0001662-09.2026.8.26.0286

Intimação

TJSP · UPJ da 1ª a 3ª Varas Cíveis da Comarca de Itu · DESPACHO/DECISÃO

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Nº 0001662-09.2026.8.26.0286/SP EXEQUENTE: JOSE FERNANDO ZORZETTI ADVOGADO(A): UGLEISON ARAUJO DOS SANTOS (OAB SP532784) ADVOGADO(A): VITOR GIOLLO SALLES (OAB SP513671) EXECUTADO: BANCO DO BRASIL SA ADVOGADO(A): LOUISE RAINER PEREIRA GIONEDIS (OAB SP363314) ADVOGADO(A): RICARDO LOPES GODOY (OAB SP321781) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de fase de cumprimento de sentença instaurada por JOSÉ FERNANDO ZORZETTI em face de BANCO DO BRASIL S/A e JNK EMPREENDIMENTOS, ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA., decorrente de título judicial transitado em julgado que condenou solidariamente os executados à obrigação de fazer consistente na conclusão integral das obras do empreendimento "Residencial Cambuí", no prazo de 120 dias, além do pagamento de indenização por lucros cessantes mensais de 0,5% do valor atualizado do contrato desde o término do prazo de tolerância (30/07/2017) até a entrega das chaves, indenização por danos morais e consectários de sucumbência, com trânsito em julgado em 02/10/2025 (Evento 1.5, 1.6 e 1.7). Instaurado o cumprimento de sentença nº 0004068-37.2025.8.26.0286 para satisfação do crédito decorrente dos lucros cessantes no periodo de 30/07/2017 a setembro de 2025 e da indenização por danos morais arbitrada (R$5.000,00), houve o pagamento, pelo Banco do Brasil, dos valores de R$167.133,91 + R$23.528,98, extinguindo-se o feito. Instaurado novo incidente de cumprimento de sentença, o exequente postula a fixação e exigibilidade de multa diária coercitiva por descumprimento da obrigação de fazer (Evento 1.1; Evento 11.1; Evento 19.1), bem como o aditamento para cobrança das parcelas periódicas de lucros cessantes, a partir de outubro/2025 (Evento 2.8). Por sua vez, a instituição financeira executada compareceu aos autos (Evento 47.1) aduzindo a intransponível impossibilidade material e jurídica de concluir a edificação física do imóvel, haja vista a sua natureza estrita de instituição bancária, despida de capacidade técnica de engenharia ou ingerência sobre canteiro de obras, somada à submissão da corré construtora ao regime de recuperação judicial perante a 3ª Vara Cível de Sorocaba. Postulou, assim, a exclusão de astreintes e, subsidiariamente, a conversão da tutela específica em perdas e danos. Instado a se manifestar (Evento 48.1), o exequente apresentou impugnação (Evento 53.1), sustentando a imutabilidade da coisa julgada quanto à responsabilidade solidária do banco, reiterando o pedido de imposição de medidas coercitivas e, sucessivamente, concordando com a conversão da obrigação in natura em indenização por perdas e danos. É o relatório do necessário. Fundamento e DECIDO. A responsabilidade solidária da instituição financeira executada pelas consequências do inadimplemento contratual encontra-se acobertada pela autoridade da coisa julgada material, nos termos dos artigos 502 e 508 do Código de Processo Civil, restando chancelada no acórdão proferido na fase de conhecimento (Evento 1.6). Essa premissa jurídica é imutável e vincula integralmente a presente fase executiva. Nada obstante a higidez do título judicial, a análise prática dos atos executivos impõe reconhecer a inviabilidade material da entrega da prestação in natura pelo BANCO DO BRASIL S/A. Com efeito, a instituição financeira atua na intermediação de crédito e fomento financeiro. O banco não possui em seu objeto social, nem em seus quadros funcionais, a capacidade técnica, operacional e construtiva inerente à engenharia civil e à arquitetura. A atividade de edificar empreendimentos imobiliários exige licenças urbanísticas, responsabilidade técnica perante os órgãos de fiscalização profissional, maquinário, contratação de operários e domínio operacional de canteiro de obras, atributos privativos de sociedades construtoras e incorporadoras. Impor ao agente financeiro a execução física ou a conclusão material direta de um edifício residencial desconsidera a ausência de expertise técnica do ente bancário para tal mister. A insistência na tutela específica de construção direta redundaria em provimento inexequível no plano dos fatos, servindo unicamente para avivar penalidades pecuniárias destituídas de eficácia coercitiva concreta, o que desvirtuaria a finalidade das medidas previstas no artigo 536 e no artigo 537, § 1º, inciso I, do Código de Processo Civil. Ademais, a construtora originária encontra-se em processo de recuperação judicial perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Sorocaba/SP (Processo nº 1040045-13.2016.8.26.0602), contexto fático que, aliado ao abandono das obras desde o ano de 2016, inviabiliza a conclusão material da unidade habitacional pelo agente financiador. Diante da impossibilidade fática de cumprimento da obrigação in natura, pela falta de capacidade operacional e técnica de construção civil do banco, a obrigação de fazer resolve-se em perdas e danos, o que, aliás, foi expressamente requerida de forma subsidiária pelo próprio exequente (Evento 1.1 e 53.1) e admitida pela instituição financeira (Evento 47.1). A indenização substitutiva deve espelhar a exata recomposição patrimonial do adquirente. Dessa forma, as perdas e danos corresponderão ao valor atual de mercado do apartamento adquirido, apurado sob a premissa de que a unidade tivesse sido regularmente construída