0001916-81.2020.8.17.2730

Intimação

TJPE · 1ª Vara Cível da Comarca de Ipojuca · Sentença (Outras)

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 1ª Vara Cível da Comarca de Ipojuca Av. Francisco Alves de Souza, S/N, Centro, IPOJUCA - PE - CEP: 55590-000 - F:(81) 31819430 Processo nº 0001916-81.2020.8.17.2730 AUTOR(A): FELIPE MUNIZ DE BRITO GALINDO, KATARINA HOLLANDA PEDROSA MONTEIRO GALINDO, JOSE SARTO LIMA DE CARVALHO RÉU: MURO ALTO RESIDENCE SENTENÇA FELIPE MUNIZ DE BRITO GALINDO, KATARINA HOLLANDA PEDROSA MONTEIRO GALINDO e JOSÉ SARTO LIMA DE CARVALHO, devidamente qualificado nos autos, através de advogado legalmente habilitado, ingressaram perante este juízo com a presente AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA C/C EMBARGOS DE OBRA NOVA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA em face de CONDOMÍNIO MURO ALTO RESIDENCE, qualificados nos autos, alegando em síntese que, a deliberação tomada nas Assembleias Gerais Extraordinárias de 24/09/2019 e 03/10/2020, que aprovou o chamado "Projeto da Área da Praia", consubstanciada na reforma e alteração do projeto arquitetônico e mobiliário dos quiosques/gazebos situados na área comum do condomínio, consiste em ato manifestamente nulo por violação do quórum mínimo necessário de 2/3; que também é lesivo e traz prejuízos irreparáveis aos demandantes, considerando que se está propondo a construção de um lounge bem em frente às casas nº 25 (de propriedade de Felipe e Katarina) e 26 (de propriedade de José Sarto), contando com um deck de madeira, torre de iluminação, guaritas e uma estrutura interna de “2 Sofás de 3 lugares, 2 Poltronas, 2 Chaise, 1 Mesa de Centro e 2 Laterais”, em uma área construída de mais de 25m², o que atrapalhará a vista que eles pagaram mais caro para ter da praia e o sossego e descanso deles, considerando ainda a mudança abrupta de padrão na área de estar e a possibilidade de um uso mais frequente pelos jovens em reuniões e festas, além da evidente invasão da privacidade dos referidos bangalôs e que também é um projeto claramente ilegal por não respeitar a legislação ambiental e urbanística do município de Ipojuca. Alegaram que para a realização de obras voluptuárias ou que represente alteração e acréscimo à área comum a fim de aumentar-lhe a utilização, por força do art. 40, inciso IV, da Convenção Condominial e do art. 1.342 do Código Civil, exigiria a aprovação por quórum qualificado de 2/3 (dois terços) dos condôminos (28 unidades). Que na Assembleia de 24/09/2019, tendo como pauta a “Apresentação do Projeto de Arquitetura e Urbanização Viável para a área da praia, conforme legislação vigente” o demandado explanou que o projeto de construção da área comum na praia não havia sido aprovado pela Prefeitura de Ipojuca, e que a construção irregular sujeitaria o demandado ao pagamento de penalidades pecuniárias, além da provável demolição de todo o projeto e que a Assembleia deliberou, por unanimidade, pela elaboração de um novo projeto, adequando-se às legislações fundiárias, regulatórias e ambientais, com a consequente apresentação e deliberação do novo projeto em outra Assembleia, a ser convocada com essa finalidade específica. Mas que, no entanto, na AGE realizada em 03 de outubro de 2020, o síndico do condomínio demandado declarou que a “apresentação e aprovação do Projeto de Arquitetura e Urbanização viável para a área da praia conforme legislação existente” teria ocorrido na AGE realizada em 24/09/19 e que, portanto, o momento havia sido reservado apenas para apresentação de um “projeto mais simples”, sendo aprovado por um quórum de apenas 23 condôminos, supostamente de forma unânime, sem haver a ressalva em ata da discordância do demandante José Sarto, que esteve presente nas duas Assembleias e votou contra e sem nem mesmo o condomínio demandado ter informado acerca da obtenção das aprovações ambientais e municipais necessárias. Requereram a concessão de tutela de urgência para interrupção das obras e da cobrança das taxas extras, bem como expedição de ofícios aos órgãos públicos, para atestarem a regularidade da obra e, no