0002151-63.2021.8.19.0206

Intimação

TJRJ · Regional de Santa Cruz- Cartório da 1ª Vara Cível · Sentença

1) RELATÓRIO. RESIDENCIAL SANTIAGO II formulou demanda em desfavor de CONSTRUTORA VOCE EIRELI, partes qualificadas nos autos. Em sua inicial, alega, em síntese: A) que o condomínio foi projetado pela Construtora Passos, atualmente a ré; B) que em 2020, após diversos problemas em alguns itens, como no sistema de combate a princípio de incêndio, telhado, castelos de águas potáveis e cisternas, além de outros itens da área comum do condomínio, entrou em contato com a engenheira Michela Cabral; C) que a mesma apontou diversos erros construtivos ocultos; D) que entrou em contato com a ré, mas não houve solução; E) que o laudo pericial elaborado aponta diversas falhas; F) que o habite-se foi emitido em 18 de outubro de 2017; G) que houve propaganda enganosa no tocante ao projeto da área de lazer divulgada e aquela que foi entregue; H) que o dano material substitutivo da obrigação de fazer corresponde a R$ 1.031.949,18; I) que houve danos morais em relação à luta dos condôminos para ter a área comum digna; M) Assim, em resumo, requer: (i) a condenação da ré a arcar com toda a obra e reparos necessários ou no pagamento de R$ 1.031.949,18; (ii) a condenação da ré, a título de danos morais, no valor de R$ 50 mil. Com a inicial vieram os documentos (id. 29/231). Deferido o pagamento das custas ao final do processo (id. 236). Contestação (id. 251): preliminarmente, aduz sua ilegitimidade passiva, além da falta de interesse de agir. No mérito, alega a decadência; que inexistem vícios no imóvel; que não há que se falar em danos morais. Com a contestação vieram os documentos (id. 266/294). Réplica (id. 362). Em provas, manifestaram-se a ré (id. 371) e a parte autora na réplica. Manifestação da parte autora (id. 384) com documentos (id. 386/425), com posterior manifestação da ré (id. 438). Saneador (id. 440). Juntada de documentos pela autora (id. 493/502). Laudo pericial (id. 554) com manifestação da ré (id. 603/618) e da parte autora (id. 639/640). Esclarecimento ao laudo pericial (id. 650) com manifestação da ré (id. 656) e da autora (id. 658/659). Segundo esclarecimento ao laudo pericial (id. 668) com manifestação da ré (id. 675) e da autora (id. 678/679). Homologado o laudo pericial (id. 683). Alegações finais da parte autora (id. 693) e da ré (id. 704). Determinada a remessa do feito ao Grupo de Sentença (id. 708). É o relatório. 2) FUNDAMENTAÇÃO. Presentes os pressupostos processuais positivos, e ausentes os negativos, passo ao mérito, uma vez que o saneador já enfrentou as preliminares e dirimiu a dinamização da atividade probatória. Com efeito, no caso de defeitos construtivos tem aplicação o artigo 618 do Código Civil: Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito. A jurisprudência entende que tal prazo quinquenal não é decadencial ou prescricional, mas diz respeito à garantia legal, ou seja, trata-se de prazo no qual o construtor responde por eventuais falhas do projeto. Ademais, o prazo de 180 dias previsto no parágrafo único do mencionado dispositivo legal somente se aplica às ações redibitórias ou com pedido de abatimento, sendo inaplicável às ações indenizatórias ou de obrigação de fazer. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. DECADÊNCIA. INAPLICABILIDADE DO ART. 618, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Trata-se de Agravo de Instrumento em face de decisão que afastou a decadência da pretensão indenizatória em relação a vícios construtivos. O autor pleiteia a condenação da ré ao pagamento de danos materiais, indenização por danos morais e a obrigação de realizar reparos nos telhados do imóvel. 2. A decisão agravada rejeitou a preliminar de ilegitimidade ativa, afastou a decadência e a prescrição e deferiu a produção de prova pericial de engenharia. 3. O agravante sustenta a aplicação do prazo decadencial de 180 dias do art. 618, parágrafo único, do Código Civil, alegando que o autor recebeu as chaves em novembro de 2018, identificou os vícios em janeiro de 2021 e ajuizou a ação apenas em março de 2023, extrapolando o prazo legal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 4. Discute-se: se a pretensão do autor está sujeita à decadência prevista no art. 618, parágrafo único, do Código Civil. III. RAZÕES DE DECIDIR: 5. O prazo de cinco anos do caput do art. 618 do Código Civil não é decadencial nem prescricional, mas sim um período de garantia. 6. O prazo decadencial de 180 dias do parágrafo único do art. 618 do Código Civil aplica-se apenas às ações constitutivas (redibição ou abatimento do preço), não alcançando pretensões indenizatórias ou de obrigação de fazer. 7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal é no sentido de que pretensões indenizatórias e de obrigação de fazer são regidas pelo prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil. 8. No caso concreto, o autor formulou as primeiras reclamações em 16/01/2021, dentro do período de garantia, e ajuizou a ação antes do transcurso do prazo prescricional. 