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0000487-13.2008.8.11.0032
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Intimação
TJMT · Quinta Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 0000487-13.2008.8.11.0032 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Efeitos] Relator: Des(a). MARCOS REGENOLD FERNANDES Turma Julgadora: [DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA] Parte(s): [ESPÓLIO DE MAURICIO CARLOS PACHECO DE ALBUQUERQUE - CPF: 065.886.031-34 (APELADO), MARIA AMELIA PACHECO DE ALBUQUERQUE - CPF: 001.726.341-72 (ADVOGADO), STELA MARA KOZOW ALBUQUERQUE - CPF: 406.541.761-91 (ADVOGADO), Enio Monteiro (APELADO), ENIO MONTEIRO - CPF: 307.032.049-04 (APELANTE), JUNIO CESAR DE NORONHA - CPF: 980.400.301-53 (ADVOGADO), RENATO WIECZOREK - CPF: 766.964.211-49 (ADVOGADO), MARCILEIDE ALBUQUERQUE - CPF: 569.808.681-87 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO. E M E N T A DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL ENTRE PARTICULARES. INADIMPLEMENTO CONFESSO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PERDA DAS QUANTIAS PAGAS. AUSÊNCIA DE EXCESSO MANIFESTO. POSSE PROLONGADA DO COMPRADOR INADIMPLENTE. BENFEITORIAS E ACESSÕES. POSSE DE MÁ-FÉ APÓS A CITAÇÃO. INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO INDEVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Apelação contra sentença que rescindiu compromisso de compra e venda de imóvel rural por inadimplemento do comprador, determinou a reintegração dos vendedores na posse, reconheceu a perda das quantias pagas a título de cláusula penal compensatória e afastou a indenização por benfeitorias. II. Questão em discussão Discute-se se: (i) a perda das quantias pagas deve ser reduzida por excessividade; e (ii) o comprador inadimplente tem direito à indenização ou retenção por benfeitorias e acessões realizadas no imóvel. III. Razões de decidir 3. O inadimplemento confessado autoriza a resolução do contrato e a consequente reintegração do vendedor na posse do imóvel, nos termos do art. 475 do Código Civil. 4. A cláusula penal compensatória não se mostra manifestamente excessiva, para os fins do art. 413 do Código Civil, quando as quantias retidas correspondem a expressão econômica inferior à compensação decorrente da fruição do imóvel pelo comprador durante aproximadamente duas décadas. 5. Os parâmetros de retenção fixados para relações de consumo imobiliárias não incidem sobre compromisso de compra e venda de imóvel rural celebrado entre particulares em relação civil paritária. 6. A posse do comprador torna-se de má-fé a partir da citação válida, afastando o direito à indenização e à retenção por benfeitorias úteis e voluptuárias, nos termos do art. 1.220 do Código Civil, bem como à indenização por acessões realizadas em terreno alheio sem boa-fé, conforme o art. 1.255 do Código Civil. 7. O indeferimento de prova destinada apenas a quantificar melhorias juridicamente não indenizáveis não configura cerceamento de defesa, e a ocupação derivada da posse do réu sujeita-se aos efeitos da sentença, nos termos do art. 109, § 3º, do CPC. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A cláusula penal compensatória não deve ser reduzida quando, consideradas as circunstâncias concretas do inadimplemento, sua expressão econômica não se mostra manifestamente excessiva e corresponde a valor inferior à compensação pela prolongada fruição do imóvel. 2. O possuidor de má-fé não tem direito à indenização ou retenção por benfeitorias úteis ou voluptuárias nem à indenização por acessões realizadas em terreno alheio sem boa-fé. 3. Não há cerceamento de defesa no indeferimento de prova destinada exclusivamente a quantificar benfeitorias cuja indenização é juridicamente incabível. Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 413, 421, parágrafo único, 421-A, 475, 1.202, 1.220 e 1.255; CPC/2015, arts. 109, § 3º, e 370, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súm. n. 543; STJ, REsp n. 1.898.738/SP, AREsp n. 2.286.690/SP, AgInt no AREsp n. 2.542.088/PR. R E L A T Ó R I O EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR) Egrégia Câmara: Trata-se de recurso de apelação cível interposto por ENIO MONTEIRO contra a sentença proferida pela Dra. Marilia Augusto de Oliveira Plaza, Juíza de Direito da Vara Única da Comarca de Rosário Oeste, nos autos da Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse n. 0000487-13.2008.8.11.0032, ajuizada pelo ESPÓLIO DE MAURICIO CARLOS PACHECO DE ALBUQUERQUE, que julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na inicial para declarar rescindido o compromisso de compra e venda firmado em 26 de abril de 2006, determinar a reintegração dos herdeiros do autor na posse do imóvel rural denominado Sítio Bela Vista, com fixação de prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária sob pena de despejo compulsório com auxílio de força policial, declarar a perda integral das parcelas adimplidas a título de cláusula penal compensatória e afastar o direito de indenização ou retenção por benfeitorias, com honorários de sucumbência fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (ID. 389622410). Em suas razões recursais (ID. 389622411), o Apelante alega, preliminarmente, a ocorrência de cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado sem a complementação de prova pericial de engenharia - requerida à luz da NBR 14.653-3 da ABNT para individualizar as acessões e benfeitorias em relação à terra nua -, além da nulidade parcial da sentença por ausência de citação de terceira possuidora direta que habita o local (Sra. Antonielly Lima Nogueira). No mérito, sustenta que a posse exercida desde 2006 consolidou-se ao longo de dezoito anos com moradia familiar, exploração agropecuária e acréscimos materiais que geraram expressiva valorização ao imóvel, revelando-se abusiva e confiscatória a perda integral das parcelas pagas de forma cumulada com a não indenização das acessões, o que afronta as garantias da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do art. 413 do Código Civil. O Apelado apresentou contrarrazões no ID. 389622414, defendendo a higidez da sentença objurgada, asseverando que o inadimplemento das obrigações contratuais principais é incontroverso e absoluto, que a retenção financeira total é razoável e legítima como taxa de fruição compensatória pela ocupação gratuita da terra por duas décadas sem contraprestação mensal, e que a posse do requerido transmudou-se para má-fé desde a sua citação de 2008, o que afasta o ressarcimento de benfeitorias úteis ou voluptuárias sob o pálio do art. 1.220 do Código Civil e de cláusula paritária expressa de renúncia, pugnando pelo desprovimento do apelo. Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial. Recurso tempestivo e preparado (ID. 390737388). É o relatório. Inclua-se em pauta. V O T O R E L A T O R VOTO - PRELIMINAR Cerceamento de defesa - indeferimento da prova técnica EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR) Egrégia Câmara: Conforme relatado, o Apelante argui a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, asseverando que o juízo de origem indeferiu a complementação do laudo destinada a individualizar o valor da terra nua e o das benfeitorias e acessões incorporadas ao imóvel e, ao sentenciar, invocou a ausência de prova documental idônea dessas mesmas benfeitorias para rejeitar a pretensão indenizatória, incorrendo em contradição processual que teria vulnerado o contraditório e a ampla defesa. A preliminar, contudo, não merece acolhimento. É cediço que o sistema processual pátrio consagra o princípio da persuasão racional, outorgando ao julgador, na condição de destinatário final das provas, o poder-dever de indeferir, fundamentadamente, as diligências que reputar inúteis ou meramente protelatórias (art. 370, parágrafo único, do CPC), velando pela rápida e justa solução da lide. No caso concreto, o laudo de constatação lavrado por Oficial de Justiça (ID. 389622382 - Diligência (Constatação Sítio Bela Vista assinado) – ID. de origem 209106779) certificou de modo inteligível a existência material das melhorias fáticas introduzidas no imóvel (piscina, painéis de energia solar, área gourmet e casa reformada). Ocorre que a quantificação técnica das benfeitorias esbarrava, no caso, em óbices jurídicos de mérito que nenhuma perícia seria capaz de transpor: de um lado, a renúncia expressa constante da Cláusula Quinta do contrato, que afasta qualquer indenização por benfeitorias na hipótese de retomada motivada pela inadimplência do promitente comprador; de outro, a caracterização da posse de má-fé a partir da citação válida, que, por força do art. 1.220 do Código Civil, exclui o ressarcimento e a retenção por benfeitorias úteis e voluptuárias. Nesse contexto, saber quanto vale a benfeitoria é irrelevante quando a lei e o contrato dizem que ela não é indenizável, configurando, portanto, diligência inútil para o deslinde da causa. Dessa forma, a supressão da dilação instrutória complementar pautou-se por critérios de economia e utilidade fática, amparada pela suficiência do acervo documental contemporâneo, revelando-se de igual modo insustentável nulificar o feito em virtude de prova técnica manifestamente inócua. Nesse sentido, aponta a