0002076-61.2023.8.26.0302

Intimação

TJSP · Foro de Jaú - 1ª Vara Cível

Processo 0002076-61.2023.8.26.0302 (processo principal 1010868-55.2021.8.26.0302) - Cumprimento de sentença - Locação de Imóvel - Imobiliária Jp Mais Ltda. - Marcelo Massayoshi Otta Me - - Marcelo Massayoshi Otta - - Marina Camargo Polonio Otta - - Toshiko Ueno Otta - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - Di Capo - Atividades Financeiras Ltda Epp - - Município de Jahu - Vistos. Trata-se de cumprimento definitivo de sentença promovido por Imobiliária JP Mais Ltda. em face de Marcelo Massayoshi Otta ME, Marcelo Massayoshi Otta, Marina Camargo Polonio Otta e Toshiko Ueno Otta, originário de cobrança de débitos locatícios. Após a realização dos atos de constrição e avaliação dos imóveis matriculados sob os nºs 15.539 e 71.837 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Jaú, foram designadas praças para leilão judicial eletrônico. A leiloeira oficial juntou aos autos a respectiva prestação de contas com o auto negativo de leilão, informando a ausência de licitantes em ambas as praças realizadas em abril de 2026. Paralelamente, os executados opuseram exceção de pré-executividade com pedido de tutela de urgência, reiterada a fls. 438/439, arguindo nulidade por falta de intervenção do Ministério Público em favor da coexecutada Toshiko Ueno Otta, excesso de execução pela inclusão de IPTU na planilha e reiteração da impenhorabilidade do bem de família. A exequente apresentou resposta refutando integralmente as teses. Os patronos anteriores dos executados comunicaram a renúncia aos mandatos, tendo o novo advogado constituído apresentado procurações e requerido a concessão de prazo de 15 dias para manifestação sobre todo o processado (fls. 479/483). Constam ainda requerimentos formulados por terceiros. A Caixa Econômica Federal, na condição de credora fiduciária do imóvel da matrícula nº 71.837, requereu a reserva de seu crédito consolidado no montante de R$ 46.675,61 (fls. 71/73, 347/349 e 452/453); o Município de Jahu pleiteou a sub-rogação dos débitos de IPTU sobre o produto da alienação (fls. 420/423); e Di Capo Atividades Financeiras Ltda. requereu a habilitação de seu crédito oriundo de execução em trâmite perante a 3ª Vara Cível local (fls. 368/369 e 375/378). É o breve relatório. Indefiro o pedido de concessão de novo prazo de 15 dias para manifestação sobre todo o processado (fl. 479). A constituição de novo procurador não tem o condão de reabrir prazos preclusos nem autoriza a renovação de matérias já decididas, porquanto o patrono recebe o processo no estado em que se encontra, em estrita observância aos artigos 505 e 507 do Código de Processo Civil. A tutela de urgência voltada à suspensão dos leilões judiciais (fls. 431/439) encontra-se prejudicada pela perda superveniente de objeto, uma vez que os leilões já foram realizados e restaram formalmente negativos por falta de licitantes. Quanto ao mérito da exceção, não se sustenta a alegação de nulidade por ausência de intervenção do Ministério Público. A capacidade civil é a regra e o processo versa exclusivamente sobre direito patrimonial disponível entre partes maiores e plenamente capazes. A simples condição de pessoa idosa não impõe a intervenção do órgão ministerial, sendo necessária a comprovação de situação de risco social ou vulnerabilidade extrema nos termos do artigo 74 do Estatuto da Pessoa Idosa, circunstâncias inocorrentes no caso. De igual modo, a matéria referente à impenhorabilidade de bem de família encontra-se fulminada pela preclusão consumativa e coisa julgada material. A referida tese já foi expressamente enfrentada e rejeitada por este Juízo na decisão interlocutória de fls. 274/277, a qual restou integralmente mantida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo no julgamento do Agravo de Instrumento nº 2234670-75.2025.8.26.0000 (fls. 337/346), decisão que já transitou em julgado. Aplica-se, ademais, a diretriz vinculante do Supremo Tribunal Federal fixada no Tema 1.127 da Repercussão Geral, bem como a Súmula 549 do Superior Tribunal de Justiça, que proclamam a plena constitucionalidade e legitimidade da penhora de bem de família do fiador em contrato de locação, seja residencial ou comercial. Por fim, a inclusão dos valores de IPTU no débito exequendo não macula o título judicial nem configura excesso de execução capaz de nulificar o feito. A cobrança decorre expressamente do contrato locatício inadimplido e do título executivo judicial constituído na fase de conhecimento. Fica ressalvado unicamente que, caso ocorra futura alienação com a satisfação direta dos tributos em favor do Município, o montante correspondente será deduzido do crédito da exequente para evitar duplicidade. Destarte, a rejeição da exceção de pré-executividade é medida de rigor. Em que pese o leilão tenha sido negativo e todos os requerimentos apresentados estejam no campo hipotético de pagamento, já que ainda não há valores depositados nos autos e todo e qualquer ato expropriatório dependerá da vontade e requerimento do credor nestes autos, é juridicamente adequado e recomendável fixar essas diretrizes desde logo. A fim de se evitar nulidades, bem como com o propósito de que futuros editais de leilão ou eventuais pedidos de adjudicação já constem com as ressalvas e ônus devidamente esclarecidos, de rigor que este Juízo já defina a ordem de preferência dos créditos, a anotação destes e a ciência dos credores e do Fisco, visto