0002298-22.2022.8.26.0445

Intimação

TJSP · Foro de Pindamonhangaba - 1ª Vara Cível

Processo 0002298-22.2022.8.26.0445 (processo principal 1001099-79.2021.8.26.0445) - Liquidação por Arbitramento - Esbulho / Turbação / Ameaça - L.G.L. - - D.M.G.L. - - M.A.M.G.L. - R.A.E. - Vistos. Trata-se de liquidação por arbitramento em que foi realizada prova pericial, tendo a Sra. Perita Judicial apresentado laudo às fls. 880/926 e, posteriormente, esclarecimentos às fls. 1001/1016 e 1041/1047. Intimadas as partes, os Requerentes apresentaram manifestação às fls. 1050/1053, sustentando, em síntese, a persistência de inconsistências na identificação dos elementos comparativos utilizados para a apuração do valor locatício, questionando a metodologia empregada, a representatividade das amostras e o cálculo da taxa de rendimento, bem como alegando que não teriam sido considerados os custos necessários à regularização do imóvel. O Requerido, por sua vez, manifestou concordância com o valor locatício apurado, mas reiterou pedidos anteriormente formulados, especialmente quanto à suspensão da cobrança de aluguéis a partir de 27/02/2024, e suscitou a necessidade de complementação da prova pericial relativamente às benfeitorias da Casa 2. Alegou, especificamente, que documentos anteriormente juntados aos autos não teriam sido considerados pela expert e que haveria divergência entre a avaliação realizada e o laudo técnico de fls. 665/675. É o necessário. Decido. 1. Da complementação dos esclarecimentos periciais O laudo pericial constitui elemento relevante para a solução da liquidação e, embora a manifestação posterior da expert tenha respondido às questões formuladas pelos Requerentes, verifica-se que o Requerido aponta, de maneira específica, questões relacionadas à avaliação das benfeitorias da Casa 2 que, segundo afirma, não teriam sido objeto de análise nos esclarecimentos apresentados. Não se mostra adequado, neste momento, simplesmente desconsiderar tais alegações ou homologar o trabalho pericial sem que sejam esclarecidos os pontos técnicos suscitados, sobretudo porque o contraditório acerca da prova pericial deve ser efetivo. A providência, contudo, não exige a realização de nova perícia. Mostra-se suficiente, por ora, a complementação dos esclarecimentos pela mesma profissional, nos termos do art. 477, § 2º, do CPC. Assim, intime-se a Sra. Perita Judicial para que, no prazo de 15 (quinze) dias, complemente os esclarecimentos, respondendo objetivamente aos seguintes pontos: a) esclareça se, para a avaliação das benfeitorias da Casa 2, foram efetivamente analisados os documentos indicados pelo Requerido como existentes às fls. 24/250 e 323/422, especificando, se possível, quais deles foram considerados e de que maneira influenciaram a conclusão pericial; b) esclareça a razão técnica pela qual o laudo atribuiu às benfeitorias da Casa 2 os valores nele indicados, confrontando-os, de forma objetiva, com o laudo técnico de fls. 665/675, apontado pelo Requerido; c) caso os elementos constantes de fls. 665/675 não sejam suficientes ou tecnicamente adequados para a avaliação pretendida, esclareça fundamentadamente as razões; d) quanto ao valor locatício, esclareça, de forma objetiva, a composição da amostra efetivamente utilizada, indicando os cinco elementos considerados, bem como suas características relevantes para a comparação, e esclareça se os imóveis utilizados como referência possuem efetivamente vocação comercial compatível com o imóvel objeto da presente liquidação; e) esclareça a metodologia utilizada para a denominada "taxa de rendimento mensal", indicando sua finalidade no trabalho pericial e se tal cálculo foi efetivamente utilizado para a determinação final do valor locatício ou apenas como elemento de conferência; f) esclareça, ainda, se a eventual impossibilidade atual de acesso aos links dos anúncios utilizados na pesquisa compromete ou não a identificação e a rastreabilidade dos dados considerados à época da elaboração do laudo, indicando, se existentes, os elementos documentais ou registros utilizados para a coleta dos dados; g) quanto aos custos de legalização/regularização, esclareça se a ausência desses valores interfere diretamente na apuração do valor das benfeitorias ou se constitui elemento a ser considerado apenas para eventual apuração de desvalorização decorrente da irregularidade, indicando, em ambos os casos, a metodologia técnica adequada para sua quantificação. Deverá a expert limitar-se às questões de natureza eminentemente técnica, não lhe competindo interpretar o alcance jurídico da sentença ou decidir acerca dos direitos das partes. 