jurisprudência pacífica deste egrégio Tribunal de Justiça: “RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO C/C DANOS MORAIS - CONSUMO DE ENERGIA ELÉTRICA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - PRELIMINAR REJEITADA - AUSÊNCIA DE PROVA DA RELAÇÃO JURÍDICA - INSCRIÇÃO NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO - DANO MORAL CONFIGURADO. (...) O juiz detém a faculdade de indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, bem assim de livremente apreciar a prova, empregando-lhe o valor que entende devido, conforme os art.s 370 e 371 do Código de Processo Civil. (...)” (TJMT, N.U 1048670-48.2020.8.11.0041, 4ª Câmara de Direito Privado, rel. Desa. Serly Marcondes Alves, j. 04/10/2023, DJe 10/10/2023) (g.n.) Ademais, jurisprudência do STJ é firme no sentido de que “o juiz não está adstrito ao laudo pericial, podendo formar a sua convicção com outros elementos ou fatos provados nos autos” (STJ. AgInt no AREsp n. 2.542.088/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 24/06/2024, DJe 26/06/2024). Por tais razões, estando o trâmite processual incólume e preservadas as garantias constitucionais, REJEITO a preliminar de cerceamento de defesa. É como voto. VOTO - PRELIMINAR Nulidade da ordem de desocupação - ausência de citação de ocupante superveniente EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR) Egrégia Câmara: Egrégia Câmara: O Apelante argui ainda a nulidade parcial da sentença no ponto em que determinou a desocupação compulsória do imóvel, inclusive mediante emprego de força policial, sustentando que a medida atinge terceiros que exercem posse direta sobre a área, notadamente Antonielly Lima Nogueira, identificada no Auto de Constatação de setembro de 2025, sem que jamais tenham integrado a relação processual, em afronta aos arts. 9º e 10 do CPC. Também aqui não lhe assiste razão. A tese parte de premissa que a própria sentença desmente, tendo em vista que o dispositivo não determinou a desocupação genérica e indiscriminada de quem quer que se encontre no imóvel, mas delimitou expressamente seu alcance ao “devendo o requerido ENIO MONTEIRO e quaisquer terceiros que nele se encontrem a pedido do requerido”, vale dizer, àqueles cuja posse é derivada, acessória e dependente da posse precária do réu, inexistindo, portanto, comando dirigido a possuidor autônomo, e a arguição de nulidade combate decisão que não foi proferida. Ademais, versando a lide originária sobre resolução de compromisso de compra e venda imobiliária, desponta induvidosa a natureza pessoal e inter partes da relação jurídica controvertida, operando-se a reintegração possessória como mero consectário do desfazimento do negócio, de modo que eventual cessão física ou transferência fática da posse pelo réu a terceiros no curso do feito submete-se integralmente à regra de extensão subjetiva do art. 109, § 3º, do CPC, segundo o qual a sentença estende todos os seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário da coisa litigiosa, restando dispensada a formação de litisconsórcio passivo necessário superveniente. Nessa exata linha de compreensão já decidiu o Superior Tribunal de Justiça: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. 1. A tese de violação do art. 47 do CPC/1973 não prospera, pois a transmissão do imóvel litigioso aos atuais ocupantes não impõe litisconsórcio necessário, uma vez que, nos termos do art. 42, § 3º, do CPC/1973, os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias estendem-se automaticamente ao adquirente ou cessionário, não havendo obrigação de citação ou intervenção obrigatória dos terceiros ocupantes, cuja situação jurídica é reflexo da posição dos alienantes. (...)” A jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de que o adquirente de coisa litigiosa não possui sequer legitimidade para opor embargos de terceiro, salvo comprovação de boa-fé. (...)” (STJ, AREsp n. 2.286.690/SP, rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 9/2/2026, DJEN 13/2/2026) (g.n.) Cumpre registrar, por fim, que o Auto de Constatação certificou encontrar-se a Sra. Antonielly Lima Nogueira atualmente na posse do imóvel, do que se depreende que, certificada a ocupação em setembro de 2025, mais de dezessete anos após instaurada a demanda, sem que os autos indiquem cadeia possessória autônoma e anterior à demanda - sendo a única posse titulada de que se tem notícia a do próprio réu, a ele transmitida em 2006 -, a permanência de tal ocupante no bem litigioso não pode senão vincular-se à sorte jurídica do Apelante, atraindo a regra do art. 109, § 3º, do CPC. Por tais razões, REJEITO a preliminar de nulidade suscitada pelo Apelante. É como voto. VOTO - MÉRITO EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR) Egrégia Câmara: Superadas essas questões, no mérito, ENIO MONTEIRO pretende a reforma da sentença sob os argumentos de que a permanência no imóvel por cerca de vinte anos consolidou situação possessória digna de tutela, que a retenção das parcelas assume feição confiscatória e gera enriquecimento sem causa dos Apelados, e que as benfeitorias e acessões incorporadas ao bem devem ser indenizadas ou, quando menos, apuradas em liquidação. Em que pese os argumentos vertidos no apelo, contudo, tenho que o recurso não comporta provimento. Vejamos. Constou da sentença recorrida, no que pertine: “(...) Trata-se de Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Pedido de Tutela Antecipada ajuizada por MAURICIO CARLOS PACHECO DE ALBUQUERQUE, falecido em 31 de outubro de 2021 e ora representado por seus herdeiros, qualificados nos autos, em face de ENIO MONTEIRO, igualmente qualificado. Narra a inicial que o autor celebrou com o requerido, em 26 de abril de 2006, contrato particular de compromisso de compra e venda do imóvel rural denominado Sítio Bela Vista, com área de 64,2449 hectares, situado no Distrito de Cachoeirinha, Município de Rosário Oeste, Estado de Mato Grosso, registrado sob a matrícula nº 15.867 no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rosário Oeste/MT, pelo valor total de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), sendo R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais) pagos no ato da assinatura e o saldo de R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais) a ser quitado em 12 (doze) parcelas mensais de R$ 8.000,00 (oito mil reais) cada, a partir da data da assinatura. Aduz que o requerido não cumpriu com as obrigações contratuais, deixando de efetuar o pagamento das parcelas avençadas. Após diversas cobranças, firmaram novo prazo verbal em abril de 2007, ocasião em que o requerido efetuou o pagamento de R$ 22.400,00 (vinte e dois mil e quatrocentos reais) em dinheiro e entregou dois cheques pré-datados de emissão de terceira (Marcia Regina Ferreira), nos valores de R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais) e R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para liquidação em 25 de junho de 2007. Os cheques foram devolvidos por insuficiência de fundos e posteriormente protestados. Em 17 de dezembro de 2007, o autor encaminhou notificação extrajudicial ao requerido, que, ciente do conteúdo, recusou-se a assinar. Diante da inércia, ajuizou a presente ação em 24 de abril de 2008. O requerido foi citado e apresentou contestação (ID 66219771 – Pág.: 103/114), na qual reconheceu expressamente ser o autor legítimo proprietário do imóvel e que o contrato de compromisso de compra e venda não foi adimplido em sua totalidade. Pugnou pela purgação da mora, alegou pagamentos parciais não computados, sustentou que novo prazo verbal teria modificado as cláusulas penais e requereu indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel. O feito encontra-se maduro para julgamento, com instrução encerrada e alegações finais apresentadas pela parte autora. O requerido, embora intimado, quedou-se inerte na fase de alegações finais, o que não obsta o julgamento. A controvérsia posta em lide cinge-se, em sua essência, à rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por inadimplemento do requerido e às consequências jurídicas daí decorrentes. Impende consignar, de início, que o próprio requerido, em sede de contestação, reconheceu expressamente dois fatos de fundamental importância para o deslinde da causa, que o autor é o legítimo proprietário do imóvel objeto da demanda e que o contrato de compromisso de compra e venda não foi adimplido em sua totalidade. Trata-se de confissão judicial que afasta qualquer controvérsia sobre o inadimplemento, tornando incontroverso o fato constitutivo do direito do autor. Com efeito, da análise detida dos documentos acostados aos autos, verifica-se que o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes em 26 de abril de 2006 estabelecia, em sua Cláusula Terceira, o pagamento do saldo de R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais) em 12 (doze) parcelas mensais de R$ 8.000,00 (oito mil reais) cada, a partir da data da assinatura (ID 66219771 – pág.: 25). O requerido não cumpriu com essa obrigação, deixando de efetuar o pagamento das parcelas vencidas. Mesmo após a concessão de novo prazo verbal em abril de 2007, os cheques entregues como forma de pagamento foram devolvidos por insuficiência de fundos e protestados (ID 