0001670-70.2025.8.19.0203

Intimação

TJRJ · Regional de Jacarepaguá- Cartório da 7ª Vara Cível · Sentença

Trata-se de embargos de terceiro entre as partes acima epigrafadas em que sustenta a embargante estar na posse do imóvel situado na Estrada Jacarepaguá, nº 7.473, Bloco 4, apto 401, Freguesia, desde o ano de 2001; que ingressou no imóvel na qualidade de locatária, pagando o aluguel por meio de depósito bancário, em favor de Rita de Cássia de Lima Correa Salsa, que se intitulava proprietária do imóvel; que no mês de outubro de 2007, ao tentar realizar o depósito do aluguel, foi informada pela Caixa Econômica Federal que a conta bancária havia sido encerrada e todas as suas tentativas de encontrar a locadora restaram infrutíferas, não tendo qualquer contato com esta, tampouco conhecimento de seu paradeiro; que desde então, mais de 18 anos, passou a possuir o imóvel como seu, sem interrupção, nem oposição, mantendo lá a sua moradia durante todos esses anos e exercendo a posse em nome próprio e com exclusividade, como legítima possuidora, de forma mansa, pacífica e inconteste, estando apta a adquirir a propriedade originária através da usucapião; que durante todo esse tempo é quem vem cuidando do imóvel e efetuando os pagamentos das taxas e tributos sobre ele incidentes, inclusive a taxa de condomínio; que sua posse pode ser comprovada por vários documentos; que ajuizou ação de usucapião na 4ª Vara Cível desta Regional, processo n° 0041421-40.2020.8.19.0203, a qual está na parte final da fase de instrução; que este feito deve ser suspenso, até que se tenha o julgamento final sobre a usucapião, a fim de evitar decisões conflitantes e, ainda, que venha causar danos irreparáveis às partes; que vem sofrendo turbação em sua posse com a constrição, decorrente de cobrança evidentemente indevida e que não teve a oportunidade de contestar; que por motivos de dificuldades financeiras, por um breve período, deixou de pagar as taxas condominiais, mas, ao tentar realizar o acordo com a administração do Condomínio embargado foi impedida de fazer um novo acordo, sendo informada que os pedidos de parcelamento somente poderiam ser requeridos pelo proprietário constante na certidão de ônus reais, o que se revela uma verdadeira arbitrariedade; que o embargado, ignorando o direito de possuidora, ajuizou ação de cobrança de cotas condominiais em face do antigo proprietário, não lhe tendo sido concedido o direito de participar daquela relação processual, o que, consequentemente, causou prejuízos processuais irreparáveis, sobretudo por impedir o contraditório e a ampla defesa; que o embargado, se beneficiando da impossibilidade de poder se defender, apresentou uma planilha de cobrança contendo valores de prestações que já haviam sido pagas, o que se infere do cotejo entre a planilha contida a fls. 337/339 com os boletos e comprovantes de pagamentos de taxa condominial, em anexo; que a inclusão de parcelas já quitadas no cálculo que embasou a ação executiva deu origem a um valor muito superior ao que realmente seria devido, incorrendo em excesso de execução; que se for reconhecido seu direito à usucapião do imóvel em questão, se faz necessária a realização de perícia contábil para a apuração do valor real do débito e, assim, constatar o excesso de execução e determinar que sejam abatidos todos valores concernentes às prestações que constem na planilha apresentada pelo embargado e cujos pagamentos se encontram comprovados nos autos. Requer a concessão de tutela provisória de urgência para a suspensão da constrição do imóvel, bem como do leilão, até que seja dado provimento final na ação de usucapião. E, sendo reconhecida a aquisição da propriedade do imóvel, sejam julgados totalmente procedentes os presentes embargos de terceiro, confirmando a tutela de urgência, a fim de determinar o cancelamento da constrição do imóvel, conforme previsto no artigo 681 do CPC. Requer a realização de perícia contábil para a apuração do valor real do débito, autorizando a dedução dos pagamentos das prestações devidamente comprovados nos autos. A fls. 191, determinação para que a embargante esclarecesse acerca do interesse de agir ou efetuasse o pagamento integral do débito condominial, sob pena de ser o imóvel leiloado para pagamento da dívida de condomínio, já que o direito da embargante (posse e pretensa aquisição de propriedade por usucapião) não é incompatível com o ato constritivo, pois a embargante sabe (ou deveria saber) que na qualidade de ocupante do imóvel tem o dever de pagar as cotas condominiais, o que não ocorreu até a presente data, não obstante a embargante já tenha pleno conhecimento acerca da cobrança que é imputada à proprietária registral. Manifestação da embargante a fls. 195. Contestação do embargado a fls. 201 em que impugna a gratuidade de justiça deferida à embargante. Argui preliminar de ilegitimidade ativa, ao fundamento de não poder ser a embargante considerada proprietária nem titular de direito