Publicações do processo
Comunicações públicas identificadas no Diário da Justiça Eletrônico Nacional. Esta página não informa resultado, situação processual nem partes envolvidas.
Consultar outro processo, CPF, CNPJ ou nome
2 publicações identificadas.
TJPE · 2ª Vara Cível da Comarca de Ipojuca · Sentença (Outras)
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 2ª Vara Cível da Comarca de Ipojuca Av. Francisco Alves de Souza, s/n, Centro, IPOJUCA - PE - CEP: 55590-000 - F:(81) 3181-9432 Processo nº 0000460-86.2026.8.17.2730 SENTENÇA COM FORÇA DE MANDADO Vistos e examinados os autos. SORAIA LIMA DE OLIVEIRA SANTOS, devidamente qualificada nos autos, ajuizou a presente AÇÃO DE DISTRATO C/C DECLARAÇÃO DE ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO, com pedido de tutela de urgência, em face de GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, também qualificada. Em sua petição inicial (ID 230114249), a parte autora alega, em síntese, que firmou com a requerida instrumento particular de promessa de venda e compra de fração de tempo de unidade autônoma fracionada, em regime de multipropriedade, referente ao empreendimento “PORTO ALTO RESORT”, situado nesta Comarca de Ipojuca/PE. Aduz que o contrato foi firmado em 14 de janeiro de 2024, tendo por objeto a cota n.º 11, bloco 02, apartamento 0101, do empreendimento “PORTO ALTO RESORT”, pelo valor total de R$ 109.001,59, constando comissão de corretagem no valor de R$ 3.990,00, sinal de negócio no valor de R$ 5.450,07 e saldo parcelado de R$ 99.561,52. Alega que desembolsou o valor de R$ 29.161,59, conforme demonstrativo de pagamento juntado aos autos, sustentando, ainda, a cobrança de taxa pré-operacional no valor de R$ 130,00, referente ao mês de setembro/2024, bem como taxa condominial referente ao mês de outubro/2024, em valor integral, embora o empreendimento tenha sido inaugurado apenas em 17 de outubro de 2024. Afirma, ainda, que perdeu o interesse na manutenção do contrato em razão de alegadas falhas na prestação dos serviços, problemas de manutenção no empreendimento, informação enganosa acerca do espaço destinado a animais domésticos, baixo retorno financeiro com locações e abusividade das cláusulas de distrato, especialmente porque a requerida pretenderia reter integralmente a comissão de corretagem, o sinal e ainda 50% das parcelas pagas. Pede a concessão detutela de urgência para cessação das cobranças das parcelas mensais vincendas, taxas condominiais e IPTU, além da abstenção de negativação em cadastros de inadimplentes, sob pena de multa diária. Pugna, ao final, pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pela declaração da rescisão contratual; restituição integral dos valores pagos, devolução integral das taxas pré-operacionais e/ou taxa condominial vencidas antes da inauguração do empreendimento, indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00. Decisão em sede de tutela de urgência (ID 230122286), decretando a rescisão contratual, determinando a suspensão das cobranças e a abstenção de negativação da parte autora, bem como determinando o depósito judicial de percentual do valor pago. Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação (ID 235390545), impugnando a concessão dos benefícios da justiça gratuita e os documentos relativos a prints. No mérito, sustentou que o contrato foi firmado de forma livre e consciente, que a autora não exerceu o direito de arrependimento no prazo legal, que a rescisão se deu por iniciativa da compradora e que seriam cabíveis as deduções contratuais e legais, incluindo comissão de corretagem, sinal, taxa de fruição, taxas condominiais, IPTU e demais encargos acessórios, também impugnou o pedido de indenização por danos morais, sustentando inexistência de ato ilícito, dano e nexo causal. Réplica apresentada pela parte autora no ID 241842226, ocasião em que impugnou as preliminares, reiterou a abusividade das retenções cumulativas, a aplicação do CDC, a manutenção da tutela de urgência e o pedido de restituição dos valores pagos. É o relatório. DECIDO. Inicialmente, observo que o feito prescinde de dilação probatória, o que comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria de mérito é unicamente de direito e os fatos relevantes para o seu deslinde estão suficientemente comprovados pelos documentos que instruem o processo. Passo, inicialmente, à análise das preliminares e questões processuais suscitadas pela parte ré. Prevê o artigo 99, § 3º, do NCPC que se presume verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural. No caso vertente, o autor juntou aos autos holerite, em que consta a função de gerente administrativo, com rendimentos modestos. De fato, ao analisar os pedidos de concessão de justiça gratuita e de tutela de urgência, o juízo entendeu que a referida declaração, aliada ao comprovante de rendimentos, eram suficientes para o acolhimento da pretensão. Contudo, é importante ressaltar que tal análise foi