66219771 – pág.: 32). A notificação extrajudicial de dezembro de 2007 foi ignorada (ID 66219771 – pág.: 48/49). Ora, o inadimplemento absoluto e reiterado do requerido é fato incontroverso, reconhecido pelo próprio devedor. O ordenamento jurídico é claro ao assegurar à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pleitear a resolução contratual, com as consequências legais daí decorrentes, nos termos do art. 475 do Código Civil, in verbis: (...) (art. 475 do Código Civil) No caso concreto, além da previsão legal, há expressa previsão contratual autorizando a retomada do imóvel em caso de inadimplemento do comprador, sem direito à restituição de valores ou indenização por benfeitorias, consubstanciada nas Cláusulas Quarta e Quinta do instrumento (ID 66219771 – pág.: 25). No tocante à alegação do requerido de que o novo prazo verbal teria modificado a estrutura do contrato e abolido as cláusulas penais, a tese não merece prosperar. A prorrogação de prazo para cumprimento de obrigação contratual não implica novação nem afasta as demais cláusulas do contrato originário, especialmente as penais. Para que houvesse novação, seria necessária a criação de nova obrigação destinada a extinguir a anterior, com animus novandi inequívoco, o que não se verifica no caso. O que ocorreu foi mera tolerância do credor, que aguardou o cumprimento da obrigação por prazo adicional, sem abrir mão das garantias contratuais que lhe assistiam. Destarte, as cláusulas penais permanecem íntegras e aplicáveis. Quanto ao alegado pagamento de R$ 8.600,00 (oito mil e seiscentos reais) em 24 de abril de 2007, que o requerido sustenta não ter sido computado pelo autor, o ônus da prova desse fato modificativo incumbia ao requerido, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil. O recibo apresentado foi expressamente contestado pelo autor, que negou o recebimento efetivo desse valor, esclarecendo que assinou o documento sem recordar do que se tratava. Não bastasse, a própria notificação extrajudicial de dezembro de 2007 - lida e conhecida pelo requerido, que se recusou a assinar - fixava o valor cobrado sem qualquer menção a esse suposto pagamento, e o requerido, ao tomar ciência do conteúdo, não questionou a omissão, o que seria a reação natural de quem efetivamente realizou o pagamento. O requerido não se desincumbiu satisfatoriamente do ônus de provar o fato modificativo alegado, razão pela qual a tese não pode ser acolhida. Pois bem, quanto ao pedido de reintegração de posse, cumpre registrar que a posse exercida pelo requerido sobre o imóvel decorreu exclusivamente do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, sendo, portanto, legítima apenas enquanto vigente a relação contratual. Com a rescisão do contrato por inadimplemento, a posse passou a ser exercida sem qualquer respaldo jurídico, convertendo-se em posse precária e injusta. Não há que se falar em esbulho anterior à rescisão, pois a posse decorria de título contratual. Declarada a rescisão, contudo, a permanência do requerido no imóvel configura situação de flagrante ilegalidade que deve ser corrigida por este Juízo. Presentes, portanto, os requisitos para a reintegração de posse em favor dos herdeiros do autor: a posse anterior do de cujus, devidamente comprovada pela escritura pública de propriedade e pelo contrato de compromisso de compra e venda que transferiu a posse ao requerido; a perda da posse decorrente da rescisão contratual ora declarada; e a ausência de qualquer título legítimo que ampare a permanência do requerido ou de terceiros no imóvel. No que tange ao pedido do requerido de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, a pretensão não merece acolhimento, por dois fundamentos autônomos e cumulativos. O primeiro fundamento reside nas próprias cláusulas contratuais. A Cláusula Quinta do contrato de compromisso de compra e venda é expressa ao estabelecer que, por ocasião da retomada do imóvel pelo promitente vendedor motivada pela inadimplência do promitente comprador, este não receberá nenhuma indenização, a qualquer título, por benfeitorias executadas no imóvel objeto da transação comercial. Trata-se de cláusula livremente pactuada entre as partes, que vincula o requerido nos termos do princípio da força obrigatória dos contratos. O requerido, ao assinar o instrumento, anuiu expressamente com essa condição, assumindo o risco de perder as benfeitorias em caso de inadimplemento (ID 66219771 – pág.: 25). O segundo fundamento reside na má-fé do requerido. A presente ação foi ajuizada em 24 de abril de 2008. Desde então, o requerido tem plena ciência da controvérsia judicial e da oposição do legítimo proprietário à sua permanência no imóvel. Quem realiza benfeitorias em imóvel alheio com ciência da disputa judicial e da oposição do proprietário age por conta e risco, não podendo exigir indenização em caso de perda da posse. A boa-fé, pressuposto indispensável para o direito de retenção e indenização por benfeitorias úteis e necessárias, não se verifica na conduta do requerido, que permaneceu no imóvel sem quitar o débito, realizando obras e melhorias em bem que sabia ser objeto de demanda judicial. Ademais, as benfeitorias alegadas pelo requerido não foram comprovadas por documentos hábeis - notas fiscais de materiais, recibos de mão de obra, contratos de prestação de serviços -, limitando-se a declaração unilateral do caseiro, sem o crivo do contraditório documental adequado. A ausência de prova documental idônea das benfeitorias, por si só, já seria suficiente para afastar a pretensão indenizatória. Por conseguinte, rejeita-se integralmente o pedido de indenização por benfeitorias formulado pelo requerido, bem como qualquer pretensão de direito de retenção sobre o imóvel. No que concerne às perdas e danos pleiteados pelos herdeiros do autor, é certo que o requerido permaneceu na posse do imóvel sem qualquer contraprestação ao legítimo proprietário, contudo, deixou o autor de comprovar documentalmente referidas perdas e danos que não tenham sido abarcadas pelas consequências da rescisão contratual e aplicação da multa. A apresentação de planilha com mera estimativa de valores não é suficiente para embasar pleito de indenização material, sobretudo no cenário dos autos, em que não se tem notícias da data em que o requerido desocupou o imóvel, nem mesmo da atividade antes desempenhada, e do valor que de fato o autor deixou de lucrar ao longo dos anos. Calha dizer que a Cláusula Quarta do contrato estabelece que, ocorrendo inadimplência por parte do promitente comprador, este não terá direito à restituição dos valores pagos. A Cláusula Décima Terceira, Parágrafo Segundo, por sua vez, prevê que, sendo a rescisão por culpa do promitente comprador, este perderá todas as quantias pagas, bem como todas as benfeitorias e acessórios incorporados ao imóvel, respondendo ainda por eventuais perdas e danos e pelo pagamento correspondente ao período de uso do imóvel (ID 66219771 – pág.: 29). Verifica-se, portanto, que referida cláusula já se mostra como suficiente para fins de abarcar os prejuízos suportados pelo autor em decorrência do não cumprimento do contrato, não havendo comprovação documental de lucros cessantes que ultrapassam tal montante. Por fim, insta destacar que as cláusulas penais em questão não se revelam abusivas ou leoninas, tratando-se de instrumento contratual livremente pactuado entre partes maiores e capazes, que tiveram plena ciência das condições do negócio. O requerido usufruiu do imóvel por certo lapso temporal sem qualquer contraprestação, de modo que a aplicação das cláusulas penais representa, na verdade, compensação mínima pelos prejuízos suportados pelo autor e seus herdeiros durante todo esse período. Diante do exposto e de tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE em parte o pedido formulado na petição inicial, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR rescindido o Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes em 26 de abril de 2006, relativo ao imóvel rural denominado Sítio Bela Vista, com área de 64,2449 hectares, situado no Distrito de Cachoeirinha, Município de Rosário Oeste, Estado de Mato Grosso, registrado sob a matrícula nº 15.867 no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rosário Oeste/MT, em razão do inadimplemento do requerido; b) DETERMINAR a reintegração dos herdeiros do autor na posse do imóvel acima descrito, devendo o requerido ENIO MONTEIRO e quaisquer terceiros que nele se encontrem a pedido do requerido, desocupá-lo no prazo de 15 (quinze) dias contados da intimação desta sentença, sob pena de desocupação compulsória com auxílio de força policial, se necessário; c) DECLARAR, a título de multa contratual, em favor dos herdeiros do autor, a perda das quantias efetivamente pagas pelo requerido, nos termos das Cláusulas Quarta e Décima Terceira, Parágrafo Segundo, do contrato rescindido, sem direito à restituição por parte do requerido; d) REJEITAR o pedido de indenização por benfeitorias formulado pelo requerido, ante a má-fé do possuidor e a expressa vedação contratual constante da Cláusula Quinta do instrumento rescindido. Tendo o autor decaído em parte mínima de seus pedidos, apenas em relação aos lucros cessantes, CONDENO o