real sobre o bem; que não cabe à embargante pretender rediscutir a execução movida contra o verdadeiro titular do bem, tampouco se insurgir contra a penhora, pois sua situação jurídica não lhe confere direito real algum que justifique a oposição dos presentes embargos; que a embargante já havia ingressado com uma apelação (SIC), mas foi decidido que esta não demonstrou interesse jurídico para figurar como assistente dos réus; que restou decidido no acórdão de fls. 316 dos autos principais que a embargante não possui legítimo interesse para ingressar no feito; que o débito condominial constitui obrigação propter rem, sendo dever do proprietário do imóvel responder pelas despesas, a teor do arts. 1.336 e 1.345 do Código Civil, o que evidencia a má-fé da embargante em não efetuar os pagamentos devidos; que não houve pagamento em duplicidade; que a embargante, ao tentar se furtar do pagamento, deduziu pretensão contra fato incontroverso, alterou a verdade dos fatos e usou do processo para conseguir objetivo ilegal, condutas expressamente vedadas no artigo 80, I, II, e III, do CPC, sendo cabível sua condenação nas penas da litigância de má-fé, na forma do artigo 81 do CPC. Pugna pela improcedência do pedido. Manifestação da embargante sobre a contestação a fls. 220. A fls. 285, rejeição da impugnação à gratuidade de justiça. É O BREVE RELATÓRIO. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, II do CPC, ante a absoluta desnecessidade de se produzir a prova pericial requerida pela embargante, já que não há qualquer amparo legal para se discutir eventual excesso em sede de embargos de terceiro. O embargado arguiu preliminar de ilegitimidade ativa e de coisa julgada, as quais não merecem acolhida. Como já decidido nos autos principais, a embargante não possui legitimidade para interceder na relação entre o condomínio e a proprietária registral, ou seja, para participar da ação principal. Sua legitimidade se restringe, quando muito, à propositura dos embargos de terceiro, já que alega ser possuidora do imóvel. Rejeito as preliminares. Como já ressaltado a fls. 191, EVENTUAL direito da embargante NÃO é incompatível com a penhora determinada! Dispõe o art. 674 do CPC: Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro. A palavra chave é: DIREITO INCOMPATÍVEL. A questão não é saber se a embargante é ou não proprietária. Ainda que se reconhecesse a propriedade alegada, isso não afastaria a responsabilidade do imóvel pelas despesas condominiais. Em outras palavras: Os embargos de terceiros se destinam a proteger um bem da constrição judicial em caso de ser esta INDEVIDA, ou seja, incompatível com o direito alegado. Uma constrição só pode ser considerada indevida se atingir um bem sobre o qual o terceiro possui um direito que não pode ser afetado pela medida. E, no caso, a constrição é devida e legal, já que visa a garantir uma obrigação propter rem. A ausência de registro da propriedade em nome da embargante, por si só, não é suficiente para afastar sua legitimidade para os presentes embargos, pois o art. 674 do CPC também protege o possuidor. Ocorre que, in casu, o direito possessório e a alegada pretensão aquisitiva por usucapião não são incompatíveis com a constrição destinada à satisfação de dívida condominial. A controvérsia acerca da existência, extensão e composição do débito não diz respeito à existência de direito incompatível com a constrição, requisito próprio dos embargos de terceiro, mas ao quantum da obrigação executada, matéria que deverá ser deduzida pela via processual adequada. O direito que a embargante alega ter (proprietária do imóvel) não é incompatível com a efetivação da penhora do imóvel, pois a obrigação de pagamento das cotas condominiais advindas do comando do art. 1.336 do CC é propter rem. Por isso que no primeiro despacho proferido nos autos a embargante foi alertada para pagar integralmente o valor reclamado pelo condomínio e, assim, livrar o imóvel da constrição, e posteriormente comprovar o pagamento em duplicidade para a obter a devolução. Do contrário, não há como livrar o imóvel da penhora, futuro leilão e arrematação. Ausente o pagamento integral do débito ou outra causa jurídica apta a afastar a constrição, alternativa não resta senão a de manter a penhora e o prosseguimento dos atos expropriatórios. Frise-se que mesmo que a ação de usucapião venha a ser julgada procedente na data de amanhã, tal circunstância, por si só, não afasta a responsabilidade do imóvel pelas cotas condominiais nem torna indevida a constrição ora questionada. Ante o exposto, REJEITO os embargos e JULGO IMPROCEDENTE o pedido, extinguindo o feito, com exame do mérito, na forma do art. 487, I do CPC. Condeno a embargante ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que ora fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85 do CPC, observando-se a gratuidade de justiça deferida. Com o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se. Publique-se e intimem-se.