0002074-05.2023.8.16.0162

Intimação

TJPR · Vara Cível de Sertanópolis · Conclusão

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE SERTANÓPOLIS VARA CÍVEL DE SERTANÓPOLIS - PROJUDI Rua São Paulo, 853 - Centro - Sertanópolis/PR - CEP: 86.170-000 - Fone: (43) 3572-8740 - Celular: (43) 99119-4459 - E-mail: ser-ju-ec@tjpr.jus.br Autos nº. 0002074-05.2023.8.16.0162 Processo: 0002074-05.2023.8.16.0162 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Despesas Condominiais Valor da Causa: R$22.354,09 Autor(s): CONDOMÍNIO DE CHÁCARAS ESTÂNCIA SORIANI (CPF/CNPJ: 18.875.316/0001-92) Rua Matrinxã, s/n lote B-Rem - Portaria - SERTANÓPOLIS/PR - CEP: 86.170-000 - E-mail: angelotagliari@gmail.com - Telefone(s): (43) 3322-0911 Réu(s): BELA MANHà LOTEADORA E INCORPORADORA LTDA. (CPF/CNPJ: 16.862.136/0001-40) RUA ALECRIM, 404 - RESIDENCIAL DAS PALMEIRAS - SERTANÓPOLIS/PR - CEP: 86.170-000 MARCIA REGINA GOMES NOGUEIRA (RG: 59299239 SSP/PR e CPF/CNPJ: 825.325.329-04) Rua Doutor Mário Campos, 147 - Parigot de Souza 2 - LONDRINA/PR - CEP: 86.082-360 SENTENÇA 1. RELATÓRIO. CONDOMÍNIO DE CHÁCARAS ESTÂNCIA SORIANI ajuizou ação de cobrança em face de MARCIA REGINA GOMES NOGUEIRA, aduzindo, em síntese, que a ré é titular do Lote 3, Quadra A, situado no loteamento fechado por si administrado, e que deixou de adimplir as cotas de rateio e de investimento vencidas entre 10/01/2019 e 10/12/2023, perfazendo R$ 22.354,09. Sustentou que o loteamento se equipara a condomínio edilício, na forma do art. 1.358-A, § 2º, do Código Civil, e que a obrigação decorre do Estatuto Social e do Regimento Interno da entidade. Pediu a condenação da ré ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas (art. 323 do CPC), acrescidas de correção monetária, juros de 1% ao mês e multa de 2%, além das verbas sucumbenciais (seq. 1.1). Recebida a inicial, designou-se audiência de conciliação (seq. 16.1), realizada sem êxito (seq. 30.2). A ré MARCIA REGINA GOMES NOGUEIRA ofertou contestação (seq. 32.1), sustentando que jamais usufruiu do imóvel, adquirido de forma parcelada junto à loteadora BELA MANHà LOTEADORA E INCORPORADORA LTDA.; que foi constituída em mora e notificada do desfazimento do negócio em 15/05/2019; que a resolução contratual foi declarada por sentença transitada em julgado nos autos nº 0074721-93.2019.8.16.0014, da 9ª Vara Cível de Londrina, na qual foi condenada apenas ao pagamento de tributos incidentes sobre o bem; que a autora não instruiu a inicial com documentos hábeis à demonstração da origem e da composição do débito, limitando-se a apresentar demonstrativo unilateral que contém cobranças em duplicidade em diversos meses; e que o estatuto e o regimento interno nada dispõem sobre o cálculo e o rateio das despesas. Requereu a improcedência e os benefícios da assistência judiciária gratuita. Sobreveio impugnação à contestação (seq. 35.1), na qual a autora impugnou a gratuidade e sustentou que a ré exerce a posse do lote desde 22/01/2013, tendo nele edificado construção, e que, embora declarada a resolução do contrato, a reintegração de posse ficou condicionada ao pagamento da acessão. Juntou cópia integral dos autos da 9ª Vara Cível de Londrina (seqs. 35.2 e seguintes). Deferiu-se o chamamento ao processo da loteadora, bem como medida cautelar de arresto sobre valores depositados em favor da ré nos autos nº 0074721-93.2019.8.16.0014 (seq. 46.1). Interpostos agravos de instrumento por ambas as rés, o Eg. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná negou provimento ao recurso da loteadora, mantendo o chamamento ao processo e afastando a alegação de ilegitimidade passiva (v. acórdão de seq. 95.1), e deu parcial provimento ao recurso da ré MARCIA, exclusivamente para conceder-lhe a gratuidade da justiça, mantido o arresto (v. acórdão de seq. 127.1). Citada, a ré BELA MANHà LOTEADORA E INCORPORADORA LTDA. apresentou contestação (seq. 69.1), arguindo, em preliminar, a preclusão do chamamento ao processo, a sua ilegitimidade passiva e a inépcia da inicial. No mérito, sustentou que a autora não é condomínio, formal ou de fato, mas associação civil, e que as verbas cobradas constituem cotas de rateio de natureza pessoal, oriundas do ato associativo ou da concordância com a despesa, sem vinculação com o bem; que o lote foi adquirido em 22/01/2013, em data anterior à própria constituição da entidade e à vigência da Lei nº 13.465/2017; e que a cobrança de proprietário não associado é vedada pelos Temas 492 do Supremo Tribunal Federal e 882 do Superior Tribunal de Justiça. Postulou, subsidiariamente, o reconhecimento do direito de regresso e a fixação equitativa dos honorários. Intimadas para especificação de provas, a ré MARCIA requereu