requerido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que FIXO em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, em razão da sucumbência. (...)” (ID. 389622410, na origem) (g.n.) Pois bem. Como visto, o inadimplemento absoluto e culposo da obrigação de pagar o saldo devedor ajustado no compromisso de compra e venda em 2006 é matéria incontroversa, absoluta e formalmente confessa na contestação do réu, que reconheceu a regular titularidade dominial do promitente vendedor e a ausência fática de satisfação do preço avençado, gerando o protesto em cartório dos cheques emitidos em dezembro de 2007 após regular notificação extrajudicial, de sorte que a resolução do negócio jurídico ampara-se no império cogente do art. 475 do Código Civil, convertendo-se a posse direta dantes justa em posse precária e injusta e fazendo da reintegração possessória simples consectário legal do desfazimento da relação contratual. Por sua vez, no que concerne à perda integral das parcelas comprovadamente adimplidas - avaliadas no importe de R$ 56.400,00 -, cumpre registrar que a penalidade pactuada nas Cláusulas Quarta e Décima Terceira, Parágrafo Segundo, ostenta nítida natureza de cláusula penal compensatória, atuando como prefixação convencional das perdas e danos decorrentes do inadimplemento absoluto nos termos dos art. 408, 410 e 416 do Diploma Civil. Para além disso, também deve ser afastada de plano a aplicação dos parâmetros jurisprudenciais de limitação matemática de retenção na faixa de 10% a 25% ou os ditames da Súmula n. 543 do STJ, uma vez que tais diretrizes protetivas destinam-se exclusivamente às relações regidas pela legislação consumerista no âmbito das incorporações imobiliárias urbanas, sendo que, na hipótese sub judice, o negócio em questão cuida de contrato civil de compromisso de compra e venda de imóvel rural celebrado de forma estritamente paritária entre duas pessoas físicas, em relação ao qual prevalece a intervenção judicial mínima e a supremacia da força obrigatória dos contratos, consoante os arts. 421, parágrafo único, e 421-A, ambos do Código Civil, impondo-se a distinção em face das diretrizes protetivas urbanas. Submetida a cláusula penal compensatória ao escrutínio do art. 413 do Código Civil, que impõe a redução equitativa da penalidade contratual se esta se revelar manifestamente excessiva, deve ser adotado o firme posicionamento do STJ, no sentido de que a atividade integradora do magistrado não se orienta por meros percentuais matemáticos, mas exige o sopesamento do grau de culpa do devedor e das consequências fáticas da inexecução da obrigação, in verbis: “(...) No atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações, os quais convivem harmonicamente com a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda. (...)” (STJ REsp n. 1.898.738/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 23/3/2021, DJe 26/3/2021) (g.n.) Nesse mesmo sentido já decidiu recentemente esta Câmara, em recurso de minha relatoria: “(...) A cláusula penal manifestamente abusiva deve ser reduzida equitativamente pelo magistrado, nos termos do art. 413 do Código Civil, quando o percentual e a base de cálculo pretendidos importarem em evidente desproporção e enriquecimento sem causa (...)” (TJMT, N.U 1001481-88.2024.8.11.0088, rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 21/07/2026, DJe 27/07/2026) (g.n.) Nesse contexto, exsurge que o comprador imitiu-se na posse direta da fazenda de 64,2449 hectares no longínquo ano de 2006, de modo que, examinada a questão sob o prisma temporal da fruição fática (dezoito anos de tramitação litigiosa correspondente a 216 meses, ou cerca de vinte anos de posse material direta correspondente a 240 meses), a amortização das quantias pagas resulta em custos mensais irrisórios de ocupação (R$ 261,11 mensais se considerado o interregno do litígio, e R$ 235,00 mensais sob a perspectiva da posse material direta) pelo pleno uso e exploração pecuária da terra nua alheia. Assim, chancelar a devolução de qualquer percentual ao comprador inadimplente implicaria validar a exploração econômica gratuita de solo alheio por vinte anos, acarretando flagrante enriquecimento sem causa do devedor em detrimento da família do credor que amargou prolongado calvário processual fustigado pela defesa do réu, violando a cláusula geral do art. 884 do Código Civil. Não havendo excesso manifesto a sanar, revela-se inatacável a validação integral da cláusula penal contratada, assim como igualmente despida de sustentação jurídica desponta a pretensão do adquirente de ser indenizado ou reter o imóvel rural pelas benfeitorias e acessões introduzidas na propriedade. Neste ponto, impõe fazer a devida distinção entre benfeitorias (melhoramentos em bens preexistentes) e acessões (obras novas e edificações, reguladas pelo art. 1.255 do CC), já que, de um lado, o negócio jurídico fixou expressamente na Cláusula Quinta a renúncia voluntária do comprador ao direito de retenção ou indenização por melhorias na hipótese de rescisão culposa, pactuação esta plenamente válida sob as amarras do pacta sunt servanda em contratos paritários de direito disponível entre particulares. De outro lado, a posse mansa e de boa-fé originalmente exercida pelo adquirente transmudou-se de forma peremptória em posse de má-fé a partir de sua regular citação válida ocorrida em 23 de julho de 2008, momento no qual obteve inequívoca ciência jurídica do vício que inquinava seu título possessório (o inadimplemento absoluto) e da firme oposição judicial do proprietário (art. 1.202 do Código Civil), qualificando-se as inovações introduzidas desde então como benfeitorias em bem sabidamente litigioso. Assim, por força da norma cogente do art. 1.220 do Código Civil, ao possuidor de má-fé assiste apenas o ressarcimento pelas benfeitorias de natureza estritamente necessária (voltadas à conservação material ou para obstar o perecimento da coisa nua, na dicção do art. 96, § 3º, do CC), sendo certo que a piscina e a área de lazer gourmet ostentam natureza de benfeitorias voluptuárias (destinadas a mero deleite ou recreio); enquanto os painéis de energia solar e as inovações de conforto qualificam-se como benfeitorias úteis (que apenas aumentam ou facilitam o uso da propriedade), sendo todas elas inteiramente desprovidas de caráter essencial para a conservação da terra nua do Sítio Bela Vista e edificadas por conta, arbítrio e risco do adquirente em terreno sabidamente litigioso, o que afasta o dever de ressarcimento pelo ESPÓLIO, conforme a redação expressa do dispositivo citado: “Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.” No que tange às acessões propriamente ditas, a solução civil é ainda mais severa, pois o art. 1.255 do Código Civil, também dispõe expressamente que aquele que edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as construções, ressalvando o direito à indenização apenas a quem procedeu, de fato, de boa-fé, qualidade jurídica esta que não acompanha o Apelante desde 2008, como se extrai daquele Diploma Civil: “Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.” Já no que diz respeito às pastagens formadas e cercas divisórias preexistentes ou reformadas, o adquirente não junto no curso de quase vinte anos de tramitação um único comprovante contábil idôneo de gastos, notas fiscais de materiais ou orçamentos técnicos de serviços capazes de demonstrar o respectivo aporte contábil de conservação material (art. 373, II, do CPC), revelando-se escorreito o julgamento de primeiro grau que indeferiu as referidas retenções possessórias. A boa-fé objetiva e a função social do contrato constituem padrões de conduta bilateral e não servem de blindagem unilateral do devedor confesso que resiste por dezoito anos ao desfecho do processo e edifica em bem litigioso por sua própria conta e risco, não havendo falar em enriquecimento sem causa do credor diante de expressa norma legal impeditiva de ressarcimento, razão pela qual a manutenção integral da sentença em sua totalidade meritória impõe-se como medida de rigorosa justiça. Com tais considerações, constato que o magistrado sentenciante analisou de modo detalhado todas as questões postas, observando a legislação de regência, os precedentes dos tribunais superiores e a documentação constante dos autos, enquanto que o recurso se limitou a reiterar alegações já devidamente enfrentadas, sem apresentar fato novo ou documento apto a infirmar a conclusão do juízo a quo, de modo que não encontro razões para modificar a sentença vergastada, que deve ser mantida na íntegra, tal como proferida, restabelecendo-se a plena eficácia da sentença anteriormente suspensa em cognição sumária nos autos do Pedido de Efeito Suspensivo à Apelação n. 1020426-28.2026.8.11.0000. Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação cível interposto por ENIO MONTEIRO, mantendo incólume a sentença recorrida, por estes e por seus próprios fundamentos. Por conseguinte, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 15% (quinze por cento), termos do art. 85, § 11, do CPC. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 01/09/2026
Intimação
TJMT · Quinta Câmara de Direito Privado · Acórdão
