2026-09-11 · TJBA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE QUEIMADAS Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0001020-24.2013.8.05.0206 Órgão Julgador: 1ª V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE QUEIMADAS AUTOR: O MUNICIPIO DE NORDESTINA-BA Advogado(s): EUSTORGIO RESEDA (OAB:BA25811), CASSIO ROBERTO SILVA DAMASCENO (OAB:BA22537) REU: JOSÉ AMÉRICO ARAÚJO e outros Advogado(s): ADERALDO BORGES DOS SANTOS (OAB:BA9599) DECISÃO Vistos, etc. Vieram-me os autos conclusos para análise, em razão da inclusão do presente feito no Grupo Operacional da Secretaria Virtual no âmbito do Projeto TJBA Acelera, para o qual fui designado. Trata-se de ação de desapropriação por utilidade pública ajuizada pelo Município de Nordestina/BA em face de José Américo Araújo e Verônica de Souza Pereira Araújo, tendo por objeto uma área de 15.000 m², integrante do imóvel denominado Fazenda Cajueiro, destinada, segundo a petição inicial, à urbanização de vias públicas e à construção de ginásio e praça de esportes. O Município ofereceu, a título de indenização, o valor de R$ 11.000,00, correspondente à avaliação administrativa produzida no procedimento expropriatório, quantia que foi depositada judicialmente. Deferida a imissão provisória, o ente municipal foi imitido na posse do imóvel. Os réus apresentaram contestação, rejeitando expressamente a oferta e sustentando que ela não correspondia ao valor de mercado da área. Requereram a realização de perícia judicial e a fixação da justa indenização em valor não inferior a R$ 1.400.000,00, sem prejuízo dos consectários legais. Consta dos autos documento denominado "Laudo de Avaliação Judicial", elaborado em janeiro de 2014, no qual foi atribuído ao terreno o valor de R$ 135.000,00. O documento, contudo, limita-se a registrar as dimensões do imóvel e o valor final, sem indicação do método empregado, dos dados de mercado utilizados, dos fatores de homogeneização ou da respectiva memória de cálculo. Em audiência realizada no ano de 2015, reconheceu-se expressamente a necessidade de avaliação por profissional especializado, tendo sido determinada a expedição de ofício ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia para fornecimento de relação de engenheiros agrimensores. A prova pericial, entretanto, não chegou a ser efetivamente produzida. Posteriormente, as partes foram intimadas para especificar as provas que ainda pretendiam produzir. Os réus declararam não possuir interesse na produção de prova testemunhal e requereram o julgamento antecipado. O Município, embora regularmente intimado após a correção de irregularidade verificada na primeira comunicação processual, permaneceu silente, conforme certidão lançada nos autos. Os autos vieram-me conclusos. É o que importa relatar. Decido. 1. Do cabimento do saneamento e da impossibilidade de julgamento antecipado A controvérsia concentra-se, essencialmente, na correta identificação registral e física da área expropriada e na determinação do valor da justa indenização. Embora os réus tenham requerido o julgamento antecipado, tal manifestação decorreu especificamente da renúncia à produção de prova testemunhal, não podendo ser interpretada como concordância com o preço ofertado, como desistência da perícia anteriormente requerida ou como aceitação de qualquer das avaliações existentes nos autos. O art. 23 do Decreto-Lei n.º 3.365/1941 estabelece que, não havendo concordância expressa quanto ao preço, deverá ser realizada a avaliação pericial. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que a perícia somente pode ser dispensada quando houver aceitação expressa e inequívoca da oferta, não sendo o silêncio, a revelia ou a ausência de requerimento probatório suficientes para afastar a necessidade da avaliação judicial. No caso concreto, os réus não apenas deixaram de concordar com a oferta como a impugnaram expressamente e requereram a produção de prova pericial desde a contestação. O silêncio posterior do Município produz preclusão quanto à iniciativa de requerer provas facultativas que deveria ter especificado oportunamente, mas não limita o poder-dever do Juízo de determinar, inclusive de ofício, as provas necessárias à correta solução do mérito, nos termos dos arts. 357 e 370 do Código de Processo Civil. A prova pericial revela-se indispensável, sobretudo porque a desapropriação somente pode ser concluída mediante indenização justa, sendo insuficiente a adoção automática da oferta administrativa ou de avaliação unilateral apresentada por qualquer das partes. 