mérito, a nulidade da assembleia de 03/10/2020, devendo ser determinado o restabelecimento do status quo anterior com o cancelamento definitivo da obra. Acostaram documentos. A tutela de urgência foi indeferida por este juízo (id 71288531). Os autores requereram a reconsideração da decisão (id 71518492 e id 71518493). Decisão mantendo o indeferimento da liminar (id 72165399). Os autores agravaram da decisão. A ré contestou (id 74602654). Argumentou, em suma, que no ano de 2019, foi cogitada, no local onde existem os gazebos, uma obra de maior porte, com benfeitorias voluptuárias, porém, as obras não foram aprovadas, conforme ata de assembleia de 24/09/2019, pois não cumpriria os requisitos legais para construção em área de preamar. Que logo, os condôminos resolveram apenas realizar serviços de recuperação dos bens deteriorados e que ofereciam risco à segurança de todos, portanto, serviços efetivamente necessários à manutenção do patrimônio do condomínio; que a aprovação pelos condôminos em assembleia de 24/09/2019 e 03/10/2020 foi a recuperação dos seguintes itens: 1) passeio em pedra natural que dá acesso aos quiosques e beira-mar; 2) estruturas de madeira dos quiosques; 3) guarita; 4) escada e 5) chuveiros. Que nenhuma estrutura foi acrescentada que não fosse para substituir as já existentes e desgastadas pelo tempo, uso e condições do local; que o pergolado que substituiu o gazebo (quiosque) de piaçava foi centralizado de forma que até melhorou a visibilidade da praia para os autores, pois ficou no centro do passeio (entre as casas, 25 e 26), beneficiando principalmente a casa 26, pois o quiosque anterior impedia sua visão do mar em determinado ponto que agora é totalmente livre; justificou a recuperação da guarita, da escada e dos chuveiros. Continuou afirmando que os autores reclamam de móveis que serão colocados no pergolado de madeira, mas que, no antigo quiosque de piaçava já existiam móveis, que foram se desgastando com o tempo, por motivos óbvios, haja vista estarem expostos há dez anos (ou mais) aos efeitos diretos da maresia, e por serem bastante utilizados por todos os condôminos e que boa parte da mobília já havia sido retirada por danos. Logo, era preciso simplesmente substituir esse mobiliário para manutenção do uso, inexistindo qualquer inovação que exija outorga de 2/3 dos condôminos para isso. Defendeu a validade da deliberação argumentando tratar-se de obra meramente útil e necessária, o que dispensaria o quórum qualificado. Quanto à alegação de irregularidade perante a Prefeitura, argumentou que o projeto atendeu às normas e que os autores carecem de legitimidade para questionar infrações administrativas, cuja fiscalização incumbe exclusivamente ao Poder Público. Requereu a total improcedência da ação. Juntou documentos. Posteriormente, o condomínio réu atravessou petição (id 75836862) informando a perda superveniente do objeto, juntando atestado de que as obras foram concluídas em 18/02/2021, apresentando fotografias e fotos de um pergolado simples de madeira, pugnando pela extinção do feito. Réplica apresentada pelos autores à contestação do condomínio (id 76750025). Refutaram a tese de perda do objeto. Destacaram a patente contradição e a má-fé do réu, que alterou o projeto no curso da lide, deixando de instalar o mobiliário suntuoso aprovado na assembleia impugnada para entregar uma obra substancialmente inferior à cobrada. Acrescentou ainda que em nova Assembleia em fevereiro de 2021, os condôminos aprovaram a ampliação do “deck na frente do condomínio”, estendendo a atual área da praia de ponta a ponta até o muro com o terreno vizinho com nova taxa extra de R$ 7.000,00 e que não há como se falar em conclusão da obra objeto desta ação, pois não só continua, como está sendo ampliada, com mais incremento de área na preamar da Praia de Muro Alto, em arrepio à proteção ambiental e em total inobservância da convenção condominial – pois se aprovou nova obra sem a presença da maioria dos condôminos (apenas 21 casas). Mas que, no entanto, caso a obra seja entendida como concluída, considerando que a tutela específica