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 0000487-13.2008.8.11.0032 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Efeitos] Relator: Des(a). MARCOS REGENOLD FERNANDES Turma Julgadora: [DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA] Parte(s): [ESPÓLIO DE MAURICIO CARLOS PACHECO DE ALBUQUERQUE - CPF: 065.886.031-34 (APELADO), MARIA AMELIA PACHECO DE ALBUQUERQUE - CPF: 001.726.341-72 (ADVOGADO), STELA MARA KOZOW ALBUQUERQUE - CPF: 406.541.761-91 (ADVOGADO), Enio Monteiro (APELADO), ENIO MONTEIRO - CPF: 307.032.049-04 (APELANTE), JUNIO CESAR DE NORONHA - CPF: 980.400.301-53 (ADVOGADO), RENATO WIECZOREK - CPF: 766.964.211-49 (ADVOGADO), MARCILEIDE ALBUQUERQUE - CPF: 569.808.681-87 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO. E M E N T A DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL ENTRE PARTICULARES. INADIMPLEMENTO CONFESSO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PERDA DAS QUANTIAS PAGAS. AUSÊNCIA DE EXCESSO MANIFESTO. POSSE PROLONGADA DO COMPRADOR INADIMPLENTE. BENFEITORIAS E ACESSÕES. POSSE DE MÁ-FÉ APÓS A CITAÇÃO. INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO INDEVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Apelação contra sentença que rescindiu compromisso de compra e venda de imóvel rural por inadimplemento do comprador, determinou a reintegração dos vendedores na posse, reconheceu a perda das quantias pagas a título de cláusula penal compensatória e afastou a indenização por benfeitorias. II. Questão em discussão Discute-se se: (i) a perda das quantias pagas deve ser reduzida por excessividade; e (ii) o comprador inadimplente tem direito à indenização ou retenção por benfeitorias e acessões realizadas no imóvel. III. Razões de decidir 3. O inadimplemento confessado autoriza a resolução do contrato e a consequente reintegração do vendedor na posse do imóvel, nos termos do art. 475 do Código Civil. 4. A cláusula penal compensatória não se mostra manifestamente excessiva, para os fins do art. 413 do Código Civil, quando as quantias retidas correspondem a expressão econômica inferior à compensação decorrente da fruição do imóvel pelo comprador durante aproximadamente duas décadas. 5. Os parâmetros de retenção fixados para relações de consumo imobiliárias não incidem sobre compromisso de compra e venda de imóvel rural celebrado entre particulares em relação civil paritária. 6. A posse do comprador torna-se de má-fé a partir da citação válida, afastando o direito à indenização e à retenção por benfeitorias úteis e voluptuárias, nos termos do art. 1.220 do Código Civil, bem como à indenização por acessões realizadas em terreno alheio sem boa-fé, conforme o art. 1.255 do Código Civil. 7. O indeferimento de prova destinada apenas a quantificar melhorias juridicamente não indenizáveis não configura cerceamento de defesa, e a ocupação derivada da posse do réu sujeita-se aos efeitos da sentença, nos termos do art. 109, § 3º, do CPC. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A cláusula penal compensatória não deve ser reduzida quando, consideradas as circunstâncias concretas do inadimplemento, sua expressão econômica não se mostra manifestamente excessiva e corresponde a valor inferior à compensação pela prolongada fruição do imóvel. 2. O possuidor de má-fé não tem direito à indenização ou retenção por benfeitorias úteis ou voluptuárias nem à indenização por acessões realizadas em terreno alheio sem boa-fé. 3. Não há cerceamento de defesa no indeferimento de prova destinada exclusivamente a quantificar benfeitorias cuja indenização é juridicamente incabível. Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 413, 421, parágrafo único, 421-A, 475, 1.202, 1.220 e 1.255; CPC/2015, arts. 109, § 3º, e 370, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súm. n. 543; STJ, REsp n. 1.898.738/SP, AREsp n. 2.286.690/SP, AgInt no AREsp n. 2.542.088/PR. R E L A T Ó R I O EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR) Egrégia Câmara: Trata-se de recurso de apelação cível interposto por ENIO MONTEIRO contra a sentença proferida pela Dra. Marilia Augusto de Oliveira Plaza, Juíza de Direito da Vara Única da Comarca de Rosário Oeste, nos autos da Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse n. 0000487-13.2008.8.11.0032, ajuizada pelo ESPÓLIO DE MAURICIO CARLOS PACHECO DE ALBUQUERQUE, que julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na inicial para declarar rescindido o compromisso de compra e venda firmado em 26 de abril de 2006, determinar a reintegração dos herdeiros do autor na posse do imóvel rural denominado Sítio Bela Vista, com fixação de prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária sob pena de despejo compulsório com auxílio de força policial, declarar a perda integral das parcelas adimplidas a título de cláusula penal compensatória e afastar o direito de indenização ou retenção por benfeitorias, com honorários de sucumbência fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (ID. 389622410). Em suas razões recursais (ID. 389622411), o Apelante alega, preliminarmente, a ocorrência de cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado sem a complementação de prova pericial de engenharia - requerida à luz da NBR 14.653-3 da ABNT para individualizar as acessões e benfeitorias em relação à terra nua -, além da nulidade parcial da sentença por ausência de citação de terceira possuidora direta que habita o local (Sra. Antonielly Lima Nogueira). No mérito, sustenta que a posse exercida desde 2006 consolidou-se ao longo de dezoito anos com moradia familiar, exploração agropecuária e acréscimos materiais que geraram expressiva valorização ao imóvel, revelando-se abusiva e confiscatória a perda integral das parcelas pagas de forma cumulada com a não indenização das acessões, o que afronta as garantias da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do art. 413 do Código Civil. O Apelado apresentou contrarrazões no ID. 389622414, defendendo a higidez da sentença objurgada, asseverando que o inadimplemento das obrigações contratuais principais é incontroverso e absoluto, que a retenção financeira total é razoável e legítima como taxa de fruição compensatória pela ocupação gratuita da terra por duas décadas sem contraprestação mensal, e que a posse do requerido transmudou-se para má-fé desde a sua citação de 2008, o que afasta o ressarcimento de benfeitorias úteis ou voluptuárias sob o pálio do art. 1.220 do Código Civil e de cláusula paritária expressa de renúncia, pugnando pelo desprovimento do apelo. Desnecessário o parecer da Procuradoria-Geral de Justiça, uma vez que ausente interesse público ou social que justifique a intervenção ministerial. Recurso tempestivo e preparado (ID. 390737388). É o relatório. Inclua-se em pauta. V O T O R E L A T O R VOTO - PRELIMINAR Cerceamento de defesa - indeferimento da prova técnica EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR) Egrégia Câmara: Conforme relatado, o Apelante argui a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, asseverando que o juízo de origem indeferiu a complementação do laudo destinada a individualizar o valor da terra nua e o das benfeitorias e acessões incorporadas ao imóvel e, ao sentenciar, invocou a ausência de prova documental idônea dessas mesmas benfeitorias para rejeitar a pretensão indenizatória, incorrendo em contradição processual que teria vulnerado o contraditório e a ampla defesa. A preliminar, contudo, não merece acolhimento. É cediço que o sistema processual pátrio consagra o princípio da persuasão racional, outorgando ao julgador, na condição de destinatário final das provas, o poder-dever de indeferir, fundamentadamente, as diligências que reputar inúteis ou meramente protelatórias (art. 370, parágrafo único, do CPC), velando pela rápida e justa solução da lide. No caso concreto, o laudo de constatação lavrado por Oficial de Justiça (ID. 389622382 - Diligência (Constatação Sítio Bela Vista assinado) – ID. de origem 209106779) certificou de modo inteligível a existência material das melhorias fáticas introduzidas no imóvel (piscina, painéis de energia solar, área gourmet e casa reformada). Ocorre que a quantificação técnica das benfeitorias esbarrava, no caso, em óbices jurídicos de mérito que nenhuma perícia seria capaz de transpor: de um lado, a renúncia expressa constante da Cláusula Quinta do contrato, que afasta qualquer indenização por benfeitorias na hipótese de retomada motivada pela inadimplência do promitente comprador; de outro, a caracterização da posse de má-fé a partir da citação válida, que, por força do art. 1.220 do Código Civil, exclui o ressarcimento e a retenção por benfeitorias úteis e voluptuárias. Nesse contexto, saber quanto vale a benfeitoria é irrelevante quando a lei e o contrato dizem que ela não é indenizável, configurando, portanto, diligência inútil para o deslinde da causa. Dessa forma, a supressão da dilação instrutória complementar pautou-se por critérios de economia e utilidade fática, amparada pela suficiência do acervo documental contemporâneo, revelando-se de igual modo insustentável nulificar o feito em virtude de prova técnica manifestamente inócua. Nesse sentido, aponta a jurisprudência pacífica deste egrégio Tribunal de Justiça: “RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO C/C DANOS MORAIS - CONSUMO DE ENERGIA