2. Da insuficiência das avaliações existentes Os elementos avaliativos constantes dos autos não permitem a fixação segura do valor indenizatório. A avaliação administrativa atribuiu ao imóvel o valor total de R$ 11.000,00. Além de apresentar inconsistência aritmética, o documento administrativo não identifica os negócios imobiliários utilizados como referência, não apresenta pesquisa de mercado, memória de cálculo ou tratamento técnico dos dados. O chamado "Laudo de Avaliação Judicial", por sua vez, atribuiu ao bem o valor de R$ 135.000,00, mas não apresenta método avaliatório, amostras, fatores de homogeneização, exame da legislação urbanística, análise do remanescente ou demonstração técnica que permita controlar a formação do preço. Os réus apresentaram avaliações particulares nos valores de R$ 1.125.000,00 e R$ 1.400.000,00, além de sustentarem estimativa ainda superior com base no possível aproveitamento da área para loteamento. A expressiva divergência entre os valores reforça a impossibilidade de julgamento com base exclusivamente nos documentos existentes. A avaliação deverá observar o valor contemporâneo ao exame pericial, conforme o art. 26 do Decreto-Lei n.º 3.365/1941, sem incluir acessões, benfeitorias ou valorização diretamente decorrentes de obras implantadas pelo próprio expropriante depois da imissão na posse. 3. Da identificação registral do imóvel Também deverá ser esclarecida a divergência existente na documentação imobiliária. A petição inicial e alguns documentos municipais fazem referência à matrícula n.º 443, Livro 2-A, enquanto a certidão de inteiro teor juntada aos autos e a própria avaliação administrativa indicam a matrícula n.º 22, Livro 2-A. A certidão referente à matrícula n.º 22 registra, ainda, diversos desmembramentos e alienações anteriores, circunstância que torna necessária a comprovação de que a poligonal de 15.000 m² objeto da desapropriação está efetivamente inserida na área remanescente e não se sobrepõe a parcelas anteriormente destacadas. A regular individualização do imóvel é indispensável não somente para a avaliação, mas também para a posterior transferência e registro do domínio. Diante do exposto, com fundamento no art. 357 do Código de Processo Civil, DECLARO SANEADO O PROCESSO e estabeleço as seguintes providências: 4. Questões de fato controvertidas Ficam delimitadas como questões de fato relevantes para o julgamento: a) a correta identificação registral, topográfica e georreferenciada da área de 15.000 m² objeto da desapropriação; b) a correspondência entre a poligonal descrita no decreto expropriatório, a área efetivamente ocupada pelo Município e as matrículas n.º 22 e n.º 443; c) a natureza física e urbanística do imóvel, inclusive se situado em zona urbana, rural ou de expansão urbana; d) as características do terreno, sua localização, topografia, acessos, infraestrutura disponível, aproveitamento econômico e restrições incidentes; e) o valor de mercado da área expropriada, contemporâneo à avaliação judicial; f) a existência de benfeitorias anteriores à imissão provisória na posse; g) a existência de obras, acessões ou melhoramentos realizados pelo Município após a imissão, que não deverão integrar o valor indenizatório em favor dos expropriados; h) a existência de eventual valorização ou depreciação da área remanescente em decorrência da desapropriação parcial; i) a existência de ônus reais, direitos de terceiros ou alterações supervenientes na titularidade do imóvel. Mantenho a distribuição legal do ônus da prova, nos termos do art. 373 do Código de Processo Civil. A definição do valor de mercado será realizada mediante prova técnica imparcial, independentemente da distribuição ordinária do ônus probatório. Diante da manifestação expressa dos réus (ID 458711106) e da inércia da parte autora após regular intimação (ID 557180497), DECLARO ENCERRADA A INSTRUÇÃO QUANTO À PROVA ORAL, ficando preclusa a apresentação posterior de rol de testemunhas ou requerimento de depoimento pessoal, ressalvada a demonstração de fato superveniente devidamente justificado. A instrução prosseguirá exclusivamente quanto à prova documental complementar, à regularização registral e à prova pericial. Neste espeque: I - INTIME-SE o Município de Nordestina/BA para que, no prazo de 15 (quinze) dias: a) esclareça a divergência entre as matrículas n.º 22 e n.