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TJPR · 8ª Vara Cível de Curitiba
Intimação referente ao movimento (seq. 351) JUNTADA DE CERTIDÃO (01/09/2026). Acesse o sistema Projudi do Tribunal de Justiça do Paraná para mais detalhes.
TJPR · 8ª Vara Cível de Curitiba · Conclusão
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 8ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Cândido de Abreu, 535 - 8º Andar - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-100 - Fone: 41 32530002 - E-mail: willian.costa@tjpr.jus.br Autos nº. 0000526-12.2001.8.16.0001 Processo: 0000526-12.2001.8.16.0001 Classe Processual: Cumprimento de sentença Assunto Principal: Despesas Condominiais Valor da Causa: R$3.955,43 Exequente(s): CONJUNTO MORADIAS ATENAS I - CONDOMINIO I representado(a) por SIRLEI APARECIDA MAGALHÃES Executado(s): JOSÉ FRANCISCO DE SOUZA Vistos. 1. Na decisão de mov. 254 determinou-se os registros que deveriam ser baixados e cancelados na Matrícula do imóvel arrematado, bem como estabeleceu a ordem do concurso de credores para fins de levantamento da quantia depositada. No mov. 279, o Município de Curitiba informou a inexistência de débitos anteriores a arrematação para serem habilitados. A parte exequente informou conta bancária para levantamento de valores referente a verba honorária e a planilha de valores da dívida condominial (mov. 284). A terceira Assiscon Serviço de Cobrança Ltda opôs Embargos de Declaração em relação à decisão de mov. 254, alegado a existência de contradição na ordem de preferência fixada para o levantamento dos valores arrecadados. Argumenta que a decisão posicionou separadamente o crédito do condomínio exequente, em terceiro lugar, e a penhora no rosto dos autos em favor da ASSISCON, em quinto lugar, embora ambos tenham a mesma origem creditícia. Alega que a penhora no rosto dos autos foi regularmente averbada em outro processo executivo movido pela ASSISCON em face o Condomínio, de modo que todos os valores que este venha a receber nos presentes autos devem ser destinados à satisfação daquele crédito, até o limite de R$ 934.293,19 (novecentos e trinta e quatro mil, duzentos e noventa e três reais e dezenove centavos). Sustenta que não há concurso de credores em relação a crédito próprio da ASSISCON, mas sim incidência de penhora sobre o crédito pertencente ao Condomínio, razão pela qual a penhora deveria ocupar a mesma posição preferencial do crédito condominial. Afirma ainda que os valores objeto da execução referem-se a taxas condominiais antecipadas pela própria ASSISCON ao Condomínio por meio de contrato de cobrança garantida, tendo, portanto, a mesma natureza ‘propter rem‘ do crédito condominial executado. Ao final, requer o reconhecimento de que o crédito atingido pela penhora no rosto dos autos deve ocupar a terceira posição na ordem de pagamento, em igualdade com o crédito do Condomínio (mov. 285). Por sua vez, o Curador Especial manifestou-se pela rejeição dos embargos de declaração, sustentando que a insurgência da embargante revela mero inconformismo com o conteúdo da decisão atacada (mov. 290). Ainda, o exequente alega que a ASSISCON pretende conferir preferência indevida à penhora no rosto dos autos, apesar da existência de penhora anterior em favor do próprio Condomínio, registrada na matrícula do imóvel desde julho de 2020, enquanto a penhora invocada pela embargante data de maio de 2024 e sequer estaria averbada na matrícula. Aduz que existe pluralidade de credores concorrendo aos valores oriundos da arrematação, impondo-se a observância da ordem de preferência creditícia. Acrescenta que os créditos discutidos nesta ação são vinculados a contrato de antecipação de taxas condominiais firmado com a empresa Garante Serviços de Apoio S/C Ltda., pelo qual o Condomínio já recebeu antecipadamente os valores referentes à unidade inadimplente, cabendo à empresa antecipadora a titularidade dos valores recuperados judicialmente. Assim, argumenta que os montantes depositados não pertencem ao Condomínio para fins de satisfação de dívida executada pela ASSISCON em outro processo, não havendo fundamento para retenção ou transferência dos valores. Ao final, requer a rejeição dos embargos de declaração (mov. 291). Pois bem. Os embargos de declaração devem ser parcialmente acolhidos, a fim de sanar equívoco na premissa de fato existente. A decisão de mov. 254 alocou a penhora no rosto dos autos promovida pela terceira ASSISCON na 5ª posição do concurso de credores. No entanto, como se sabe, o concurso de credores/ordem de preferência (art. 908 do CPC) ocorre quando múltiplos credores tem penhoras ou privilégios reais/legais sobre o bem imóvel arrematado. A preferência atende à natureza do crédito e ao direito material/anterioridade das penhoras sobre o bem. Por sua vez, a penhora no