ELÉTRICA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - PRELIMINAR REJEITADA - AUSÊNCIA DE PROVA DA RELAÇÃO JURÍDICA - INSCRIÇÃO NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO - DANO MORAL CONFIGURADO. (...) O juiz detém a faculdade de indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, bem assim de livremente apreciar a prova, empregando-lhe o valor que entende devido, conforme os art.s 370 e 371 do Código de Processo Civil. (...)” (TJMT, N.U 1048670-48.2020.8.11.0041, 4ª Câmara de Direito Privado, rel. Desa. Serly Marcondes Alves, j. 04/10/2023, DJe 10/10/2023) (g.n.) Ademais, jurisprudência do STJ é firme no sentido de que “o juiz não está adstrito ao laudo pericial, podendo formar a sua convicção com outros elementos ou fatos provados nos autos” (STJ. AgInt no AREsp n. 2.542.088/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 24/06/2024, DJe 26/06/2024). Por tais razões, estando o trâmite processual incólume e preservadas as garantias constitucionais, REJEITO a preliminar de cerceamento de defesa. É como voto. VOTO - PRELIMINAR Nulidade da ordem de desocupação - ausência de citação de ocupante superveniente EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR) Egrégia Câmara: Egrégia Câmara: O Apelante argui ainda a nulidade parcial da sentença no ponto em que determinou a desocupação compulsória do imóvel, inclusive mediante emprego de força policial, sustentando que a medida atinge terceiros que exercem posse direta sobre a área, notadamente Antonielly Lima Nogueira, identificada no Auto de Constatação de setembro de 2025, sem que jamais tenham integrado a relação processual, em afronta aos arts. 9º e 10 do CPC. Também aqui não lhe assiste razão. A tese parte de premissa que a própria sentença desmente, tendo em vista que o dispositivo não determinou a desocupação genérica e indiscriminada de quem quer que se encontre no imóvel, mas delimitou expressamente seu alcance ao “devendo o requerido ENIO MONTEIRO e quaisquer terceiros que nele se encontrem a pedido do requerido”, vale dizer, àqueles cuja posse é derivada, acessória e dependente da posse precária do réu, inexistindo, portanto, comando dirigido a possuidor autônomo, e a arguição de nulidade combate decisão que não foi proferida. Ademais, versando a lide originária sobre resolução de compromisso de compra e venda imobiliária, desponta induvidosa a natureza pessoal e inter partes da relação jurídica controvertida, operando-se a reintegração possessória como mero consectário do desfazimento do negócio, de modo que eventual cessão física ou transferência fática da posse pelo réu a terceiros no curso do feito submete-se integralmente à regra de extensão subjetiva do art. 109, § 3º, do CPC, segundo o qual a sentença estende todos os seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário da coisa litigiosa, restando dispensada a formação de litisconsórcio passivo necessário superveniente. Nessa exata linha de compreensão já decidiu o Superior Tribunal de Justiça: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. 1. A tese de violação do art. 47 do CPC/1973 não prospera, pois a transmissão do imóvel litigioso aos atuais ocupantes não impõe litisconsórcio necessário, uma vez que, nos termos do art. 42, § 3º, do CPC/1973, os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias estendem-se automaticamente ao adquirente ou cessionário, não havendo obrigação de citação ou intervenção obrigatória dos terceiros ocupantes, cuja situação jurídica é reflexo da posição dos alienantes. (...)” A jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de que o adquirente de coisa litigiosa não possui sequer legitimidade para opor embargos de terceiro, salvo comprovação de boa-fé. (...)” (STJ, AREsp n. 2.286.690/SP, rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 9/2/2026, DJEN 13/2/2026) (g.n.) Cumpre registrar, por fim, que o Auto de Constatação certificou encontrar-se a Sra. Antonielly Lima Nogueira atualmente na posse do imóvel, do que se depreende que, certificada a ocupação em setembro de 2025, mais de dezessete anos após instaurada a demanda, sem que os autos indiquem cadeia possessória autônoma e anterior à demanda - sendo a única posse titulada de que se tem notícia a do próprio réu, a ele transmitida em 2006 -, a permanência de tal ocupante no bem litigioso não pode senão vincular-se à sorte jurídica do Apelante, atraindo a regra do art. 109, § 3º, do CPC. Por tais razões, REJEITO a preliminar de nulidade suscitada pelo Apelante. É como voto. VOTO - MÉRITO EXMO. SR. DES. MARCOS REGENOLD FERNANDES (RELATOR) Egrégia Câmara: Superadas essas questões, no mérito, ENIO MONTEIRO pretende a reforma da sentença sob os argumentos de que a permanência no imóvel por cerca de vinte anos consolidou situação possessória digna de tutela, que a retenção das parcelas assume feição confiscatória e gera enriquecimento sem causa dos Apelados, e que as benfeitorias e acessões incorporadas ao bem devem ser indenizadas ou, quando menos, apuradas em liquidação. Em que pese os argumentos vertidos no apelo, contudo, tenho que o recurso não comporta provimento. Vejamos. Constou da sentença recorrida, no que pertine: “(...) Trata-se de Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Pedido de Tutela Antecipada ajuizada por MAURICIO CARLOS PACHECO DE ALBUQUERQUE, falecido em 31 de outubro de 2021 e ora representado por seus herdeiros, qualificados nos autos, em face de ENIO MONTEIRO, igualmente qualificado. Narra a inicial que o autor celebrou com o requerido, em 26 de abril de 2006, contrato particular de compromisso de compra e venda do imóvel rural denominado Sítio Bela Vista, com área de 64,2449 hectares, situado no Distrito de Cachoeirinha, Município de Rosário Oeste, Estado de Mato Grosso, registrado sob a matrícula nº 15.867 no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rosário Oeste/MT, pelo valor total de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), sendo R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais) pagos no ato da assinatura e o saldo de R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais) a ser quitado em 12 (doze) parcelas mensais de R$ 8.000,00 (oito mil reais) cada, a partir da data da assinatura. Aduz que o requerido não cumpriu com as obrigações contratuais, deixando de efetuar o pagamento das parcelas avençadas. Após diversas cobranças, firmaram novo prazo verbal em abril de 2007, ocasião em que o requerido efetuou o pagamento de R$ 22.400,00 (vinte e dois mil e quatrocentos reais) em dinheiro e entregou dois cheques pré-datados de emissão de terceira (Marcia Regina Ferreira), nos valores de R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais) e R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para liquidação em 25 de junho de 2007. Os cheques foram devolvidos por insuficiência de fundos e posteriormente protestados. Em 17 de dezembro de 2007, o autor encaminhou notificação extrajudicial ao requerido, que, ciente do conteúdo, recusou-se a assinar. Diante da inércia, ajuizou a presente ação em 24 de abril de 2008. O requerido foi citado e apresentou contestação (ID 66219771 – Pág.: 103/114), na qual reconheceu expressamente ser o autor legítimo proprietário do imóvel e que o contrato de compromisso de compra e venda não foi adimplido em sua totalidade. Pugnou pela purgação da mora, alegou pagamentos parciais não computados, sustentou que novo prazo verbal teria modificado as cláusulas penais e requereu indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel. O feito encontra-se maduro para julgamento, com instrução encerrada e alegações finais apresentadas pela parte autora. O requerido, embora intimado, quedou-se inerte na fase de alegações finais, o que não obsta o julgamento. A controvérsia posta em lide cinge-se, em sua essência, à rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por inadimplemento do requerido e às consequências jurídicas daí decorrentes. Impende consignar, de início, que o próprio requerido, em sede de contestação, reconheceu expressamente dois fatos de fundamental importância para o deslinde da causa, que o autor é o legítimo proprietário do imóvel objeto da demanda e que o contrato de compromisso de compra e venda não foi adimplido em sua totalidade. Trata-se de confissão judicial que afasta qualquer controvérsia sobre o inadimplemento, tornando incontroverso o fato constitutivo do direito do autor. Com efeito, da análise detida dos documentos acostados aos autos, verifica-se que o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes em 26 de abril de 2006 estabelecia, em sua Cláusula Terceira, o pagamento do saldo de R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais) em 12 (doze) parcelas mensais de R$ 8.000,00 (oito mil reais) cada, a partir da data da assinatura (ID 66219771 – pág.: 25). O requerido não cumpriu com essa obrigação, deixando de efetuar o pagamento das parcelas vencidas. Mesmo após a concessão de novo prazo verbal em abril de 2007, os cheques entregues como forma de pagamento foram devolvidos por insuficiência de fundos e protestados (ID 66219771 – pág.: 32). A notificação extrajudicial de dezembro de 2007 foi ignorada (ID 66219771 – pág.: 48/49). Ora, o inadimplemento absoluto e reiterado do requerido é fato