0001174-40.2002.8.11.0051

Intimação

TJMT · 1ª VARA DE CAMPO VERDE · Decisão

ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1ª VARA DE CAMPO VERDE DECISÃO Vistos, etc. Trata-se de Execução de título extrajudicial em que UNIX LTDA., na condição de cessionária do crédito exequendo, requer o prosseguimento do feito mediante adjudicação dos imóveis objeto das matrículas nº 2.019, 2.020 e 2.021 do Registro de Imóveis de Campo Verde/MT. A requerente sustenta que os imóveis foram avaliados em R$ 3.011.188,63 e que não houve impugnação ao laudo. Afirma que o crédito remanescente alcança R$ 92.981.607,86 e, por isso, pretende adjudicar os bens mediante abatimento parcial do crédito, com prosseguimento da execução pelo saldo. Requer, previamente, a intimação dos executados, de Bunge Fertilizantes S.A., apontada como sucessora de Fertilizantes Ouro Verde S.A., de Marcos Cesar Esteves da Rocha, indicado como credor hipotecário, e de eventual ocupante dos imóveis. Ao final, requer a expedição de carta de adjudicação e o cancelamento dos ônus reais incidentes sobre as matrículas. É o necessário. DECIDO. Nos termos do art. 876, caput, do Código de Processo Civil, é lícito ao exequente requerer a adjudicação dos bens penhorados, desde que ofereça preço não inferior ao da avaliação. Na hipótese em que o crédito seja superior ao valor dos bens, a adjudicação importa satisfação parcial da obrigação, prosseguindo-se a execução pelo saldo remanescente, conforme dispõe o art. 876, § 4º, II, do CPC. No caso, contudo, a apreciação imediata do pedido de adjudicação demanda providências prévias. Isso porque o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica juntado aos autos foi elaborado em março de 2024 e apresenta valores distintos para o imóvel. Inicialmente, o avaliador atribuiu ao terreno, com área total de 13.500 m², o valor de R$ 2.430.000,00 e às benfeitorias, após a incidência da depreciação considerada tecnicamente adequada, o valor de R$ 1.720.403,25. A partir desses elementos, o laudo indicou como valor global do imóvel a importância de R$ 4.150.407,25. Em capítulo próprio, denominado “Valor do imóvel para liquidação forçada”, o avaliador calculou montante diverso. Para tanto, considerou taxa média de juros de 2,71% ao mês e período estimado de absorção do imóvel pelo mercado de doze meses, aplicando deságio sobre o valor anteriormente encontrado. O procedimento resultou no montante de R$ 3.011.188,63. É precisamente este último valor que a exequente pretende utilizar para a adjudicação. Ocorre que o art. 876 do CPC estabelece como parâmetro para a adjudicação o valor da avaliação, não se podendo equiparar, sem exame específico, o valor de mercado do imóvel ao valor de liquidação forçada calculado mediante deságio destinado a simular sua alienação em período reduzido. A diferença é relevante. Enquanto o laudo alcançou R$ 4.150.407,25 como valor global do imóvel, o valor de liquidação forçada corresponde a R$ 3.011.188,63, representando redução de aproximadamente 27,45%. Desse modo, a adjudicação pelo último montante, no estado atual dos autos, poderia resultar na transferência dos imóveis por preço inferior ao parâmetro previsto no art. 876 do CPC. Além disso, há circunstância superveniente que recomenda a atualização da avaliação. O laudo foi concluído em 20 de março de 2024, conforme expressamente registrado pelo avaliador, ao passo que o pedido de adjudicação somente foi formulado em março de 2026. Decorreram, portanto, aproximadamente dois anos entre a avaliação e o atual pedido expropriatório. O art. 873 do CPC admite nova avaliação quando qualquer das partes demonstrar erro ou dolo do avaliador, quando posteriormente ocorrer majoração ou diminuição do valor do bem ou quando houver fundada dúvida acerca do valor anteriormente atribuído. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso reconhece a possibilidade de renovação da avaliação justamente quando o transcurso do tempo e as circunstâncias concretas gerarem dúvida fundada acerca da correspondência entre o valor anteriormente apurado e o valor atual do imóvel: “O inciso III do artigo 873, do Código de Processo Civil, dispõe que é admitida nova avaliação judicial do imóvel penhorado quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.” TJMT, Agravo de Instrumento nº 1007820-12.2019.8.11.0000, Terceira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. José Zuquim Nogueira, julgado em 31/07/2019. O precedente é pertinente à hipótese, pois o lapso