depoimento pessoal do representante da autora e prova testemunhal (seq. 109.1); a autora, prova oral consistente em depoimento pessoal das partes e oitiva de testemunhas (seq. 110.1); e a ré BELA MANHÃ, depoimento pessoal do representante legal da autora e prova testemunhal, ambos voltados a demonstrar a natureza associativa da entidade (seq. 115.1). Proferida decisão de saneamento e de organização do processo (seq. 128.1), foram afastadas as preliminares, fixados como pontos controvertidos a natureza das verbas exigidas, a exigibilidade dos valores e a responsabilidade de cada uma das rés, deferida a prova oral e documental e concedido às partes o prazo de 10 (dez) dias para apresentação do rol de testemunhas, sob pena de preclusão. A autora apresentou rol de duas testemunhas (seq. 137.1) e a ré BELA MANHÃ, de uma testemunha (seq. 141.1). A ré MARCIA REGINA GOMES NOGUEIRA não apresentou rol, tendo renunciado ao prazo (seqs. 139.0 e 144.0). Todas as partes manifestaram interesse na realização de audiência por meio virtual (seqs. 136.1, 137.1 e 138.1). É o relatório. 2. MOTIVAÇÃO. 2.1. Do julgamento antecipado do mérito e da revogação da prova oral anteriormente deferida. Embora a decisão de saneamento e de organização do processo tenha deferido a produção de prova oral, o exame subsequente dos pontos controvertidos ali fixados revela que nenhum deles reclama instrução em audiência, impondo-se o julgamento antecipado do mérito, na forma do art. 355, I, do Código de Processo Civil. A decisão que defere a produção de prova não faz coisa julgada material e não retira do juízo, destinatário que é da atividade probatória, o poder-dever de indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, nos termos do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. O que a lei veda é a supressão arbitrária da prova útil, e não a revisão fundamentada de deferimento anterior quando se constata, à luz da causa de pedir e da defesa, que a prova requerida é inidônea para influir no resultado do julgamento. Os três pontos controvertidos fixados — natureza das verbas exigidas, exigibilidade dos valores e responsabilidade de cada uma das rés — resolvem-se integralmente por prova documental e pela aplicação do direito. A natureza jurídica da entidade autora demonstra-se pelo seu ato constitutivo, pelo estatuto social e pelo registro imobiliário; a existência de vínculo associativo da ré prova-se por termo de adesão, por cláusula contratual ou pelo registro do ato constitutivo da obrigação na matrícula; e a composição do débito comprova-se por atas assembleares, balancetes e boletos. Nenhum desses fatos comporta demonstração por testemunhas, incidindo a vedação do art. 443, II, do Código de Processo Civil, segundo o qual o juiz indeferirá a inquirição de testemunhas sobre fatos que só por documento ou por exame pericial puderem ser provados. Registre-se, ainda, que o depoimento pessoal requerido pelas rés tem por objeto declarado o esclarecimento da qualificação jurídica da autora — se condomínio ou associação civil. Ocorre que a confissão recai exclusivamente sobre fatos, e não sobre a subsunção jurídica destes, a teor dos arts. 389 e 392 do Código de Processo Civil, de modo que o meio de prova eleito é imprestável à finalidade pretendida. A propósito, o Eg. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná já assentou, em hipótese idêntica, a inexistência de cerceamento de defesa no julgamento antecipado de ação de cobrança promovida por associação de proprietários, precisamente porque a matéria é de índole documental: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS POR ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE. LOTEAMENTO URBANO. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. ENTENDIMENTO DO STF E DO STJ. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (...) II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2.1. Se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de prova oral. 2.2. Se a apelada tem a obrigação de pagar taxas condominiais em um loteamento sem convenção registrada e sem associação voluntária. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. Não houve cerceamento de defesa, pois as questões debatidas são eminentemente documentais. 3.2. Inexiste condomínio edilício regularmente constituído, conforme previsto no art. 1.332 do Código Civil. (...) 