9. A prova pericial é necessária para averiguar a existência e a origem dos vícios alegados, sendo descabida a alegada desnecessidade da medida. IV. DISPOSITIVO: 6. Recurso conhecido e desprovido. (0071359-68.2024.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO. Des(a). MÁRCIA ALVES SUCCI - Julgamento: 01/04/2025 - SETIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 12ª CÂMARA CÍVEL)) No caso dos autos, a própria ré trouxe o documento (id. 283) no sentido de que o habite-se foi emitido no ano de 2017, logo, tendo em vista o ajuizamento da ação em 2021, tem-se que o autor buscou o Judiciário ainda dentro do prazo quinquenal previsto no art.618 do CC. Nesse diapasão, todos os vícios comprovados e decorrentes da construção deverão ser refeitos pelo réu, eis que o autor realizou o pedido de obrigação e fazer e, alternativamente, indenizatório dentro de tal prazo. Prosseguindo-se, a parte autora aduziu a existência de inúmeros defeitos na obra, tendo instruído a inicial com o parecer ao (id. 39). A ré, por sua vez, negou a existência dos mencionados vícios, juntando o parecer técnico (id. 294). A questão posta nos autos é eminentemente técnica, tendo a perita/engenheira Gabriele, requisitada pelo juízo, bem esclarecido todos os pontos suscitados, conforme o laudo pericial (id. 554) devidamente esclarecido, por duas vezes, de acordo com (id. 650 e 668). Deveras, em que pese a irresignação das partes, que apresentaram pareceres técnicos com críticas ao laudo, conforme se vê (id. 604/618 - ré - em que é informado, de forma equivocada, a emissão de habite-se em 2010, além de discussões sobre a ausências de falhas) e (id. 640 - autora), além de (id. 656), (id. 658/659), (id. 675) e (id. 678/679), o laudo pericial bem esclareceu as questões técnicas. Assim, compete se verificar o que a ré deverá fazer/refazer, com base nas constatações da perita engenheira Gabriele, à luz do laudo pericial (id. 554): 1) Das fachadas: Improcedência. A perita esclareceu que o distanciamento das janelas e cabos de média tensão foram atendidos, somente se verificando certa proximidade entre os cabos e os pontos de entrada dos blocos, o que não indica falha ou vício do produto. 2) Drenos: Improcedência. A colocação de drenos para os aparelhos de ar-condicionado não é responsabilidade legal da construtora ou empreiteira. Com efeito, os argumentos levantados pela parte autora, conforme (fls.63/65) do parecer técnico acostado não demonstram a obrigação da ré em fornecer qualquer sistema de drenagem da água proveniente do ar-condicionado, inclusive a Lei municipal 2.749/99 citada somente deixa claro que o próprio aparelho de ar-condicionado deve ter sistema para impedir o gotejamento: Art. 1º - Os aparelhos de ar-condicionado projetados para o exterior das edificações deverão dispor de acessório, em forma de calha coletora, para captar a água produzida e impedir o gotejamento na via pública. 3) Do Sistema de Combate à Princípio de Incêndio: Parcial procedência. Em que pese os argumentos da parte autora, a perita constatou somente a ausência de demarcação dos locais de afixação dos extintores e hidrantes. Assim, deverá DEMARCAR tais locais e proceder em conformidade com as normativas previstas para tais demarcações, em especial a NBR12693. 4) Fissuras, trincas e rachaduras: Procedência. A perita constatou a presença de fissuras nas LAJES e PISOS de quase todos os blocos, inclusive classificou tal ponto como vício oculto. Em que pese as ponderações da ré sobre esse ponto, conforme (fls. 613/615), restou claro através das fotografias acostas no parecer (id. 39) e no laudo pericial (id. 554) a existência das trincas, fissuras e rachaduras mencionadas. Portanto, deverá a ré consertar tais vícios nas LAJES e PISOS, reparando tais defeitos. 5) Texturas e Acabamentos: Improcedência. A perita deixou claro que a ausência da obrigatória manutenção anual pelo autor proporcionou tais problemas. 6) Telhado: Improcedência. A perita esclareceu que a eventual dificuldade de acesso em razão da projeção dos telhados em nada afeta a manutenção, pois empresas especializadas já dispõe de recursos que garantem a realização das manutenções de modo seguro 7) Sistema de Proteção de Descarga Atmosférica (SPDA): Improcedência. A expert explicou a existência de para-raios nos castelos de água, porém, em que pese a ausências dos dispositivos nos prédios, é certo que trata-se de item não obrigatório para o porte da edificação durante o período em fora projetado. 