feita de forma isolada, ou seja, considerando os elementos indiciários existentes num único processo. A magistrada, após verificar a existência de fatores que demonstram se tratar de demandas predatórias, incluindo-se o fracionamento de ações, como ocorreu na hipótese vertente, reconhece a necessidade de verificação mais aprofundada e abrangente do caso. Isso porque o autor, ainda que em regime de multipropriedade, adquiriu três unidades autônomas, já tendo quitado quantias razoáveis, circunstâncias que são totalmente incompatíveis com a alegação de insuficiência econômica, com o exercício da profissão de professor de pedagogia, conforme indicado nos contratos. Ademais, juntou aos autos holerite como horista em estabelecimento industrial, porém no contrato se declarou emprsária. Diante de tais peculiaridades, e para que não se alegue ofensa ao contraditório, determino a intimação do autor para que junte aos autos seus três últimos contracheques, extrato previdenciário e declarações do imposto de renda, assim como quaisquer outros documentos que entenda pertinentes, a fim de demonstrar que faz jus aos benefícios da justiça gratuita, sob pena de revogação do benefício. Quanto à impugnação às provas digitais, especialmente prints, imagens, vídeos ou documentos extraídos de aplicativos de mensagens, igualmente não há razão para acolhimento como preliminar. A ausência de ata notarial ou de mecanismo técnico de validação pode influenciar o grau de força probatória atribuído ao documento, mas não impõe, por si só, o seu desentranhamento ou o reconhecimento de nulidade processual. Compete ao Juízo valorar tais elementos em conjunto com os demais documentos constantes dos autos, atribuindo-lhes a força probatória cabível. Superadas as questões preliminares, passo à análise do mérito. As partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de fração de multipropriedade, pelo qual a autora adquiriu fração de unidade autônoma do empreendimento Porto Alto Resort, para fruição e locação por duas semanas do ano, qual seja: cota n.º 11, bloco 02, apartamento 101. O preço foi estipulado em R$ 109.001,59 (cento e nove mil, um real e cinquenta e nove centavos), além de R$ 3.990,00 a título de comissão de corretagem. Competia à requerida, por sua vez, a entrega da unidade já mobiliada e decorada, com utensílios para sua utilização, bem como a disponibilização da estrutura necessária à fruição das semanas integrantes do período de utilização, nos termos do contrato. É de rigor o reconhecimento do fato de que a relação de direito material entre as partes insere-se na esfera do direito do consumidor, uma vez que a parte autora enquadra-se no conceito pontificado pelo art. 2º da Lei 8.078/1990, qual seja: “Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.” De outra parte, a ré enquadra-se na categoria de fornecedor, senão vejamos: “Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.” (grifei). Não obstante a existência da relação de consumo e a consequente incidência do Código de Defesa do Consumidor à hipótese vertente, a inversão do ônus da prova não é automática, e depende do preenchimento dos requisitos previstos no artigo 6º, VIII, do referido diploma. No caso vertente, a análise da presença ou não destes requisitos será melhor realizada no decorrer da fundamentação, como adiante se verá. De outra parte, o dever de reparar decorre da prática do ato ilícito civil, o qual, da definição do art. 186, do Código Civil, ocorre quando alguém, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, ou, então, quando o titular de um direito, ao exercê-lo, exceder manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. Impende trazer a lume o disposto nos artigos 186, 187 e 927, parágrafo único, do Código Civil, cuja redação guarda o seguinte teor: “Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. ... Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. ... Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.” Na esteira dos dispositivos legais retrocitados, a responsabilidade civil por danos decorrente de ato ilícito civil emerge sempre que um autor do dano, por conduta ativa ou omissiva, praticada em circunstâncias que façam presumir a negligência ou imprudência, viole direito e cause dano a outrem, de forma que os requisitos básicos da responsabilidade civil são: o dano, a autoria e o nexo de causalidade entre a conduta praticada pelo suposto autor e o resultado lesivo verificado. No caso dos autos, a autora, pessoa maior e capaz, firmou voluntariamente os instrumentos contratuais. Embora alegue falhas na prestação de serviço (como a questão do "Dog Care" e retorno financeiro insatisfatório), tais fatos, por si sós, não se mostram suficientes para caracterizar inadimplemento absoluto da ré capaz de justificar a resolução por culpa exclusiva desta. A conversa de WhatsApp de id 230114267, além de não identificar o empreendimento a que se refere, não demonstra que o Dog