e concluída no tempo e modo avençados no instrumento contratual, garantindo-se ao credor o resultado econômico que obteria caso a obrigação originária houvesse sido perfeitamente adimplida. Em razão da convolação da obrigação específica em indenização pecuniária, resta prejudicada a fixação de multa cominatória diária, ante a manifesta incompatibilidade entre o instituto das astreintes e a conversão definitiva em perdas e danos. Outrossim, a indenização mensal a título de lucros cessantes fixada no título executivo judicial possui a finalidade estrita de compensar o adquirente pela privação temporária do uso e fruição da coisa durante o período em que perdurar a mora do fornecedor. Contudo, a pretensão indenizatória de trato sucessivo não pode se perpetuar no tempo de modo indefinido. No caso em análise, o atraso remonta a julho de 2017, somando quase uma década de inadimplemento. A cobertura dos lucros cessantes pelo período pretérito de aproximadamente sete anos já se revelou ampla e suficiente para indenizar a indisponibilidade temporária do bem. A continuidade irrestrita e sucessiva dos lucros cessantes após o reconhecimento formal da inviabilidade da entrega da obra transmudaria uma verba reparatória transitória em uma renda perpétua em favor do autor. Esse panorama geraria um ganho desproporcional ao adquirente, cujo somatório ultrapassaria em muito o valor de mercado do próprio imóvel, ensejando inadmissível enriquecimento sem causa, vedado pelo artigo 884 do Código Civil, além de violar o princípio da boa-fé objetiva e o dever dos contratantes de mitigar as perdas decorrentes do ilícito. Com a conversão da obrigação in natura em perdas e danos integrais, opera-se a consolidação definitiva do prejuízo material. Considerando o período indenizatório já satisfeito na execução anterior até setembro de 2025, fixa-se esse marco como termo final dos lucros cessantes, vedando-se a prorrogação contínua da verba, restando indeferida a inclusão ou a execução de valores referentes a competências posteriores. A conversão da obrigação de entrega física do imóvel em seu equivalente em dinheiro impõe o restabelecimento do equilíbrio econômico entre os contratantes. A sentença de conhecimento condicionou a procedência da pretensão ao cumprimento da contraprestação contratual a cargo do comprador, consistente na continuidade do pagamento do financiamento habitacional (Evento 1.5, fls. 382). Uma vez que o exequente receberá, a título de perdas e danos, o montante pecuniário correspondente à integralidade do imóvel livre e desembaraçado, como se pronto estivesse, a exigência do pagamento do preço convencionado é imperativo de justiça comutativa. Existindo obrigações recíprocas entre as partes, oriundas do mesmo negócio jurídico, autoriza-se plenamente a compensação de créditos e débitos, com esteio nos artigos 368 e 369 do Código Civil. Assim, apurado na fase de liquidação o valor total das perdas e danos correspondentes à unidade imobiliária, abater-se-á do montante indenizatório devido pelo banco o saldo devedor remanescente e em aberto decorrente do contrato de financiamento habitacional, extinguindo-se as dívidas até onde se compensarem. DISPOSITIVO Ante o exposto: a) RECONHEÇO A IMPOSSIBILIDADE MATERIAL do cumprimento in natura da obrigação de fazer consistente na conclusão física das obras da unidade autônoma no condomínio "Residencial Cambuí" pelo executado BANCO DO BRASIL S/A, tendo em vista a ausência de capacidade técnica e expertise do agente financeiro para a execução direta de serviços de construção civil, ficando prejudicado o pedido de fixação de multa; b) CONVERTO A OBRIGAÇÃO DE FAZER EM PERDAS E DANOS, com fundamento no artigo 499 do Código de Processo Civil e artigo 475 do Código Civil, mantida a responsabilidade solidária dos executados pela reparação pecuniária integral do prejuízo; c) DETERMINO que a indenização por perdas e danos seja apurada com base no valor de mercado que o apartamento adquirido ostentaria atualmente, caso tivesse sido regularmente construído e entregue no prazo contratual correto; d) AUTORIZO A COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS, na forma dos artigos 368 e 369 do Código Civil, permitindo o abatimento, sobre o montante apurado a título de perdas e danos pelo imóvel, de eventual saldo devedor remanescente e comprovadamente pendente de pagamento referente ao contrato de financiamento habitacional celebrado entre o autor e a instituição financeira; e) ESTABELEÇO O TERMO FINAL DOS LUCROS CESSANTES em setembro de 2025, período até o qual houve a satisfação do crédito na execução anterior, indeferindo-se a cobrança de parcelas posteriores a esse marco temporal; g) DETERMINO A INSTAURAÇÃO DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA POR ARBITRAMENTO (artigo 509, inciso I, do Código de Processo Civil). PROVIDENCIE, no prazo comum de 15 (quinze) dias: g.1) EXEQUENTE - apresentação de avaliação imobiliária de imóveis com o mesmo padrão econômico do bem objeto do contrato firmado, para a apuração do valor de mercado da unidade habitacional como se concluída estivesse; g.2) EXECUTADA - apresentação da memória de cálculo discriminada e demonstrativo contábil de eventual saldo devedor do contrato de financiamento passível de compensação. Com a juntada dos documentos, abra-se vista às partes para manifestação. Havendo divergência em relação ao valor de mercado do imóvel, será determinada a realização de perícia técnica. Intime-se.