3.4. Segundo o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), proprietários não associados até o advento da Lei nº 13.465/17 não podem ser obrigados ao pagamento de taxas de manutenção. IV. DISPOSITIVO E TESE 4.1. Recurso conhecido e não provido, mantendo-se integralmente a sentença. (TJPR – 9ª Câmara Cível – Apelação Cível 0005783-80.2022.8.16.0001 – Curitiba – Rel.: Desembargador Rogerio Ribas – J. 11.11.2024). Conferência em: https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/tj-pr/2852816969 Anote-se, por fim, que a ré MARCIA REGINA GOMES NOGUEIRA, embora tenha requerido prova testemunhal na fase de especificação, deixou transcorrer in albis o prazo de 10 (dez) dias assinado na decisão saneadora para a apresentação do rol, com expressa cominação de preclusão, chegando a renunciar ao prazo remanescente (seqs. 139.0 e 144.0). Também por esse fundamento autônomo encontra-se preclusa, quanto a ela, a faculdade de produzir prova oral testemunhal (art. 357, § 4º, do CPC). 2.2. Da natureza jurídica da entidade autora e do regime das contribuições exigidas. A pretensão inicial parte da premissa de que a autora se equipara a condomínio edilício, invocando os arts. 1.336, I, e 1.358-A, § 2º, do Código Civil. Essa premissa, contudo, não encontra respaldo nos documentos que instruem a inicial. Com efeito, a própria petição inicial qualifica a autora como sociedade civil sem fins lucrativos, inscrita no CNPJ, regida por Estatuto Social e por Regimento Interno, cujos destinatários são denominados associados e sócios, com deliberações tomadas em Assembleia Geral de Sócios e representação por Diretor Presidente. Não há, nos autos, convenção de condomínio subscrita e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, na forma exigida pelos arts. 1.332 e 1.333 do Código Civil, nem prova da instituição do loteamento sob o regime do condomínio de lotes do art. 1.358-A do mesmo diploma. O que se tem é a estrutura típica de uma associação de moradores, e não de um condomínio. A distinção não é meramente formal, mas determina o próprio regime jurídico do crédito. Enquanto as despesas condominiais ostentam natureza propter rem, acompanhando a coisa, as contribuições criadas por associações de moradores constituem dívida fundada em direito pessoal, oriunda do ato associativo ou da concordância com a despesa, sem vinculação com o bem. Daí por que a superveniência da Lei nº 13.465/2017 não teve o condão de converter, automaticamente, os loteamentos preexistentes em condomínios de lotes, tampouco de impor a cotização a quem não aderiu. Sobre o tema, o Supremo Tribunal Federal fixou, no Tema 492 da repercussão geral (RE 695.911/SP), a tese de que é inconstitucional a cobrança, por associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização daqueles que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo, ou que, sendo novos adquirentes, tenham o ato constitutivo da obrigação registrado no competente Registro de Imóveis. No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça consolidou, no Tema 882 (REsp nº 1.280.871/SP e REsp nº 1.439.163/SP), que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram. 2.3. Da ausência de adesão ou anuência da ré e do ônus da prova. Assentada a natureza associativa da entidade, a exigibilidade do crédito dependia da demonstração, pela autora, de um destes fatos constitutivos: a adesão da ré ao ato constitutivo da associação, a sua anuência expressa com as contribuições, ou o registro do ato constitutivo da obrigação na matrícula do imóvel. Nenhum deles restou comprovado. Ao contrário, os elementos dos autos apontam em sentido oposto. O lote foi adquirido em 22/01/2013, portanto em data anterior não apenas à vigência da Lei nº 13.465/2017, mas à própria constituição da entidade autora, ocorrida em 28/05/2013 — circunstância expressamente alegada na contestação de seq. 69.1 e não infirmada pela autora. Também não há nos autos termo de adesão firmado pela ré, nem cláusula contratual pela qual tenha assumido a obrigação de contribuir, nem averbação do encargo na matrícula do imóvel. Não socorre a autora o argumento de que a ré teria conhecimento da existência do loteamento fechado e de sua administração, ou de que se beneficiaria dos serviços prestados. A adesão presumida ou tácita é inidônea para gerar obrigação pecuniária de trato sucessivo, sob pena de esvaziamento da liberdade de associação assegurada pelo art. 5º, XX, da Constituição Federal, que compreende também a liberdade de não se associar e de não permanecer associado. Foi exatamente esse o fundamento adotado pelas Cortes Superiores nos precedentes vinculantes acima referidos. O ônus de comprovar documentalmente os pressupostos de validade da cobrança recai integralmente sobre a autora, na forma do art. 373, I, do Código de Processo Civil, conforme decidiu o Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. HIPÓTESES DE CABIMENTO DA COBRANÇA. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. (...) 