0001054-78.2026.8.17.8234

Intimação

TJPE · Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo de Limoeiro - Turno Manhã - 08:00h às 14:00h · Sentença (Outras)

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo de Limoeiro - Turno Manhã - 08:00h às 14:00h ROD PE 90, KM 22, FÓRUM DESEMBARGADOR JOÃO BATISTA GUERRA BARRETO, BAIRRO JOÃO ERNESTO, LIMOEIRO - PE - CEP: 55700-000 - F:(81) 36288655 Processo nº 0001054-78.2026.8.17.8234 DEMANDANTE: CONDOMINIO ACUDE DA PEDRA DEMANDADO(A): TERRA NOSTRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME SENTENÇA Vistos etc. Relatório dispensado, a teor do art. 38 da Lei nº 9.099/95. Passo ao julgamento. A controvérsia versa sobre cobrança de despesas condominiais promovida pelo CONDOMÍNIO AÇUDE DA PEDRA em face de TERRA NOSTRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., relativamente à unidade 020, tendo a parte autora atribuído ao débito, na data do ajuizamento, o valor de R$ 18.359,94. A demandada, por sua vez, suscita preliminares de incompetência territorial e impossibilidade de o condomínio figurar no polo ativo perante o Juizado Especial e, no mérito, questiona o critério de apuração das cotas e invoca regime de descontos decorrente de ajuste firmado entre as partes em 2022. Inicialmente, rejeito a preliminar de incompetência territorial. A demandada sustenta que o instrumento contratual celebrado entre as partes contém cláusula de eleição do foro da Comarca de Paudalho/PE. Todavia, tal circunstância não conduz à incompetência deste Juizado Especial. Isso porque Paudalho integra a circunscrição territorial abrangida pelo Juizado Especial Cível de Limoeiro, de modo que a distribuição perante esta unidade jurisdicional não contraria a cláusula contratual invocada. Ademais, a obrigação discutida encontra-se diretamente relacionada a empreendimento situado naquele município, atraindo também a regra do art. 4º, II, da Lei nº 9.099/95. A eleição de foro territorial não possui o condão de modificar a estrutura organizacional instituída pelo Tribunal de Justiça para funcionamento dos Juizados Especiais. Rejeito, portanto, a preliminar. Igualmente não prospera a alegação de impossibilidade de o condomínio demandante figurar no polo ativo pelo fato de constar em seu cadastro perante a Receita Federal a classificação “Porte Demais”. A tese defensiva parte da premissa de que o condomínio somente poderia demandar perante o Juizado caso estivesse enquadrado como microempresa ou empresa de pequeno porte. Ocorre que a hipótese possui disciplina específica. O art. 3º, II, da Lei nº 9.099/95 preservou a competência dos Juizados para as causas anteriormente previstas no art. 275, II, do CPC/1973, entre as quais se encontra expressamente a cobrança, pelo condomínio, das quantias devidas pelo condômino. O Enunciado nº 9 do FONAJE igualmente reconhece a possibilidade de o condomínio residencial propor ação dessa natureza perante o Juizado Especial. A qualificação cadastral-fiscal do condomínio não transmuda sua natureza jurídica nem lhe retira a capacidade processual especificamente reconhecida para a cobrança das contribuições condominiais. Rejeito, assim, também essa preliminar. Superadas as questões processuais, o pedido comporta parcial acolhimento. A obrigação de contribuir para as despesas do condomínio encontra fundamento no art. 1.336, I, do Código Civil, segundo o qual constitui dever do condômino contribuir para as despesas condominiais na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, bem como no art. 12 da Lei nº 4.591/64. No caso concreto, a própria documentação apresentada identifica a TERRA NOSTRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. como proprietária da unidade 020, justamente aquela a que se referem as cobranças discutidas. A demandada, ademais, não nega propriamente a existência do vínculo condominial ou do dever de contribuir. Sua insurgência concentra-se na extensão da obrigação, no critério utilizado para apuração das contribuições e na incidência dos percentuais reduzidos previstos no ajuste celebrado em 2022. Portanto, a existência da obrigação principal não constitui ponto efetivamente controvertido. A controvérsia principal reside na possibilidade de continuidade, após novembro de 2025, do regime excepcional de contribuição reduzida conferido à incorporadora. Da análise da Convenção Condominial, verifica-se que o art. 44 instituiu tratamento excepcional à incorporadora e à permutante relativamente às frações ideais ainda não comercializadas, estabelecendo, todavia, prazo máximo de cinco anos, contado da lavratura da escritura. A escritura foi lavrada em 20 de novembro de 2020, razão pela qual o termo final do regime excepcional ocorreu em 20 de novembro de 2025. O Condomínio, inclusive, comunicou formalmente à demandada, ainda em janeiro de 2026, sua interpretação acerca do encerramento do benefício, informando que, a partir da competência de fevereiro daquele ano, passaria a exigir o recolhimento integral das cotas incidentes sobre as unidades ainda não alienadas. A demandada contrapõe a essa previsão o contrato celebrado em 