Care estaria inativo, até mesmo porque os áudios teoricamente enviados pela demandada não foram juntados aos autos. O retorno financeiro em regime de pool é variável e sujeito a riscos de mercado, não podendo a frustração de expectativa de lucro ser imputada como vício do produto sem garantia contratual expressa. Da mesma forma, alterações pontuais em áreas comuns ("Pet Care"/"Dog Care") não inviabilizam o uso da unidade. De toda forma, não é verossímil a alegação de promessa de que cada unidade seria locada por, no mínimo, R$ 2.000,00 (dois mil reais). Ainda assim, é previsível um certo exagero acerca das qualidades do produto ou serviço oferecido por quem os disponibiliza, o que não afasta o dever de precaução da parte, que também deixou de demonstrar que o valor dos locativos destoava muito do praticado pelo mercado em empreendimentos semelhantes, situados em Muro Alto. Referida comprovação é simples e meramente documental, inexistindo hipossuficiência técnica para produzi-la. Por tais razões, nas hipóteses acima referidas, não há que se cogitar de inversão do ônus probatório, já que ausentes a verossimilhança das alegações e a hipossuficiência técnica. Não há, portanto, sequer indícios de propaganda enganosa, conforme estipula o artigo 37, caput, parágrafos 1º e 2º do Código de Defesa do Consumidor. A autora alega que o empreendimento foi entregue inacabado e apresentando defeitos, como vazamentos e problemas nos aparelhos de ar condicionado, fatos que inviabilizariam a utilização e locação das unidades autônomas. Trata-se, no entanto, de afirmação deveras genérica, porque não há sequer descrição de quais seriam os problemas apresentados na unidade objeto do processo, e se teriam ocorrido dentro do prazo estipulado contratualmente para entrega do imóvel. É necessário ressaltar que as alegações dos problemas são repetidas em inúmeras ações, da mesma forma demasiado genérica. Ademais, o próprio autor juntou aos autos a comprovação de que as unidades estariam sendo alugadas a terceiros, o que revela que não houve óbice para tanto. Por outro lado, já foi reconhecida por esse juízo a existência de demandas predatórias envolvendo o mesmo escritório de advocacia, e litigantes domiciliados em Estados diversos da Federação, o que exige certa cautela e prevenção do juízo quando da análise das provas e documentos juntados aos autos. As fotografias e os vídeos utilizados para comprovação dos defeitos são iguais e relativas ao mesmo local, o que impede, inclusive, a instauração plena do contraditório e o exercício da ampla defesa pela requerida. Não há individualização dos defeitos que teriam aparecido em cada unidade autônoma. Não se trata, como quer fazer crer a autora, de declarar a falsidade dos documentos ou de presumir a má-fé da parte, e sim de aferir seu valor probatório. Afinal, se as fotografias e prints são iguais, não há como saber a qual empreendimento e unidade autônoma se referem. Por outro lado, no tópico “prazo de término da construção”, foi previsto um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) para a entrega das obras civis, a contar de 30/09/2024. A tolerância, por sua vez, seria de 120 (cento e vinte) dias para montagem, equipagem e decoração, a contar do término das obras civis (item D.1). De acordo com a referida cláusula, a requerida tinha até o dia 30.03.2025 para entregar a estrutura da construção, e até o dia 30.07.2025 para realizar o acabamento e decoração das unidades autônomas. A legalidade da cláusula de tolerância, outrossim, já está sedimentada pela jurisprudência, dada a previsibilidade de atrasos em obras de grande porte. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL. AFASTAMENTO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DURANTE A MORA DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Está sedimentado nesta Corte Superior o entendimento de que é "válida [em contratos de promessa de compra e venda de imóvel] a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos" (AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022). (...) (AgInt no AREsp n. 1.253.328/AM, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 11/3/2024.) Assim, inexistindo sequer indícios de que o referido prazo tenha sido descumprido, não há que se cogitar de mora da requerida. Dessa forma, conclui-se que a rescisão do contrato se deu por iniciativa e conveniência da parte autora (resilição unilateral), devendo as consequências do desfazimento do negócio serem regidas pelas cláusulas contratuais e pela legislação aplicável à hipótese de rescisão por culpa do comprador. De outra face, o contrato estipula uma pena convencional de 50% da quantia paga, com base no art. 67-A, § 5º, da Lei n 4.591/64, por se tratar de incorporação com patrimônio de afetação. Contudo, tal disposição, ainda que prevista em lei, deve ser interpretada à luz dos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. A jurisprudência dos tribunais, inclusive do Colendo Superior Tribunal de Justiça, é pacífica quanto à possibilidade do contrato de promessa de compra e venda prever a perda de parte das prestações pagas e não da totalidade, a título de indenização do promitente vendedor, pelas despesas decorrentes do próprio negócio, estipulando, para maioria dos casos, um percentual entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), do valor a ser restituído, na hipótese de sua extinção, ainda que por inadimplência do devedor. Nesse sentido, confira-se a ementa do seguinte julgado: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INICIATIVA DA COMPRADORA. 