3. (...) a cobrança da taxa de manutenção somente é possível se o proprietário for associado, se anuiu com a cobrança ou se, sendo novo adquirente do lote, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Tema 882 do STJ e Tema 492 do STF. (...) 6. Nas ações em que se busca tutela jurisdicional visando à condenação da parte ré ao pagamento de taxa de manutenção de loteamento (...), a parte autora tem o ônus de comprovar, mediante prova documental, a presença dos pressupostos de validade da cobrança da taxa de manutenção definidos pela jurisprudência. (...) (STJ – 3ª Turma – Recurso Especial 1.996.197/SP – Rel.: Ministra Nancy Andrighi – J. 09.08.2022). Conferência em: https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/stj/1613950678 2.4. Da ausência de comprovação da origem e da composição do débito. Ainda que superado o óbice anterior, a pretensão não subsistiria, por fundamento autônomo e suficiente: a autora não demonstrou a origem nem a composição do crédito que persegue. O único documento que veicula valores é o demonstrativo geral de débito de seq. 1.8, produzido unilateralmente e desacompanhado de qualquer suporte contábil. Não vieram aos autos as atas de assembleia que teriam fixado o valor das cotas em cada exercício do período cobrado, tampouco balancetes mensais ou boletos emitidos em nome da ré. O estatuto social limita-se a impor ao associado o dever de manter-se em dia com contribuições eventualmente fixadas em Assembleia Geral, sem indicar valores; e o regimento interno cuida de regras de convivência, nada dispondo sobre cálculo e rateio de despesas. Soma-se a isso a impugnação específica, não enfrentada pela autora, quanto à existência de cobranças em duplicidade relativas a um mesmo mês — verificáveis, entre outros, nos vencimentos de abril, maio e junho de 2019 e de janeiro, outubro, novembro e dezembro de 2021 —, o que compromete a própria liquidez do montante perseguido. Não se desincumbiu a autora, portanto, do ônus que lhe tocava por força do art. 373, I, do Código de Processo Civil. 2.5. Da situação da ré BELA MANHà LOTEADORA E INCORPORADORA LTDA. A ré BELA MANHà LOTEADORA E INCORPORADORA LTDA. foi trazida ao polo passivo por chamamento ao processo, a partir da premissa — adotada em cognição sumária — de que o débito ostentaria natureza propter rem, sujeitando à responsabilidade solidária quem mantém relação jurídica de direito material com a coisa. Reconhecida, porém, a natureza pessoal do crédito, decorrente de vínculo associativo, cai por terra o próprio fundamento da solidariedade invocada. Nem a loteadora aderiu, nesta condição, ao ato constitutivo da entidade, nem a obrigação segue o imóvel. Consequentemente, o pedido também é improcedente em relação a ela, ficando prejudicado, por perda de objeto, o requerimento de declaração do direito de regresso deduzido em contestação. Frise-se que as questões preliminares de preclusão do chamamento ao processo e de ilegitimidade passiva já foram resolvidas em sede recursal e na decisão de saneamento, encontrando-se preclusas, razão pela qual a rejeição do pedido quanto a esta ré se dá no mérito, e não por extinção sem resolução. 2.6. Da medida cautelar de arresto. Julgado improcedente o pedido principal, cessa a eficácia da tutela cautelar concedida (seq. 46.1), a teor do art. 309, III, do Código de Processo Civil, impondo-se a sua revogação e a liberação dos valores constritos nos autos nº 0074721-93.2019.8.16.0014, da 9ª Vara Cível da Comarca de Londrina, providência que, todavia, somente será efetivada após o trânsito em julgado, em atenção ao efeito suspensivo da apelação (art. 1.012 do CPC). 3. DISPOSITIVO. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por CONDOMÍNIO DE CHÁCARAS ESTÂNCIA SORIANI em face de MARCIA REGINA GOMES NOGUEIRA e de BELA MANHà LOTEADORA E INCORPORADORA LTDA., resolvendo o mérito com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil. REVOGO a medida cautelar de arresto deferida à seq. 46.1, devendo a Escrivania, após o trânsito em julgado, oficiar ao Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Londrina, nos autos nº 0074721-93.2019.8.16.0014, para liberação integral dos valores constritos. CONDENO a autora ao pagamento das custas e das despesas processuais, bem como de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa em favor dos procuradores de cada uma das rés, nos termos do art. 85, §§ 2º e 6º, do Código de Processo Civil, observado que o valor da causa não se revela irrisório a autorizar o arbitramento por equidade (Tema 1.076 do Superior Tribunal de Justiça). Transitada em julgado e cumpridas as determinações supra, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Dil. necessárias. Sertanópolis, 14 de agosto de 2026. Julio Farah Neto Magistrado