2. Dos custos de legalização Neste ponto, a manifestação da perita merece uma ressalva. A expert esclareceu que os custos de legalização não foram incluídos no objeto originalmente delimitado para a perícia, tendo informado, ainda, estimativa de R$ 5.525,20 apenas para contratação de profissional responsável pelo procedimento de regularização. Todavia, a própria decisão que determinou a liquidação, conforme transcrição constante da manifestação das partes, reservou para esta fase a apreciação de questões relacionadas ao valor da indenização e, dentre elas, eventual desvalorização decorrente da falta de legalização perante a Prefeitura. Portanto, não se pode concluir, desde logo, que toda e qualquer questão relacionada à regularização seja estranha à presente liquidação. Por essa razão, a expert deverá esclarecer, nos termos do item "g" acima, se e em que medida os custos de regularização repercutem tecnicamente no valor das benfeitorias ou na eventual desvalorização do imóvel, sem que isso implique, neste momento, antecipação da conclusão jurídica acerca da responsabilidade pelo pagamento de tais despesas. Após os esclarecimentos, será possível delimitar com maior precisão quais questões integram efetivamente o objeto da liquidação. 3. Do pedido de suspensão dos aluguéis O Requerido reiterou pedido de suspensão da cobrança dos aluguéis a partir de 27/02/2024, alegando ausência de uso e fruição do imóvel desde essa data e invocando o direito de retenção reconhecido no título judicial. O pedido não se confunde com a apuração do valor locatício objeto da prova pericial e deve ser apreciado à luz do que foi efetivamente estabelecido no título em liquidação e dos elementos probatórios existentes nos autos. Considerando, contudo, que a manifestação ora apresentada apenas reitera a alegação de desocupação, sem que neste documento estejam reproduzidos os elementos necessários à sua aferição, deixo para apreciar definitivamente a questão após a juntada dos esclarecimentos periciais e a análise dos documentos já existentes nos autos, evitando-se decisão prematura sobre matéria que poderá repercutir diretamente no montante da liquidação. Fica desde já consignado que a apuração do valor locatício mensal pela perícia não significa, por si só, reconhecimento de que o aluguel seja devido durante todo o período indicado na liquidação, questão distinta que será apreciada à luz do título judicial e da efetiva ocupação/fruição do imóvel. Diante do exposto: a) determino a complementação dos esclarecimentos periciais, pela mesma Sra. Perita Judicial, nos termos e para os fins especificados no item 1 desta decisão, no prazo de 15 (quinze) dias; b) esclareço que a complementação deverá abranger, especialmente, a avaliação das benfeitorias da Casa 2, os documentos apontados pelo Requerido, a confrontação com o laudo de fls. 665/675, a metodologia do valor locatício e a repercussão técnica dos custos de regularização; c) por ora, não acolho o pedido de realização de nova perícia, por se mostrar suficiente a complementação dos esclarecimentos pela profissional que já realizou o trabalho, sem prejuízo de ulterior deliberação caso, após os esclarecimentos, persista deficiência técnica que não possa ser sanada dessa forma; d) após a apresentação dos esclarecimentos, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 15 (quinze) dias, oportunidade em que deverão, inclusive, manifestar-se especificamente sobre eventual necessidade de outras providências relacionadas à prova; e) após, tornem os autos conclusos para apreciação do pedido de suspensão da cobrança dos aluguéis e para prosseguimento da liquidação, inclusive quanto à definição do valor da indenização pelas benfeitorias. Intimem-se. - ADV: RODOLFO BROCKHOF (OAB 135594/SP), RODOLFO BROCKHOF (OAB 135594/SP), RODOLFO BROCKHOF (OAB 135594/SP), ELIANE CHINAQUE GUIMARAES (OAB 107235/SP)