incontroverso, reconhecido pelo próprio devedor. O ordenamento jurídico é claro ao assegurar à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pleitear a resolução contratual, com as consequências legais daí decorrentes, nos termos do art. 475 do Código Civil, in verbis: (...) (art. 475 do Código Civil) No caso concreto, além da previsão legal, há expressa previsão contratual autorizando a retomada do imóvel em caso de inadimplemento do comprador, sem direito à restituição de valores ou indenização por benfeitorias, consubstanciada nas Cláusulas Quarta e Quinta do instrumento (ID 66219771 – pág.: 25). No tocante à alegação do requerido de que o novo prazo verbal teria modificado a estrutura do contrato e abolido as cláusulas penais, a tese não merece prosperar. A prorrogação de prazo para cumprimento de obrigação contratual não implica novação nem afasta as demais cláusulas do contrato originário, especialmente as penais. Para que houvesse novação, seria necessária a criação de nova obrigação destinada a extinguir a anterior, com animus novandi inequívoco, o que não se verifica no caso. O que ocorreu foi mera tolerância do credor, que aguardou o cumprimento da obrigação por prazo adicional, sem abrir mão das garantias contratuais que lhe assistiam. Destarte, as cláusulas penais permanecem íntegras e aplicáveis. Quanto ao alegado pagamento de R$ 8.600,00 (oito mil e seiscentos reais) em 24 de abril de 2007, que o requerido sustenta não ter sido computado pelo autor, o ônus da prova desse fato modificativo incumbia ao requerido, nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil. O recibo apresentado foi expressamente contestado pelo autor, que negou o recebimento efetivo desse valor, esclarecendo que assinou o documento sem recordar do que se tratava. Não bastasse, a própria notificação extrajudicial de dezembro de 2007 - lida e conhecida pelo requerido, que se recusou a assinar - fixava o valor cobrado sem qualquer menção a esse suposto pagamento, e o requerido, ao tomar ciência do conteúdo, não questionou a omissão, o que seria a reação natural de quem efetivamente realizou o pagamento. O requerido não se desincumbiu satisfatoriamente do ônus de provar o fato modificativo alegado, razão pela qual a tese não pode ser acolhida. Pois bem, quanto ao pedido de reintegração de posse, cumpre registrar que a posse exercida pelo requerido sobre o imóvel decorreu exclusivamente do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, sendo, portanto, legítima apenas enquanto vigente a relação contratual. Com a rescisão do contrato por inadimplemento, a posse passou a ser exercida sem qualquer respaldo jurídico, convertendo-se em posse precária e injusta. Não há que se falar em esbulho anterior à rescisão, pois a posse decorria de título contratual. Declarada a rescisão, contudo, a permanência do requerido no imóvel configura situação de flagrante ilegalidade que deve ser corrigida por este Juízo. Presentes, portanto, os requisitos para a reintegração de posse em favor dos herdeiros do autor: a posse anterior do de cujus, devidamente comprovada pela escritura pública de propriedade e pelo contrato de compromisso de compra e venda que transferiu a posse ao requerido; a perda da posse decorrente da rescisão contratual ora declarada; e a ausência de qualquer título legítimo que ampare a permanência do requerido ou de terceiros no imóvel. No que tange ao pedido do requerido de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, a pretensão não merece acolhimento, por dois fundamentos autônomos e cumulativos. O primeiro fundamento reside nas próprias cláusulas contratuais. A Cláusula Quinta do contrato de compromisso de compra e venda é expressa ao estabelecer que, por ocasião da retomada do imóvel pelo promitente vendedor motivada pela inadimplência do promitente comprador, este não receberá nenhuma indenização, a qualquer título, por benfeitorias executadas no imóvel objeto da transação comercial. Trata-se de cláusula livremente pactuada entre as partes, que vincula o requerido nos termos do princípio da força obrigatória dos contratos. O requerido, ao assinar o instrumento, anuiu expressamente com essa condição, assumindo o risco de perder as benfeitorias em caso de inadimplemento (ID 66219771 – pág.: 25). O segundo fundamento reside na má-fé do requerido. A presente ação foi ajuizada em 24 de abril de 2008. Desde então, o requerido tem plena ciência da controvérsia judicial e da oposição do legítimo proprietário à sua permanência no imóvel. Quem realiza benfeitorias em imóvel alheio com ciência da disputa judicial e da oposição do proprietário age por conta e risco, não podendo exigir indenização em caso de perda da posse. A boa-fé, pressuposto indispensável para o direito de retenção e indenização por benfeitorias úteis e necessárias, não se verifica na conduta do requerido, que permaneceu no imóvel sem quitar o débito, realizando obras e melhorias em bem que sabia ser objeto de demanda judicial. Ademais, as benfeitorias alegadas pelo requerido não foram comprovadas por documentos hábeis - notas fiscais de materiais, recibos de mão de obra, contratos de prestação de serviços -, limitando-se a declaração unilateral do caseiro, sem o crivo do contraditório documental adequado. A ausência de prova documental idônea das benfeitorias, por si só, já seria suficiente para afastar a pretensão indenizatória. Por conseguinte, rejeita-se integralmente o pedido de indenização por benfeitorias formulado pelo requerido, bem como qualquer pretensão de direito de retenção sobre o imóvel. No que concerne às perdas e danos pleiteados pelos herdeiros do autor, é certo que o requerido permaneceu na posse do imóvel sem qualquer contraprestação ao legítimo proprietário, contudo, deixou o autor de comprovar documentalmente referidas perdas e danos que não tenham sido abarcadas pelas consequências da rescisão contratual e aplicação da multa. A apresentação de planilha com mera estimativa de valores não é suficiente para embasar pleito de indenização material, sobretudo no cenário dos autos, em que não se tem notícias da data em que o requerido desocupou o imóvel, nem mesmo da atividade antes desempenhada, e do valor que de fato o autor deixou de lucrar ao longo dos anos. Calha dizer que a Cláusula Quarta do contrato estabelece que, ocorrendo inadimplência por parte do promitente comprador, este não terá direito à restituição dos valores pagos. A Cláusula Décima Terceira, Parágrafo Segundo, por sua vez, prevê que, sendo a rescisão por culpa do promitente comprador, este perderá todas as quantias pagas, bem como todas as benfeitorias e acessórios incorporados ao imóvel, respondendo ainda por eventuais perdas e danos e pelo pagamento correspondente ao período de uso do imóvel (ID 66219771 – pág.: 29). Verifica-se, portanto, que referida cláusula já se mostra como suficiente para fins de abarcar os prejuízos suportados pelo autor em decorrência do não cumprimento do contrato, não havendo comprovação documental de lucros cessantes que ultrapassam tal montante. Por fim, insta destacar que as cláusulas penais em questão não se revelam abusivas ou leoninas, tratando-se de instrumento contratual livremente pactuado entre partes maiores e capazes, que tiveram plena ciência das condições do negócio. O requerido usufruiu do imóvel por certo lapso temporal sem qualquer contraprestação, de modo que a aplicação das cláusulas penais representa, na verdade, compensação mínima pelos prejuízos suportados pelo autor e seus herdeiros durante todo esse período. Diante do exposto e de tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE em parte o pedido formulado na petição inicial, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR rescindido o Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes em 26 de abril de 2006, relativo ao imóvel rural denominado Sítio Bela Vista, com área de 64,2449 hectares, situado no Distrito de Cachoeirinha, Município de Rosário Oeste, Estado de Mato Grosso, registrado sob a matrícula nº 15.867 no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Rosário Oeste/MT, em razão do inadimplemento do requerido; b) DETERMINAR a reintegração dos herdeiros do autor na posse do imóvel acima descrito, devendo o requerido ENIO MONTEIRO e quaisquer terceiros que nele se encontrem a pedido do requerido, desocupá-lo no prazo de 15 (quinze) dias contados da intimação desta sentença, sob pena de desocupação compulsória com auxílio de força policial, se necessário; c) DECLARAR, a título de multa contratual, em favor dos herdeiros do autor, a perda das quantias efetivamente pagas pelo requerido, nos termos das Cláusulas Quarta e Décima Terceira, Parágrafo Segundo, do contrato rescindido, sem direito à restituição por parte do requerido; d) REJEITAR o pedido de indenização por benfeitorias formulado pelo requerido, ante a má-fé do possuidor e a expressa vedação contratual constante da Cláusula Quinta do instrumento rescindido. Tendo o autor decaído em parte mínima de seus pedidos, apenas em relação aos lucros cessantes, CONDENO o requerido ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que FIXO em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, em razão da sucumbência. (...)” (ID. 389622410, na