8) Acessibilidade e Rota de Fuga: Parcial Procedência. Conforme consta do laudo pericial, deverá a ré READEQUAR os corrimãos para prolongarem-se por, no mínimo 30, centímetros a partir das extremidades. Quanto às sinalizações, a perita esclareceu que no local existem placas indicativas de rota de fuga e iluminação de emergência. , logo nada a prover. Em relação às rampas e corrimões para Pcd's, tem-se que as rampas já existem, faltando somente alguns corrimãos. Portanto, deverá a ré INSTALAR tais corrimãos. No tocante às dimensões inconformes, com tampas e grelhas, a perita disse que não foi constatada inconformidade, não havendo que se falar em sinalizações visuais obrigatórias, haja vista não ter restado comprovado que as áreas contantes no parecer seriam rotas de fuga. 9) Degraus em rotas de fuga: Procedência. Deverá a ré REPARAR, integralmente tal ponto, conforme o laudo pericial e de acordo com as normativas em vigor. 10) Muro: Procedência. Deverá a ré REPARAR, integralmente tal ponto, conforme o laudo pericial e de acordo com as normativas em vigor. 11) Piscina: Improcedência. A perita deixou claro que o piso é adequado. Ademais, não há que se falar em propaganda enganosa sobre a área de lazer, na medida em que, evidentemente, as fotografias da propaganda do empreendimento aparecem com animações e com cores mais vivas do que a construção real. 12) Sistema predial de gás: Improcedência. As chaminés estão corretamente instaladas, sendo a manutenção do sistema feita pela empresa fornecedora. 13) Ruas Internas: Improcedência. Os desníveis apontados no laudo pericial não configuram vício do produto. 14) Instalações elétricas: Procedência. Deverá a ré REPARAR, integralmente tal ponto, conforme o laudo pericial e de acordo com as normativas em vigor. 15) Depósito de resíduos: Improcedência. Tal ponto é de responsabilidade da parte autora. Aliás, o próprio parecer técnico da autora afirma isso Cabe ao Condomínio se adequar a NBR12235 de 1988 e demais leis e normas vigentes, adquirindo containers ou outros recipientes. . 16) Reaproveitamento de água da chuva: Improcedência. Em que pese as alegações autorais, a perita explicou que sequer havia tal sistema no local: Não ficou evidenciada a existência desse sistema durante a diligência. 17) Instalações Hidráulicas: Improcedência. De acordo com a perita Durante esta diligência, não foram constatadas inconformidades neste sistema. 18) Castelo de águas potáveis e cisterna: Improcedência. Os reparos necessários em tais locais competem ao autor. 19) ETE: Improcedência. Sequer é de responsabilidade da ré. 20) Shafts: Improcedência. A perita fez contar que Tal informação não se confirmou durante a diligência. 21) Isolamento acústico: Sem dúvida, improcedência. A perita deixou muito claro que Durante essa diligência, não obtive acesso ao interior das unidades para apurar o reclamado pela parte autora. Ainda, a requerente não apresentou os valores apurados, que serviram de base para as alegações. Ora, evidente que a autora não cumpriu, minimamente, o seu ônus da prova previsto no art. 373, I, do CPC. 22) Sistema de ancoragem: Improcedência. Tal sistema não era uma exigência legal para o projeto, conforme consignou a perita. 23) Armários: Improcedência. A perita explicou que a manutenção dos armários onde ficam instaladas algumas tubulações é de responsabilidade do autor. 24) Lei 7806/17: Improcedência. A mencionada lei, que trata sobre descupinização, é posterior ao empreendimento, portanto não sendo exigível da ré. Quanto aos danos morais, já restou sedimentado pela jurisprudência dos Tribunais Superiores que são inaplicáveis aos condomínios e residenciais, eis que são massas patrimoniais, portanto não há como reconhecer que seja ele próprio dotado de honra objetiva, senão admitir que qualquer ofensa ao conceito que possui perante a comunidade representa, em verdade, uma ofensa individualmente dirigida a cada um dos condôminos, pois quem goza de reputação são os condôminos e não o condomínio, ainda que o ato lesivo seja a este endereçado. e que Diferentemente do que ocorre com as pessoas jurídicas, qualquer repercussão econômica negativa será suportada, ao fim e ao cabo, pelos próprios condôminos, a quem incumbe contribuir para todas as despesas condominiais, e/ou pelos respectivos proprietários, no caso de eventual desvalorização dos imóveis no mercado imobiliário. (REsp 1736593/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2020, DJe 13/02/2020) Portanto, deverá a parte ré reparar os vícios acima apontados, não sendo cabível a indenização pelos danos morais. 3) DISPOSITIVO. Pelo exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos autorais, nos termos do art. 487, I, CPC/2015, para: a) CONDENAR a ré a reparar os vícios apontados acima, conforme os números 3, 4, 8, 9, 10 e 14. Julgo improcedente a indenização acerca dos danos morais. Diante da sucumbência recíproca, mas proeminente da autora, condeno a ré ao pagamento de 20% das despesas processuais cabendo à autora os 80% restantes, bem como condeno cada parte a pagar honorários de sucumbência ao patrono da contrária, no valor correspondente a 10% do proveito econômico obtido pela adversa, nos termos do art.85, §2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se.