10% O PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SÚMULA 284 DO STJ. REDUÇÃO DO QUANTUM. VALOR RAZOÁVEL. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A revisão do percentual de retenção dos valores pela rescisão do compromisso de compra e venda constitui questão eminentemente fática. O acolhimento da pretensão recursal, nesse ponto, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático-probatório. Incidências das Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. (...) (STJ – AgInterno no Ag em Resp 1.062.082 AM – Rel Min LUIS FELIPE SALOMÃO – j. 18.05.2017). O entendimento do Superior Tribunal de Justiça está em conformidade com o artigo 51, IV, do CDC, segundo o qual são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que o coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Ademais, trata-se de cláusula puramente potestativa, assim entendida como aquela que sujeita a pactuação ao puro arbítrio de uma das partes. É vedada, portanto, pelo artigo 122 do Código Civil. Sendo assim, no caso em apreço, entendo ilegal a previsão de retenção 50% da quantia já paga, e devida a retenção pela requerida apenas de percentual razoável, o qual fixo em 20% (trinta por cento) do valor pago. A razoabilidade do percentual fica evidenciada porque, não obstante a possibilidade de retenção de determinada quantia para custear os custos operacionais para a realização do negócio, foi este rescindido por iniciativa do requerente, mas por entender que o negócio lhe geraria prejuízos financeiros. Por outro lado, o imóvel pode ser repassado a terceiros, gerando lucro à requerida. Por outro prisma, é de se considerar abusiva eventual restituição de forma parcelada, devendo a referida restituição ser integral. Ainda, no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos 1551956 e 1360969, restou assinalada a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, consoante se infere da seguinte ementa: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). No que toca à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, julgado à luz do procedimento dos recursos repetitivos, de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que o valor desta esteja em destaque e seja previamente informado ao consumidor: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título. 3. Recurso especial provido. (REsp 1601149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2018, DJe 15/08/2018) Os requisitos acima descritos foram preenchidos pelos contratos de compra e venda, que estipularam de forma expressa o valor da comissão de corretagem, não condicionando seu pagamento ao valor do financiamento. É indevida, portanto, a restituição do valor pago a tal título. Com efeito, houve destaque do valor devido a tal título, o que se verifica no Quadro Resumo (R$ 3.990,00), restando excluído da base de cálculo para devolução. Quanto ao valor pago a título de Sinal/Arras, este possui natureza confirmatória, servindo como início de pagamento, devendo integrar a base de cálculo sobre a qual incidirá a retenção, não sendo cabível sua retenção autônoma cumulada com a cláusula penal. A requerida não impugnou a data de inauguração do empreendimento objeto da presente demanda. No entanto, não há prova de cobrança e de pagamento de taxas pré-contratuais ou despesas de condomínio vencidas antes disso. Logo, também não há que se cogitar de repetição de indébito, por imperativo lógico. Inexistindo prova da prática de ato ilícito e de culpa da requerida, não é caso de indenização por danos morais. De toda forma, o autor não foi submetido a situação vexatória ou humilhante, tampouco foi ferido qualquer direito da personalidade, apto a gerar dano indenizável. Ademais, também não houve inserção de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito. É caso de condenação da autora às penas por litigância de má-fé uma vez que, ao ajuizar diversas demandas no mesmo dia, que foram distribuídas tanto para essa quanto para a 1ª Vara Cível dessa Comarca (0000459-04.2026.8.17.2730 e 0000368-11.2026.8.17.2730), sem informar ao juízo sobre a conexão entre elas, o requerente tentou induzir o juízo a erro, bem como escolher o órgão julgador. Com efeito, incitou a análise isolada dos requisitos para a concessão dos benefícios da justiça gratuita, sendo que adquiriu diversas unidades em empreendimentos de alto padrão. Ademais, o fracionamento das ações visa efetivamente aumentar eventual indenização a título de danos morais, ao implicar a ignorância do magistrado no que toca a diversas demandas, com pedidos distintos, porém tendo como base os mesmos fatos, ocorridos no mesmo dia ou em datas próximas. 