rosto dos autos (art. 860 do CPC) trata-se de constrição realizada sobre o direito de crédito ou pretensão patrimonial que o executado/credor (nesta demanda, o Condomínio exequente) detém no bojo do processo. A penhora no rosto dos autos não compete com os credores do imóvel; ela "bloqueia" os valores que seriam destinados ao titular do direito assim que satisfeitos os créditos preferenciais incidentes sobre a coisa. Portanto, a ASSISCON não disputa preferência como credora do imóvel arrematado (como seriam a Fazenda Pública ou o credor hipotecário). A ASSISCON é credora do Condomínio exequente e obteve judicialmente a constrição do direito de crédito deste último. Assim, solvidos os créditos dotados de preferência absoluta de direito material sobre o produto do imóvel, a quantia que remanescer para pagamento do crédito condominial integra o patrimônio do Condomínio exequente e, por força do art. 860 do CPC, fica imediatamente retida e vinculada à penhora no rosto dos autos. A tese sustentada pela exequente (mov. 291) de que os valores recuperados pertenceriam à empresa terceirizada de cobrança (Garante Serviços de Apoio S/C Ltda.) e não ao próprio Condomínio não ostenta o condão de afastar a eficácia da penhora no rosto dos autos. Primeiro, porque o Condomínio figura no polo ativo desta execução na qualidade de titular exclusivo da relação jurídica processual e da obrigação ‘propter rem’ vertida no título executivo. Eventuais cessões de crédito operadas via contrato de garantia de pagamento ou antecipação de cotas tem natureza estritamente obrigacional e ‘inter partes’, sendo inoponíveis a terceiros e a este Juízo quando o próprio Condomínio postula e executa o débito em nome próprio. No mais, estando o crédito alocado em favor do exequente nos autos, qualquer montante que lhe seja destinado por força do título judicial constitui patrimônio penhorável para a satisfação de suas próprias dívidas executivas devidamente averbadas por ordem judicial (art. 855 c/c art. 860 do CPC). Por fim, descabe discutir nestes autos a anterioridade das penhoras sob a ótica da matrícula do imóvel, porquanto a penhora no rosto dos autos incide sobre o crédito judicialmente reconhecido ao Condomínio no momento da liquidação/satisfação, e não sobre o imóvel que originou a arrematação. Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE os embargos de declaração para retificar a ordem de liberação dos valores contido na decisão de mov. 254 e, via de consequência, DETERMINO que o montante destinado à satisfação do crédito exequendo (taxas condominiais), referente à 3ª posição da ordem de preferência, seja transferido ao Juízo do processo em que foi expedida a penhora no rosto dos autos em favor de ASSISCON Serviço de Cobrança Ltda., até o limite do débito informado naquela requisição. Atente-se que a expedição de alvará dos valores referentes aos honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos Patronos do exequente, deve ser previamente expedido, conforme dados bancários informados no mov. 284, ante a impenhorabilidade por dívida do Condomínio (art. 85, § 14, do CPC). Assim, preclusa a presente decisão, expeçam-se os competentes alvarás/ofícios de transferência. 2. A arrematante Tindiquera Participações S/A informou ter promovido o registro da carta de arrematação na matrícula nº 54.034 do 8º Registro de Imóveis de Curitiba, porém alegou que permaneceu registrada a penhora constante do R-4, a qual teria sido lançada após a arrematação do imóvel ocorrida em maio de 2024, embora o bem tenha sido arrematado livre de ônus. Sustentou que a manutenção da restrição contraria o edital e a decisão homologatória da arrematação, requerendo a expedição de ofício ao cartório para cancelamento da referida penhora. Comunicou ainda que obteve a posse amigável do imóvel em 12/05/2025 e que vem suportando regularmente as despesas condominiais, juntando comprovantes das parcelas do parcelamento da arrematação. Ademais, registrou o andamento do concurso de credores, mencionando manifestações do Município de Curitiba, da executada, do condomínio exequente, embargos de declaração opostos pela Assiscon e pedido de habilitação de terceiro anteriormente indeferido, reiterando ao final o pleito de baixa da penhora incidente sobre a matrícula (mov. 292). Ainda, no mov. 294, reiterou pedido anterior para baixa dos gravames incidentes sobre a matrícula do imóvel e informou a quitação integral do parcelamento da arrematação. Alegou que a integral satisfação do débito decorrente da arrematação autoriza o cancelamento da hipoteca judicial registrada sob o R-9 da matrícula nº 54.034, requerendo a expedição de ofício ao 8º Registro de Imóveis para retificação ou cancelamento da anotação constante do R-8, cancelamento da penhora registrada sob o R-4, de quaisquer outros gravames