se tratar de decisão que confere segurança jurídica aos atos executivos, evitando nulidades e tumultos processuais. Passo à delimitação específica de cada requerimento. Como a penhora recaiu sobre os direitos aquisitivos de devedores fiduciantes (e não sobre a propriedade plena), a Caixa Econômica Federal é a titular do domínio resolúvel do imóvel da matrícula nº 71.837 (fls. 96/100). Ocorre que a credora fiduciária Caixa Econômica Federal compareceu aos autos manifestando expressa concordância com a alienação integral do imóvel, desde que resguardada a preferência absoluta para quitação do saldo devedor consolidado (fls. 452/453 e 460). Essa solução se impõe porque a instituição financeira credora fiduciária não pode ser obrigada a aceitar compulsoriamente como contratante um terceiro desconhecido, com quem nunca contratou e sem prévia análise de crédito. Com a expressa anuência da titular da propriedade fiduciária, resta superado o óbice à alienação da propriedade plena do imóvel, convalidando-se a avaliação imobiliária da totalidade do bem já homologada a fls. 363/364 (R$ 310.000,00). Em que pese se trate originalmente de penhora de direitos aquisitivos, a arrematação recairá sobre o bem de forma integral, efetuando-se o depósito do valor do produto da arrematação nos autos e, primeiramente, na qualidade de titular do domínio resolúvel do imóvel, a Caixa Econômica Federal receberá o valor integral da dívida consolidada, atualmente apontado em R$ 46.675,61 (fls. 453 e 460), com absoluta prioridade para consolidação da propriedade e expedição do termo de quitação. Assim, defiro a anotação, reserva e preferência do crédito fiduciário da Caixa Econômica Federal (atualmente estimado em R$ 46.675,61, a ser atualizado até o efetivo depósito), devendo os futuros editais prever expressamente a alienação da propriedade plena da matrícula nº 71.837, com a quitação em primeiro lugar do saldo fiduciário perante a instituição bancária, com a consequente expedição de carta de arrematação para transferência definitiva do domínio e cancelamento do gravame fiduciário. Quanto ao crédito tributário municipal relativo ao próprio imóvel, este possui natureza propter rem e sub-roga-se sobre o preço da arrematação, a teor do artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional e do artigo 908, § 1º, do Código de Processo Civil, gozando de preferência legal de direito material sobre os créditos comuns e quirografários. No caso dos autos, a exequente inseriu o IPTU na execução contratual, mas o débito fiscal permanece em aberto perante o Fisco, consoante certidões de dívida ativa juntadas pela Municipalidade (fls. 420/423). Destarte, ocorrendo futura alienação, o valor apurado pelo Município de Jahu será quitado diretamente à Fazenda Pública com o produto depositado, para extinção da dívida fiscal, com o concomitante depósito e abatimento do montante equivalente do crédito da exequente, evitando o enriquecimento sem causa e a dupla cobrança (bis in idem). Portanto, defiro o pedido de reserva e sub-rogação do crédito tributário formulado pelo Município de Jahu. Com relação à credora Di Capo Atividades Financeiras Ltda., de fato a interessada possui o direito de intervir e concorrer ao saldo remanescente, haja vista possuir constrição averbada em execução autônoma (processo nº 0008421-19.2018.8.26.0302 da 3ª Vara Cível local). Contudo, não é cabível a mera habilitação direta de crédito nestes autos, porquanto não há concurso universal de credores instalado. O Código de Processo Civil estabelece procedimento específico para a constrição de créditos em outra demanda, consubstanciado na penhora no rosto dos autos (art. 860 do CPC). Dessa forma, a interessada deverá pleitear a penhora no rosto dos autos perante o juízo competente da 3ª Vara Cível, que expedirá o mandado de penhora no rosto deste processo. Feita a penhora no rosto dos autos, proceder-se-á à devida anotação da constrição e à observância estrita do direito de preferência fundado na anterioridade da penhora (art. 908, § 2º, do CPC) quanto ao saldo remanescente entre os créditos quirografários comuns. Assim, rejeito a exceção de pré-executividade; defiro a anotação e reserva de crédito em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, fixando a diretriz de alienação integral do imóvel da matrícula nº 71.837 com quitação prioritária do saldo fiduciário; defiro o pedido de reserva e sub-rogação de crédito tributário em favor do Município de Jahu, indefiro a habilitação direta pleiteada por Di Capo Atividades Financeiras Ltda, remetendo a interessada às vias da penhora no rosto dos autos perante o juízo competente da 3ª Vara Cível da Comarca de Jaú/SP. Por fim, manifeste-se a exequente, no prazo de 15 (quinze) dias, em termos de prosseguimento da execução, indicando os meios expropriatórios pretendidos, cujos futuros atos e editais deverão observar estritamente as diretrizes ora estabelecidas. Intime-se. - ADV: JOSE CARLOS CAMPESE (OAB 42788/SP), ANDRÉ CAPOBIANCO MORANDO SOCIEDADE INDIVIDUAL DE ADVOCACIA (OAB 28331/SP), ANDRÉ CAPOBIANCO MORANDO (OAB 375020/SP), ANDRÉ CAPOBIANCO MORANDO (OAB 375020/SP), JOSE CARLOS CAMPESE (OAB 42788/SP), JOSE CARLOS CAMPESE (OAB 42788/SP), ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO (OAB 152305/SP), JOSE CARLOS CAMPESE (OAB 42788/SP), JOSE CARLOS CAMPESE (OAB 42788/SP), JOSE CARLOS CAMPESE (OAB 42788/SP), JOSE CARLOS CAMPESE (OAB 42788/SP), JOSE CARLOS CAMPESE (OAB 42788/SP)