ou o seu resultado prático equivalente se tornariam, na prática, impossíveis, pois a demolição da obra e o reestabelecimento do status quo ante seriam extremamente danosos à coletividade dos condôminos, requereu a conversão da presente pretensão obrigacional em indenização por perdas e danos. Alegou litigância de má-fé do réu. Juntou documentos. Interposto o Agravo de Instrumento nº 0017830-96.2020.8.17.9000, o Tribunal de Justiça de Pernambuco concedeu a antecipação da tutela recursal para suspender a obra e as cobranças (id 77888708), decisão esta que, posteriormente, foi revogada no julgamento de mérito do recurso, o qual negou provimento ao agravo (id 127698528). Instadas a especificarem provas, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (ids 78718008/131346328 e 78071233/131819504). Intimada a parte autora para retificar o valor da causa, informou que pretende apenas a nulidade da Assembleia de 2020, não pretendendo auferir benefício econômico (id 193335036) e diante da impossibilidade de estimar o valor da causa. É o relatório. Decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos moldes do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria fática e jurídica encontra-se suficientemente demonstrada pela prova documental carreada aos autos. A controvérsia cinge-se à validade formal da deliberação assemblear que aprovou o "Projeto da Área da Praia", frente à alegada irregularidade perante os órgãos públicos e à ocorrência de eventuais perdas e danos uma vez que a obra já foi concluída segundo comprovou o réu. Da Suposta Irregularidade Administrativa e Ambiental De início, no que tange à alegação autoral de que as obras contrariam a legislação municipal e ambiental (ausência de alvarás e licenças), o autor não comprovou qualquer irregularidade. Ao contrário, o síndico do condomínio réu informou na própria Assembleia em 2019 da impossibilidade de realização de algumas obras em virtude de contrariar regras e evitar multas ambientais e demolição de todo projeto (id 71068498). Por sua vez, o réu comprovou o protocolo junto à Prefeitura municipal de Ipojuca de resposta da notificação recebida com "esclarecimento e o Projeto de Manutenção e Recuperação" (id 15539881), tendo sido providenciado, portanto, a resolução perante a municipalidade. Ademais, não cabe a este Juízo Cível – nesta via procedimental – aferir a regularidade de licenças administrativas, tendo em vista sua incompetência, restringindo-se o mérito da presente lide à validade formal dos atos internos (assembleias) frente ao Código Civil e à Convenção Condominial. Da nulidade da deliberação assemblear (vício de quórum) De fato, não há qualquer dúvida de que no que tange às obras realizadas de alteração do passeio em pedra natural que dá acesso aos quiosques e beira-mar; guarita; escada e chuveiros, classificam-se como benfeitorias necessárias, pois além de destinar-se à conservação dos materiais e da reposição e redimensionamento dos gazebos do condomínio, que caiu com o decurso do tempo, cuidaram em corrigir a ação do tempo e a deterioração do passeio de acesso à praia. Contudo, o ponto nevrálgico do caso consiste na constatação se o projeto aprovado referente ao gazebo se tratou de simples substituição do quiosque conforme afirmado pelo réu . A prova documental - notadamente o material de apresentação do projeto em Assembleia (id 71068494) - evidencia que a proposta submetida à votação e cobrança não se limitava à mera substituição e conservação de um gazebo danificado, mas se previa a implementação de um verdadeiro "lounge" com aquisição de considerável mobiliário ("2 Sofás de 3 lugares, 2 Poltronas, 2 Chaise, 1 Mesa de Centro e 2 Laterais"). A própria ata da Assembleia originária de 24/09/2019 (id 74602647) ratifica o que se pretendia ao registrar a oposição do autor (Sarto, Casa 26) quanto ao excesso de mobiliário, tendo a presidência da mesa colocado em votação e os presentes aprovado "por unanimidade todo o projeto da mobília", sendo que a votação se deu com apenas 23 condôminos. Registre-se ainda que no id 74602649 - Pág. 3 constou que o orçamento