remanescentes e da própria hipoteca judicial. A arrematante, no mov. 296, juntou matrícula atualizada do imóvel e alegou que o 8º Registro de Imóveis não observou integralmente os termos da carta de arrematação expedida livre de ônus, uma vez que permaneceram registrados gravames na matrícula. Reiterou os pedidos formulados anteriormente, pleiteando determinação expressa para que o cartório proceda ao cancelamento das averbações e registros indicados como AV-1, R-2 e R-4. Informou novamente que a arrematação já se encontrava integralmente quitada e, por essa razão, requereu também o cancelamento da hipoteca judicial registrada sob o R-9 da matrícula, mediante expedição de ofício ao registro imobiliário competente. Em nova manifestação, mov. 345, a arrematante reiterou os pedidos de reconhecimento da quitação da arrematação e de baixa dos gravames remanescentes na matrícula. Alegou que, embora tenha adquirido o imóvel em maio de 2024 livre de ônus, transcorreram mais de dois anos sem que o Cartório procedesse ao cancelamento integral das restrições previstas na decisão homologatória da arrematação. Sustentou que os pedidos formulados nos movimentos 292, 294, 296 e 300 permaneciam sem apreciação judicial e requereu, em caráter de urgência, a expedição de ofício ao 8º Registro de Imóveis para cancelamento da promessa de compra e venda (R-2), da penhora posterior à arrematação (R-4) e de quaisquer outros ônus existentes. Ademais, afirmou que a quitação do parcelamento já havia sido demonstrada anteriormente e foi corroborada por certidão da Secretaria contendo extrato da conta judicial, apontando saldo superior ao valor atualizado da arrematação, motivo pelo qual postulou o reconhecimento formal da quitação e o cancelamento da hipoteca judicial incidente sobre a matrícula. Pois bem. Como se sabe, a arrematação em hasta pública consubstancia forma de aquisição originária da propriedade imobiliária e, por conseguinte, o imóvel expropriado é transferido ao arrematante livre e desembaraçado de todos e quaisquer gravames reais, pessoais, reipersecutórios ou constrições judiciais anteriores, sub-rogando-se os eventuais credores e titulares de direitos sobre o produto arrecadado (preço do leilão), na forma do art. 908, § 1º, do CPC. No tocante à penhora indicada sob o R-4, lançada após a arrematação ocorrida em 24 de maio de 2024, cumpre assinalar que sua manutenção é ineficaz em relação ao arrematante. Isto porque, efetuada a alienação judicial torna-se nula ou ineficaz qualquer penhora posterior incidente sobre o imóvel em razão de dívidas do antigo proprietário/executado, ante a alteração da titularidade do domínio. Assim, devem ser baixados a hipoteca (Av-1), compromisso (R-2) e a penhora (R-3), conforme já determinado na decisão de mov. 295, além da baixa na penhora (R-4). No mais, a arrematante demonstrou a quitação integral das parcelas do preço do leilão, fato expressamente corroborado pelo extrato da conta judicial de mov. 339. Assim, satisfeito em sua totalidade o débito relativo à aquisição do imóvel expropriado, não subsiste a causa subjacente determinante da hipoteca judicial ou garantia real (R-9 na Matrícula nº 54.034) prestada por ocasião do parcelamento do art. 895 do CPC. Portanto, o cancelamento do R-9 junto ao Cartório de Registro de Imóveis é a medida que se impõe. Assim, declaro a quitação do preço da arrematação efetuada pela empresa TINDIQUERA PARTICIPAÇÕES S/A referente ao imóvel objeto da Matrícula nº 54.034 do 8º Registro de Imóveis de Curitiba. Expeça-se ofício ao 8º Registro de Imóveis de Curitiba/PR para que, no prazo de 05 (cinco) dias úteis, proceda ao cancelamento e baixa definitiva dos seguintes atos na Matrícula nº 54.034: AV-1, R-2 (Promessa de Compra e Venda), R-4 (Penhora) e R-9 (Hipoteca Judicial). 3. No mov. 288, a terceira Rateio.com Cobranças Ltda. ME requereu sua habilitação no concurso de credores instaurado nos autos, afirmando ser a atual responsável pela cobrança das taxas condominiais do Condomínio Atenas I e credora por sub-rogação dos valores relativos às cotas condominiais inadimplidas da unidade objeto da matrícula nº 54.034, referentes ao período de 12/03/2021 a 10/05/2025. Sustentou que tem crédito de natureza condominial no valor de R$ 24.657,27 (vinte e quatro mil, seiscentos e cinquenta e sete reais e vinte e sete centavos), atualizado até 08/07/2025. Defendeu a natureza ‘propter rem’ da obrigação, alegando que seu crédito conserva a mesma preferência atribuída ao crédito condominial originário. Afirmou que o valor deve ser satisfeito com o produto da arrematação do imóvel, observada a ordem de preferência fixada na decisão de mov. 254, e requereu a inclusão de seu crédito na relação de credores, além da intimação da arrematante para assumir o pagamento das taxas condominiais