º 443; b) apresente planta e memorial descritivo atualizados da área desapropriada, preferencialmente acompanhados da respectiva Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica; c) informe se a área atualmente ocupada corresponde integralmente àquela descrita na petição inicial e no decreto expropriatório; d) apresente os documentos urbanísticos e cadastrais disponíveis, inclusive legislação de uso e ocupação do solo, delimitação do perímetro urbano e eventual cadastro tributário; e) informe a atual destinação da área e descreva as edificações, obras, pavimentações, instalações ou demais intervenções realizadas após a imissão na posse, juntando, se disponíveis, projetos, fotografias, medições e datas de execução. II - INTIMEM-SE os réus, no prazo de 15 (quinze) dias, para informarem eventual alteração superveniente na titularidade, estado pessoal, inclusive falecimento, abertura de inventário, cessão, alienação ou constituição de direito real sobre o imóvel, juntando os documentos correspondentes. III - OFICIE-SE ao Cartório de Registro de Imóveis competente para, no prazo de 15 (quinze) dias, encaminhe certidão atualizada de inteiro teor, ônus e ações reais ou pessoais reipersecutórias da matrícula n.º 22, bem como informe se existe ou existiu matrícula n.º 443 relacionada ao imóvel denominado Fazenda Cajueiro. Caso positivo, apresente a respectiva certidão de inteiro teor e esclareça eventual encerramento, renumeração, desmembramento, unificação ou vinculação entre as matrículas. Informe ainda os atuais titulares registrais e a área remanescente constante do fólio real. Ato contínuo, DETERMINO a realização de perícia judicial de engenharia de avaliações, perante perito cadastrado no programa de apoio aos órgãos jurisdicionais desta Comarca, a ser definido pelo Magistrado titular, com formulação dos quesitos já definidos, acrescidos de quesitação específica. Registra-se que os honorários periciais deverão ser adiantados pelo Município autor, que, além de figurar como expropriante, assumiu expressamente nos autos o compromisso de custear a avaliação técnica. A Fazenda Pública, quando parte no processo, está sujeita ao depósito prévio dos honorários periciais. Arbitrados os honorários, intime-se o Município para efetuar o depósito no prazo de 15 (quinze) dias. O laudo deverá ser apresentado no prazo de 45 dias, contado da comprovação do depósito e da disponibilização ao perito dos documentos necessários. 5 - Quesitos do Juízo Sem prejuízo dos quesitos das partes, deverá o perito responder: 1 - Qual é a exata localização, área, perímetro, confrontações e configuração da parcela desapropriada? 2 - A poligonal descrita na petição inicial, no decreto expropriatório, na planta municipal e no auto de imissão na posse corresponde à área efetivamente ocupada pelo Município? 3 - A área de 15.000 m² está integralmente inserida na matrícula n.º 22, na matrícula n.º 443 ou em outro registro imobiliário? 4 - Há sobreposição entre a área desapropriada e parcelas anteriormente alienadas ou desmembradas? 5 - Qual é a área remanescente da propriedade após a desapropriação? 6 - Qual era e qual é a natureza urbanística da área, considerada a legislação municipal, a localização, a infraestrutura, a proximidade da malha urbana e seu potencial efetivo de utilização? 7 - Quais são as características físicas, topográficas, ambientais e de acessibilidade do imóvel? 8 - Existiam benfeitorias particulares antes da imissão provisória na posse? Em caso positivo, quais eram e qual seu valor? 9 - Quais obras, acessões, instalações ou melhoramentos foram realizados pelo Município depois da imissão na posse? 10 - Qual é o valor de mercado da área desapropriada, contemporâneo à avaliação judicial? 11 - Qual método avaliatório foi empregado e por que se mostra adequado ao imóvel? 12 - Quais dados de mercado foram utilizados, com indicação de localização, área, data, fonte, preço, condições de negociação e fatores de homogeneização? 13 - Qual é o valor unitário encontrado por metro quadrado e qual a respectiva memória de cálculo? 14 - A desapropriação parcial causou depreciação à área remanescente? Em caso positivo, qual a extensão e o valor correspondente? 15 - Houve valorização da área remanescente decorrente da obra pública ou da destinação dada à parcela expropriada? Em caso positivo, deverá ser tecnicamente quantificada de forma separada. 16 - Existem restrições ambientais, urbanísticas, administrativas, registrais ou físicas capazes de afetar o valor do imóvel? 17 - Quais são as razões técnicas para as divergências entre a oferta administrativa de R$ 11.000,00, a avaliação judicial de R$ 135.000,00 e as avaliações particulares juntadas aos autos? 18 - As avaliações particulares existentes observaram dados de mercado e metodologia tecnicamente adequados? Quais elementos podem ou não ser aproveitados? 19 - O valor encontrado inclui alguma obra ou benfeitoria implantada pelo Município após a imissão na posse? Em caso positivo, deverá ser apresentado cálculo alternativo com a exclusão dessas intervenções. 20 - Há qualquer outro elemento técnico relevante para a fixação da justa indenização? P.I.C. VANESSA GOUVEIA BELTRÃO Juíza de Direito Designada Secretaria Virtual e Núcleos de Justiça 4.0