origem) (g.n.) Pois bem. Como visto, o inadimplemento absoluto e culposo da obrigação de pagar o saldo devedor ajustado no compromisso de compra e venda em 2006 é matéria incontroversa, absoluta e formalmente confessa na contestação do réu, que reconheceu a regular titularidade dominial do promitente vendedor e a ausência fática de satisfação do preço avençado, gerando o protesto em cartório dos cheques emitidos em dezembro de 2007 após regular notificação extrajudicial, de sorte que a resolução do negócio jurídico ampara-se no império cogente do art. 475 do Código Civil, convertendo-se a posse direta dantes justa em posse precária e injusta e fazendo da reintegração possessória simples consectário legal do desfazimento da relação contratual. Por sua vez, no que concerne à perda integral das parcelas comprovadamente adimplidas - avaliadas no importe de R$ 56.400,00 -, cumpre registrar que a penalidade pactuada nas Cláusulas Quarta e Décima Terceira, Parágrafo Segundo, ostenta nítida natureza de cláusula penal compensatória, atuando como prefixação convencional das perdas e danos decorrentes do inadimplemento absoluto nos termos dos art. 408, 410 e 416 do Diploma Civil. Para além disso, também deve ser afastada de plano a aplicação dos parâmetros jurisprudenciais de limitação matemática de retenção na faixa de 10% a 25% ou os ditames da Súmula n. 543 do STJ, uma vez que tais diretrizes protetivas destinam-se exclusivamente às relações regidas pela legislação consumerista no âmbito das incorporações imobiliárias urbanas, sendo que, na hipótese sub judice, o negócio em questão cuida de contrato civil de compromisso de compra e venda de imóvel rural celebrado de forma estritamente paritária entre duas pessoas físicas, em relação ao qual prevalece a intervenção judicial mínima e a supremacia da força obrigatória dos contratos, consoante os arts. 421, parágrafo único, e 421-A, ambos do Código Civil, impondo-se a distinção em face das diretrizes protetivas urbanas. Submetida a cláusula penal compensatória ao escrutínio do art. 413 do Código Civil, que impõe a redução equitativa da penalidade contratual se esta se revelar manifestamente excessiva, deve ser adotado o firme posicionamento do STJ, no sentido de que a atividade integradora do magistrado não se orienta por meros percentuais matemáticos, mas exige o sopesamento do grau de culpa do devedor e das consequências fáticas da inexecução da obrigação, in verbis: “(...) No atual Código Civil, o abrandamento do valor da cláusula penal em caso de adimplemento parcial é norma cogente e de ordem pública, consistindo em dever do juiz e direito do devedor a aplicação dos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e do equilíbrio econômico entre as prestações, os quais convivem harmonicamente com a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda. (...)” (STJ REsp n. 1.898.738/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 23/3/2021, DJe 26/3/2021) (g.n.) Nesse mesmo sentido já decidiu recentemente esta Câmara, em recurso de minha relatoria: “(...) A cláusula penal manifestamente abusiva deve ser reduzida equitativamente pelo magistrado, nos termos do art. 413 do Código Civil, quando o percentual e a base de cálculo pretendidos importarem em evidente desproporção e enriquecimento sem causa (...)” (TJMT, N.U 1001481-88.2024.8.11.0088, rel. Des. Marcos Regenold Fernandes, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 21/07/2026, DJe 27/07/2026) (g.n.) Nesse contexto, exsurge que o comprador imitiu-se na posse direta da fazenda de 64,2449 hectares no longínquo ano de 2006, de modo que, examinada a questão sob o prisma temporal da fruição fática (dezoito anos de tramitação litigiosa correspondente a 216 meses, ou cerca de vinte anos de posse material direta correspondente a 240 meses), a amortização das quantias pagas resulta em custos mensais irrisórios de ocupação (R$ 261,11 mensais se considerado o interregno do litígio, e R$ 235,00 mensais sob a perspectiva da posse material direta) pelo pleno uso e exploração pecuária da terra nua alheia. Assim, chancelar a devolução de qualquer percentual ao comprador inadimplente implicaria validar a exploração econômica gratuita de solo alheio por vinte anos, acarretando flagrante enriquecimento sem causa do devedor em detrimento da família do credor que amargou prolongado calvário processual fustigado pela defesa do réu, violando a cláusula geral do art. 884 do Código Civil. Não havendo excesso manifesto a sanar, revela-se inatacável a validação integral da cláusula penal contratada, assim como igualmente despida de sustentação jurídica desponta a pretensão do adquirente de ser indenizado ou reter o imóvel rural pelas benfeitorias e acessões introduzidas na propriedade. Neste ponto, impõe fazer a devida distinção entre benfeitorias (melhoramentos em bens preexistentes) e acessões (obras novas e edificações, reguladas pelo art. 1.255 do CC), já que, de um lado, o negócio jurídico fixou expressamente na Cláusula Quinta a renúncia voluntária do comprador ao direito de retenção ou indenização por melhorias na hipótese de rescisão culposa, pactuação esta plenamente válida sob as amarras do pacta sunt servanda em contratos paritários de direito disponível entre particulares. De outro lado, a posse mansa e de boa-fé originalmente exercida pelo adquirente transmudou-se de forma peremptória em posse de má-fé a partir de sua regular citação válida ocorrida em 23 de julho de 2008, momento no qual obteve inequívoca ciência jurídica do vício que inquinava seu título possessório (o inadimplemento absoluto) e da firme oposição judicial do proprietário (art. 1.202 do Código Civil), qualificando-se as inovações introduzidas desde então como benfeitorias em bem sabidamente litigioso. Assim, por força da norma cogente do art. 1.220 do Código Civil, ao possuidor de má-fé assiste apenas o ressarcimento pelas benfeitorias de natureza estritamente necessária (voltadas à conservação material ou para obstar o perecimento da coisa nua, na dicção do art. 96, § 3º, do CC), sendo certo que a piscina e a área de lazer gourmet ostentam natureza de benfeitorias voluptuárias (destinadas a mero deleite ou recreio); enquanto os painéis de energia solar e as inovações de conforto qualificam-se como benfeitorias úteis (que apenas aumentam ou facilitam o uso da propriedade), sendo todas elas inteiramente desprovidas de caráter essencial para a conservação da terra nua do Sítio Bela Vista e edificadas por conta, arbítrio e risco do adquirente em terreno sabidamente litigioso, o que afasta o dever de ressarcimento pelo ESPÓLIO, conforme a redação expressa do dispositivo citado: “Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.” No que tange às acessões propriamente ditas, a solução civil é ainda mais severa, pois o art. 1.255 do Código Civil, também dispõe expressamente que aquele que edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as construções, ressalvando o direito à indenização apenas a quem procedeu, de fato, de boa-fé, qualidade jurídica esta que não acompanha o Apelante desde 2008, como se extrai daquele Diploma Civil: “Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.” Já no que diz respeito às pastagens formadas e cercas divisórias preexistentes ou reformadas, o adquirente não junto no curso de quase vinte anos de tramitação um único comprovante contábil idôneo de gastos, notas fiscais de materiais ou orçamentos técnicos de serviços capazes de demonstrar o respectivo aporte contábil de conservação material (art. 373, II, do CPC), revelando-se escorreito o julgamento de primeiro grau que indeferiu as referidas retenções possessórias. A boa-fé objetiva e a função social do contrato constituem padrões de conduta bilateral e não servem de blindagem unilateral do devedor confesso que resiste por dezoito anos ao desfecho do processo e edifica em bem litigioso por sua própria conta e risco, não havendo falar em enriquecimento sem causa do credor diante de expressa norma legal impeditiva de ressarcimento, razão pela qual a manutenção integral da sentença em sua totalidade meritória impõe-se como medida de rigorosa justiça. Com tais considerações, constato que o magistrado sentenciante analisou de modo detalhado todas as questões postas, observando a legislação de regência, os precedentes dos tribunais superiores e a documentação constante dos autos, enquanto que o recurso se limitou a reiterar alegações já devidamente enfrentadas, sem apresentar fato novo ou documento apto a infirmar a conclusão do juízo a quo, de modo que não encontro razões para modificar a sentença vergastada, que deve ser mantida na íntegra, tal como proferida, restabelecendo-se a plena eficácia da sentença anteriormente suspensa em cognição sumária nos autos do Pedido de Efeito Suspensivo à Apelação n. 1020426-28.2026.8.11.0000. Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação cível interposto por ENIO MONTEIRO, mantendo incólume a sentença recorrida, por estes e por seus próprios fundamentos. Por conseguinte, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% para 15% (quinze por cento), termos do art. 85, § 11, do CPC. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 01/09/2026
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