vincendas após a arrematação. A parte exequente (mov. 303) limitou-se a informar que o contrato de antecipação firmado com o condomínio encontrava-se juntado no mov. 232 e que os recibos de prestação de contas estavam acostados ao mov. 228, remetendo o Juízo à documentação já existente nos autos para análise das questões relacionadas ao concurso de credores. Na sequência, requereu a expedição de alvará para levantamento dos valores depositados na conta judicial oriundos da arrematação, indicando conta bancária para transferência. Sustentou que, diante da pluralidade de credores e da insuficiência do produto da arrematação para satisfação de todos os créditos, torna-se necessária a observância rigorosa da ordem de preferência definida pelo Juízo. Argumentou que a penhora registrada em favor do condomínio tem anterioridade em relação à alegada penhora no rosto dos autos invocada pela Assiscon, a qual não estaria averbada na matrícula do imóvel. Defendeu ainda que os créditos cobrados na presente demanda foram objeto de contrato de antecipação firmado entre o condomínio e a empresa Garante Serviços de Apoio S/C Ltda., mediante o qual o condomínio já teria recebido antecipadamente os valores correspondentes às taxas condominiais, cabendo à referida empresa o reembolso mediante o êxito das cobranças judiciais. Com base nesses argumentos, requereu o indeferimento do pedido formulado pela Assiscon para levantamento dos valores depositados e a liberação das quantias observando a titularidade decorrente do contrato de antecipação (mov. 346). Pois bem. 3.1. Da habilitação de crédito de Rateio.com Cobranças Ltda. ME. A obrigação referente às despesas de condomínio detém natureza ‘propter rem’ (art. 1.345 do Código Civil), aderindo à coisa. Todavia, no tocante aos débitos que concorrem ao produto da arrematação em hasta pública, impõe-se estrita observância ao divisor temporal fixado pela data da alienação judicial (realizada em maio de 2024). Assim, as cotas condominiais não pagas anteriores à hasta pública sub-rogam-se no preço da arrematação (art. 908, § 1º, do CPC). Caso a empresa Rateio.com Cobranças Ltda. ME tenha efetivado a antecipação de tais cotas ao Condomínio com sub-rogação convencional ou legal de direitos (art. 347, I, do CC), seu crédito assume a mesma natureza ‘propter rem’ e integra a 3ª Posição (Crédito Condominial) na ordem de preferência sobre o saldo depositado nos autos. Por sua vez, as taxas condominiais vencidas após a data da arrematação constituem responsabilidade direta e pessoal do arrematante (no presente caso, Tindiquera Participações S/A), não integrando o concurso de credores sobre o saldo do leilão. Como a terceira Rateio.com postula valor global referente ao período de 12/03/2021 a 10/05/2025 (R$ 24.657,27), cumpre acolher a habilitação apenas em relação às cotas vencidas até a data da arrematação (24/05/2024), devendo as parcelas posteriores ser cobradas diretamente do arrematante nas vias próprias ou administrativamente. 3.2. No mov. 346.1, o exequente requereu o levantamento direto do produto da arrematação e o indeferimento do repasse à ASSISCON, repisando argumentos já rechaçados por este Juízo nos embargos de declaração. Conforme já ressaltado, o contrato de garantia/antecipação de taxas condominiais firmado pelo Condomínio com a empresa Garante Serviços de Apoio S/C Ltda. gera efeitos obrigacionais ‘inter partes’. Não ostenta o condão de desconstituir a titularidade do Condomínio enquanto credor processual exequente, tampouco de blindar o patrimônio judicialmente apurado perante credores do próprio Condomínio. Ademais, a penhora no rosto dos autos promovida pela ASSISCON não disputa preferência de registro com a penhora do imóvel. Ela incide diretamente sobre o direito de crédito reconhecido ao Condomínio exequente nestes autos. Ao alocar o numerário para pagamento do crédito condominial (3ª Posição), o montante passa a integrar a esfera patrimonial do exequente e, por força imperativa do art. 860 do CPC, fica automaticamente constrito e colocado à disposição do Juízo onde tramita a execução da ASSISCON. Portanto, indefiro os pedidos do exequente, ressalvada unicamente a liberação da verba honorária sucumbencial pertencente aos seus Advogados já deferida anteriormente. 4. Em síntese, a distribuição do valor arrecadado com a arrematação do imóvel deverá quitar os honorários advocatícios sucumbenciais; posteriormente as cotas de condomínio exequente (na qual a terceira Assiscon recebe o valor que pertence ao exequente, ante a penhora no rosto dos autos), a seguir, a Rateio.com receberá referente as parcelas anteriores a maio de 2024. Intimações e diligências necessárias. Curitiba, 31 de agosto de 2026. Paulo Fabrício Camargo Juiz de Direito Substituto
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