aprovado foi o da empresa M2 soluções quanto à mobília de R$ 151.197,00. Portanto, assiste razão à parte autora quanto ao vício formal da deliberação impugnada, pois a proposta se tratava de cristalina inovação e acréscimo à área comum com o fim de lhe facilitar ou aumentar a utilização. É certo que a mudança de um quiosque para um gazebo com o aumento da mobília, da forma como proposta no id 71068494 - Pág. 5 acarretaria em facilitação e no aumento da sua utilização. Para essas hipóteses, a legislação civil atua como trava de segurança. Tanto o caput do art. 1.342 do Código Civil quanto o art. 40, inciso IV, da Convenção do Condomínio Muro Alto Residence são taxativos ao exigir o quórum qualificado: "Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (...)" Desta forma, procede a argumentação do autor em réplica de que na verdade, o demandado afirma que foi concluída a obra de restruturação e recuperação das vias de acesso à praia, guarita, escada e pergolados nos locais onde existiam coberta de piaçava, mas que esta não é a mesma que foi apresentada aos condôminos nas Assembleias de 24/09/2019 e 03/10/2020, tratando-se de obras distintas, pois enquanto o Projeto Área da Praia previa um gazebo com 25 m² e estrutura interna de “2 Sofás de 3 lugares, 2 Poltronas, 2 Chaise, 1 Mesa de Centro e 2 Laterais”, a obra supostamente concluída conta com apenas um “pergolado” sem qualquer apoio, o que difere do projeto apresentado nos slides disponibilizados na AGE. Ademais, o réu alegou que no antigo quiosque de piaçava já existiam móveis, que foram se desgastando com o tempo, por estarem expostos há dez anos (ou mais) aos efeitos diretos da maresia, e por serem bastante utilizados por todos os condôminos; e que boa parte da mobília já havia sido retirada por danos, sendo preciso substituir esse mobiliário para manutenção do uso. No entanto, não acostou nenhuma prova demonstrando que o antigo mobiliário consistia em algo próximo ou igual ao aprovado na Assembleia de 2020: "2 Sofás de 3 lugares, 2 Poltronas, 2 Chaise, 1 Mesa de Centro e 2 Laterais". Ao contrário, a única prova é de uma mesa e quatro cadeiras no local. Desta forma, visto que o artigo 1.342 do CC exige expressamente a aprovação de dois terços de todos os proprietários do condomínio (e não apenas dos presentes na reunião) para obras em partes comuns que visem facilitar ou aumentar a sua utilização; que o projeto, tal como proposto, previa um gazebo com inclusão de vários móveis; que houve, ao final, a substituição do quiosque por um pergolado, não se tratando de mera reforma do quiosque, portanto, é de se declarar a nulidade da Assembleia de 03/10/2020 por vício de quórum. Da alteração do projeto executado e da inocorrência de perdas e danos Reconhecida a invalidade da assembleia no tocante ao gazebo, cumpre examinar o reflexo da alteração do projeto na execução dos serviços e o pedido subsidiário de indenização por perdas e danos deduzido em réplica (ID 76750028). A prova documental revela que a obra efetivamente concluída pelo condomínio réu em 18 de fevereiro de 2021 divergiu de forma substancial do projeto de arquitetura exibido na AGE de 03 de outubro de 2020 (ID 71068494, ID 75836864 e ID 78718009). Enquanto o projeto submetido à assembleia previa a construção de um lounge de 25m² guarnecido com ampla mobília estofada, a intervenção materializada limitou-se à instalação de um pergolado simples de madeira, sem a agregação do mobiliário sofisticado (ID 74602650 e ID 75836871). Ocorre que a modificação unilateral do padrão construtivo e a simplificação da estrutura não geraram prejuízo patrimonial direto aos imóveis dos autores. O exame das fotografias demonstra que a estrutura de madeira implantada foi centralizada no corredor de acesso à praia (ID 74602650). Essa disposição livrou a linha de visão que antes era parcialmente obstruída pela antiga cobertura de piaçava em ruínas, preservando o campo visual e a privacidade das casas nº 25 e 26 em relação à praia. A responsabilidade civil e o dever de indenizar pressupõem a conjugação do ato ilícito, nexo causal e dano efetivo, conforme preceituam o art. 186, o art. 402 e o art. 403 do Código Civil. Não havendo prova de desvalorização das unidades autônomas, de dano emergente ou de prejuízo material concreto suportado pelos demandantes em razão da presença do pergolado simples, descabe a condenação do condomínio em perdas e danos. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assenta que a conversão em perdas e danos em demandas condominiais exige a demonstração de dano real e prejuízo patrimonial efetivo, não se justificando a reparação civil sem prova do decréscimo patrimonial: EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CUMULADA COM DEMOLITÓRIA. OBRAS EM ÁREA COMUM. QUÓRUM LEGAL INOBSERVADO. ATO NULO. EFEITOS. EXCEPCIONALIDADE. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE, PROPORCIONALIDADE E SEGURANÇA JURÍDICA. CONSOLIDAÇÃO DA SITUAÇÃO FÁTICA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. SÚMULA 7/STJ. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. 1. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de quórum qualificado para a realização de obras úteis em áreas comuns de condomínio edilício impõe, necessariamente, a demolição das construções, mesmo diante da consolidação das obras no tempo, ausência de risco estrutural e inexistência de prejuízo grave comprovado. 2. Embora a regra geral determine que o ato nulo não produz efeitos (quod nullum est nullum producit effectum), impondo-se o retorno ao status quo ante (art. 169 do CC), a jurisprudência e a doutrina admitem, em situações excepcionais, a preservação de efeitos de atos nulos e a consolidação de situações fáticas, em atenção aos princípios da segurança jurídica, da boa-fé objetiva e da razoabilidade. Precedentes. 3. No caso, o Tribunal de origem consignou que as obras estão consolidadas no tempo, trouxeram valorização ao imóvel e utilidade à coletividade, sem acarretar risco à segurança ou prejuízo grave/incômodo extremo à unidade da recorrente, de modo que não se justifica a medida extrema de demolição. 4. A conversão do pedido de demolição em perdas e danos é admitida pela jurisprudência desta Corte Superior, especialmente em casos de obras consolidadas no tempo ou quando inviável o cumprimento da obrigação de fazer. Precedentes. 5. A revisão das premissas fáticas estabelecidas pelo Tribunal de origem, como a utilidade das obras, a valorização do imóvel e a ausência de prejuízo ou incômodo grave à recorrente, é vedada pela Súmula 7/STJ. 6. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.784.126/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026.) Nesse contexto, revela-se inviável o acolhimento da pretensão indenizatória com base no art. 499 do Código de Processo Civil (ID 76750028). As eventuais divergências financeiras decorrentes do rateio de taxas extras arrecadadas em valor superior ao custo da obra executada desafiam apreciação em via própria de prestação de contas, não autorizando a fixação de indenização civil direta nestes autos. Da extinção do feito por perda do objeto Afasto o pedido de extinção por perda do objeto arguido pelo réu, porquanto o interesse processual de agir na declaração de nulidade da assembleia permanece hígido, sobretudo para resguardar os condôminos de futuras exigibilidades com base em uma deliberação eivada de vício de quórum. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos deduzidos na inicial, para: a) DECLARAR A NULIDADE da deliberação assemblear do Condomínio Muro Alto Residence formalizada na ata de 03/10/2020, exclusivamente no tocante à aprovação do "Projeto da Área da Praia" (alteração arquitetônica e mobiliária dos gazebos), no que diz respeito ao gazebo e acréscimo de mobília, face à inobservância do quórum qualificado exigido pelo art. 1.342 do Código Civil e art. 40, IV, da Convenção Condominial; Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais. Condeno-a, ainda, ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, os quais arbitro em R$ 5.000,00 diante do baixo valor da causa (art. 85, §2º e §8º, do CPC). P.R.I.C.A. Ipojuca/PE, (data conforme assinatura eletrônica). Juiz(a) de Direito