transcorrido desde a avaliação, associado à própria divergência interna entre valor global e valor de liquidação forçada, impede que se considere, sem atualização, o montante de R$ 3.011.188,63 como base segura para a adjudicação. Ressalte-se, ainda, que o próprio laudo prevê a possibilidade de reapresentação ao subscritor para conferência e reavaliação. Também é necessária a atualização da documentação registral. Embora o laudo tenha sido instruído com documentação relativa às matrículas nº 2.019, 2.020 e 2.021, cuja reprodução consta de suas páginas finais, trata-se de documentação contemporânea à avaliação realizada em 2024. A apresentação de certidões atualizadas é indispensável para identificar os atuais titulares de direitos reais, credores hipotecários, penhoras, indisponibilidades e demais gravames eventualmente constituídos ou cancelados posteriormente. A providência assume maior relevância porque a própria exequente informa a existência de hipotecas em favor de Fertilizantes Ouro Verde S.A. e Marcos Cesar Esteves da Rocha e pretende, ao final, o cancelamento dos ônus incidentes sobre os imóveis. A jurisprudência local igualmente revela orientação prática no sentido de que a matrícula atualizada e a atualização do valor da avaliação constituem providências necessárias à apreciação da adjudicação. Em execução de título extrajudicial, o Juízo estadual determinou expressamente a apresentação da matrícula atualizada e da atualização do valor da avaliação antes de examinar o pedido sob os critérios do art. 876 do CPC. Somente depois de conhecida a situação registral contemporânea dos imóveis e estabelecido o respectivo valor atualizado será possível promover, de maneira segura, as intimações previstas na legislação processual e apreciar eventual cancelamento dos gravames. Ante o exposto, POSTERGO a apreciação do pedido de adjudicação formulado pela exequente e DETERMINO: 1. INTIME-SE a exequente para que, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente certidões atualizadas de inteiro teor das matrículas nº 2.019, 2.020 e 2.021 do Registro de Imóveis de Campo Verde/MT, expedidas há, no máximo, 30 (trinta) dias, de modo a permitir a identificação de todos os atuais proprietários, credores hipotecários, titulares de direitos reais, penhoras, indisponibilidades e demais ônus incidentes sobre os bens. 2. Após, INTIME-SE o avaliador Rafael Costa dos Santos, CRECI/MT nº 10.462-F, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, informe se o valor de R$ 4.150.407,25, apurado no laudo concluído em 20/03/2024, permanece compatível com o atual valor de mercado dos imóveis e respectivas benfeitorias. Deverá o avaliador, caso entenda necessária nova vistoria ou atualização dos elementos comparativos, apresentar previamente eventual proposta de honorários e indicar as diligências indispensáveis à atualização. Deverá esclarecer, ainda, de maneira objetiva, a distinção técnica entre o valor global do imóvel de R$ 4.150.407,25 e o denominado “valor para liquidação forçada” de R$ 3.011.188,63, indicando qual deles corresponde ao valor de avaliação do bem em condições normais de mercado. 3. Por ora, NÃO ACOLHO o valor de R$ 3.011.188,63 como base para a adjudicação, uma vez que o próprio laudo o identifica como valor de liquidação forçada, obtido mediante aplicação de deságio, enquanto o art. 876 do CPC condiciona a adjudicação à oferta de preço não inferior ao da avaliação. 4. Cumpridas as providências acima e definido o valor atualizado dos imóveis, INTIME-SE a exequente para que, no prazo de 15 (quinze) dias, manifeste se mantém interesse na adjudicação e, em caso positivo, adeque o pedido ao valor da avaliação então considerado pelo Juízo. 5. Após eventual renovação do pedido, deverão ser promovidas as intimações legalmente necessárias dos executados e dos titulares de direitos reais e garantias constantes das matrículas atualizadas, inclusive para exercício das faculdades processuais pertinentes. 6. A apreciação do pedido de cancelamento dos ônus e gravames incidentes sobre as matrículas fica igualmente POSTERGADA, devendo eventual determinação de cancelamento individualizar os respectivos registros e averbações após a apresentação das certidões atualizadas e a observância do contraditório dos respectivos titulares. Cumpridas as determinações, voltem conclusos. Intimem-se. Cumpra-se. Campo Verde/MT, data registrada no sistema. CLÁUDIA ANFFE NUNES DA CUNHA Juíza de Direito designada para o NAE Portaria n.º 78/2026-GAB-CGJ