25/04/2022. De fato, referido instrumento previu, em sua cláusula 4ª, alínea “c”, desconto relativo à taxa condominial dos lotes ainda em nome da incorporadora, estabelecendo pagamento inicial de 30% da taxa ordinária vigente a partir de 01/06/2022, com acréscimo de dez pontos percentuais a cada ano subsequente. A Assembleia Geral Extraordinária realizada em 19/02/2022 igualmente deliberou acerca de tal regime progressivo, tendo sido aprovado o pagamento de 30% no primeiro ano, com aumento de dez pontos percentuais a cada ano seguinte. Entretanto, nem a ata assemblear nem o contrato demonstram que tenha ocorrido efetiva prorrogação do prazo previsto no art. 44 da Convenção. Não há no contrato disposição expressa revogando o art. 44, modificando o prazo quinquenal ou estabelecendo novo termo final. Tampouco consta declaração de que o desconto passaria a subsistir independentemente da disciplina convencional. Também a AGE de 19/02/2022 não contém deliberação expressa acerca da alteração do art. 44, da eliminação de seu prazo ou de sua substituição por regime temporal diverso. E, caso se pretenda atribuir àquela deliberação eficácia modificativa da Convenção Condominial, seria indispensável a comprovação do quórum qualificado previsto no art. 1.351 do Código Civil. A ata registra unanimidade dos presentes, porém não certifica que estes representassem dois terços dos votos ou das frações ideais do condomínio. Unanimidade dos presentes não se confunde com observância do quórum qualificado legalmente exigido para alteração da convenção. Não se pode, ainda, reconhecer novação presumida. Nos termos do art. 361 do Código Civil, ausente intenção inequívoca de novar, a nova obrigação não extingue automaticamente a anterior. Assim, o acordo de 2022 produziu validamente seus efeitos enquanto vigente o regime excepcional, mas não contém elementos suficientes para demonstrar que o benefício haveria de subsistir para além do termo estabelecido na Convenção. Consequentemente, mostra-se legítima a exigência integral das contribuições a partir do encerramento do benefício convencional. A demandada sustenta, ainda, que a cobrança deveria ser individualizada segundo a metragem e a correspondente fração ideal de cada lote. Efetivamente, a Convenção prevê a contribuição segundo a respectiva fração ideal, em consonância com o art. 1.336, I, do Código Civil. A própria documentação juntada evidencia a existência de unidades de diferentes dimensões e frações ideais. Todavia, a existência dessa previsão abstrata não é suficiente, por si só, para afastar o demonstrativo apresentado pelo condomínio. Incumbia à parte demandada, ao alegar excesso de cobrança decorrente da metodologia utilizada, demonstrá-lo objetivamente, mediante apresentação de memória de cálculo capaz de individualizar as competências, os valores que reputava corretos, a fração aplicável e as diferenças indevidamente exigidas. Embora a contestação apresente tese acerca da forma de cálculo, não oferece demonstração contábil concreta apta a indicar qual parcela da cobrança seria excessiva, tampouco aponta valor líquido que reconheça como devido. Cumpre observar que a planilha do condomínio não revela simples desprezo ao regime de desconto desde sua instituição. Ao contrário, demonstra cobranças reduzidas durante o período anterior: R$ 90,00 em diversas competências de 2022, valores intermediários nos anos subsequentes, R$ 248,00 em diversas competências de 2024 e 2025 e, somente a partir de fevereiro de 2026, cobrança ordinária no valor de R$ 650,00. Assim, embora o critério da fração ideal deva ser observado pelo condomínio, a demandada não demonstrou concretamente que as parcelas constantes da planilha tenham sido apuradas em desacordo com sua fração, não sendo possível reconhecer excesso com base em alegação genérica. Diversa, contudo, é a situação da multa lançada na competência de fevereiro de 2026, no valor originário de R$ 600,00, sob a rubrica “MULTA POR INFRAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO REF VEGETAÇÃO FORA DOS PADRÕES”. A pretensão de cobrança de penalidade condominial exige demonstração do fato gerador da infração e da regular imposição da sanção, especialmente porque não se confunde com a obrigação ordinária de contribuir para as despesas comuns. No caso, não identifico prova suficiente, nos elementos apresentados, da efetiva prática da infração especificamente imputada à demandada, de sua regular notificação ou do procedimento que ensejou a aplicação da multa. Não basta, para esse fim, a mera inserção unilateral da penalidade no demonstrativo financeiro. Deve, portanto, ser excluída da cobrança a multa de R$ 600,00, bem como os encargos acessórios diretamente incidentes sobre ela, correspondentes, no demonstrativo, a R$ 12,00 de multa moratória e R$ 31,09 de juros. Dos honorários advocatícios contratuais incorporados ao débito A planilha apresentada pelo condomínio inclui, além das cotas, multa e juros, o montante de R$ 2.949,26 a título de honorários advocatícios, fazendo alcançar o débito total indicado na inicial de R$ 18.359,94. Tal parcela não pode integrar a obrigação imputada à parte demandada. Os honorários advocatícios contratuais decorrem da relação jurídica estabelecida entre o condomínio e o profissional por ele contratado para promover a cobrança do débito, constituindo obrigação própria daquele que contratou os serviços advocatícios. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 2.187.308/TO, Rel. Min. Nancy Andrighi, em 16/09/2025, firmou entendimento de que é inadmissível a inclusão dos honorários advocatícios convencionais no cálculo do crédito referente às cotas condominiais inadimplidas, ainda que exista previsão nesse sentido na própria convenção de condomínio. A Corte Superior assentou que os honorários convencionais possuem natureza extraprocessual, resultando do contrato firmado entre o condomínio e seu advogado, inexistindo previsão legal que autorize a transferência dessa obrigação ao condômino inadimplente. A existência de cláusula convencional estabelecendo tal repasse não altera essa conclusão. Embora o precedente tenha examinado a inclusão da parcela em execução de cotas condominiais, a razão jurídica nele estabelecida igualmente impede que o mesmo valor seja incorporado ao próprio débito material em ação de cobrança. Do contrário, admitir-se-ia pela via cognitiva exatamente o acréscimo que o STJ reputou estranho à obrigação condominial. Os honorários contratuais não se confundem com os honorários sucumbenciais, estes submetidos às regras processuais próprias e, no âmbito dos Juizados Especiais, à disciplina específica do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Desse modo, devem ser integralmente excluídos os R$ 2.949,26 lançados sob essa rubrica. O demonstrativo acostado aos autos totaliza R$ 18.359,94, sendo R$ 12.966,65 referentes às cobranças principais, R$ 259,35 de multa, R$ 2.184,68 de juros e R$ 2.949,26 de honorários advocatícios. Excluindo-se os R$ 2.949,26 relativos aos honorários advocatícios contratuais e, ainda, a multa infracional de R$ 600,00 e seus encargos diretamente vinculados — R$ 12,00 de multa moratória e R$ 31,09 de juros —, remanesce o valor de R$ 14.767,59, apurado na data de referência da planilha, 17/07/2026. Tal quantia corresponde ao crédito que se mostra suficientemente comprovado nos autos. Registro, por fim, que ambas as partes declararam, em audiência, considerar suficiente a prova documental produzida, inexistindo requerimento de outras provas, tendo sido encerrada a instrução para julgamento. Não se justifica, portanto, reabrir a instrução para produção de prova destinada a demonstrar alegado excesso que poderia ter sido documentalmente especificado pela própria demandada. Ante o exposto, rejeito as preliminares suscitadas e, no mérito, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS, para: a) reconhecer a obrigação da demandada TERRA NOSTRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. de contribuir para as despesas condominiais relativas à unidade 020; b) reconhecer o encerramento, em 20/11/2025, do regime excepcional de contribuição reduzida previsto no art. 44 da Convenção Condominial, afastando a alegação de que o contrato celebrado em 25/04/2022 tenha, por si só, prorrogado ou revogado o referido termo final; c) condenar a demandada ao pagamento da quantia de R$ 14.767,59 (quatorze mil, setecentos e sessenta e sete reais e cinquenta e nove centavos), valor apurado até 17/07/2026, correspondente às parcelas condominiais e respectivos encargos reconhecidos nesta sentença, excluídos os honorários advocatícios contratuais e a multa por infração ao Regimento Interno acima examinada; d) excluir do débito o montante de R$ 2.949,26, correspondente aos honorários advocatícios contratuais inseridos na planilha, por se tratar de despesa decorrente da relação contratual estabelecida entre o condomínio e seu advogado, insuscetível de transferência à demandada; e) excluir do débito a multa condominial de R$ 600,00 relativa à alegada infração por “vegetação fora dos padrões”, bem como os encargos de R$ 12,00 e R$ 31,09 que sobre ela foram calculados, por ausência de demonstração suficiente da regular constituição da penalidade; f) condenar, ainda, a demandada ao pagamento das contribuições condominiais que venceram no curso do processo e das que se vencerem até o efetivo adimplemento, nos termos do art. 323 do CPC, desde que observados os mesmos critérios reconhecidos nesta sentença e excluídas eventuais rubricas estranhas à obrigação condominial. Sobre o valor reconhecido no item “c”, após a data-base de 17/07/2026, deverão incidir os encargos moratórios e a atualização monetária previstos na Convenção e na legislação aplicável, vedada, contudo, nova incidência sobre períodos já contemplados no demonstrativo, a fim de evitar duplicidade. Julgo improcedente o pedido quanto às parcelas expressamente excluídas nesta sentença. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais nesta fase, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos pendentes, arquivem-se com as cautelas de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. LIMOEIRO, 10 de setembro de 2026 Juiz(a) de Direito