3 - DISPOSITIVO: Diante do exposto, rejeito as preliminares arguidas pela parte ré e, no mérito, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados pela parte autora, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: A) DECLARAR a rescisão do contrato objeto da lide firmado entre as partes, a partir da data do ajuizamento da ação, referente à fração de multipropriedade cota n.º 11, bloco 02, apartamento 0101, do empreendimento “PORTO ALTO RESORT”, liberando-a para imediata comercialização pela ré; B) DECLARAR a inexigibilidade parcelas mensais vincendas, taxas condominiais, taxas pré-operacionais e IPTU, C) CONFIRMAR a tutela de urgência no que toca à obrigação de não fazer e às astreintes, para que a requerida se abstenha de promover inscrição ou manutenção do nome da autora em cadastros de inadimplentes, inclusive SPC, SERASA e CADIN, por débitos oriundos do contrato objeto destes autos; C) CONDENAR a parte demandada a restituir à parte autora, em parcela única, o equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores adimplidos estritamente a título de parcelas contratuais do imóvel, incluído o sinal/arras na base de álculo, excluindo-se integralmente deste montante a comissão de corretagem (R$ 3.990,00), cuja retenção declaro autorizada e lícita; Sobre o montante a ser restituído incidirá a taxa IPCA, a fluir desde a data de cada respectivo desembolso até a data do trânsito em julgado desta sentença. A partir do trânsito em julgado (termo inicial dos juros moratórios), no período de incidência dos juros de mora, incidirá o fator de acumulação da taxa SELIC, isoladamente. Diante da sucumbência recíproca, condeno a autora ao pagamento de 30% das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o proveito econômico obtido pela ré (valor da retenção de 20% + comissão de corretagem + danos morais). Condeno a ré ao pagamento dos 70% remanescentes das custas e de honorários advocatícios em favor do patrono da autora, os quais fixo em 15% sobre o valor da condenação (valor a ser restituído). Com relação à justiça gratuita, determino a intimação da autora para que junte aos autos seus três últimos contracheques e declarações do imposto de renda, assim como quaisquer outros documentos que entenda pertinentes, a fim de demonstrar que faz jus aos benefícios da justiça gratuita, sob pena de revogação. Determino, ainda, com fulcro no art. 139, IV, do CPC, a pesquisa do extrato previdenciário/CNIS com a urgência que o caso requer. Condeno a autora às penas por litigância de má-fé, equivalentes ao pagamento de multas de 8% dos valores atualizados das causas, a serem revertidas em favor da parte contrária, nos termos dos artigos 80, II e III e 81 do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Em caso de eventual interposição de recurso de apelação, intime-se a parte adversa para oferecimento de contrarrazões recursais no prazo legal e, em seguida, remetam-se os autos ao egrégio TJPE, com as homenagens de estilo. Após o trânsito em julgado, proceda a escrivania ao cumprimento das providências determinadas no Provimento - CM nº 03/2022 (DJe de 16/3/2022), e após, arquive-se. Cópia do presente, autenticada por servidor em exercício nesta unidade, servirá como Mandado. Cumpra-se. Ipojuca(PE), 02 de setembro de 2026. Isis Miranda de Souza Machado Juíza de Direito
TJPE · 2ª Vara Cível da Comarca de Ipojuca · Sentença (Outras)
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 2ª Vara Cível da Comarca de Ipojuca Av. Francisco Alves de Souza, s/n, Centro, IPOJUCA - PE - CEP: 55590-000 - F:(81) 3181-9432 Processo nº 0000460-86.2026.8.17.2730 SENTENÇA COM FORÇA DE MANDADO Vistos e examinados os autos. SORAIA LIMA DE OLIVEIRA SANTOS, devidamente qualificada nos autos, ajuizou a presente AÇÃO DE DISTRATO C/C DECLARAÇÃO DE ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO, com pedido de tutela de urgência, em face de GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, também qualificada. Em sua petição inicial (ID 230114249), a parte autora alega, em síntese, que firmou com a requerida instrumento particular de promessa de venda e compra de fração de tempo de unidade autônoma fracionada, em regime de multipropriedade, referente ao empreendimento “PORTO ALTO RESORT”, situado nesta Comarca de Ipojuca/PE. Aduz que o contrato foi firmado em 14 de janeiro de 2024, tendo por objeto a cota n.º 11, bloco 02, apartamento 0101, do empreendimento “PORTO ALTO RESORT”, pelo valor total de R$ 109.001,59, constando comissão de corretagem no valor de R$ 3.990,00, sinal de negócio no valor de R$ 5.450,07 e saldo parcelado de R$ 99.561,52. Alega que desembolsou o valor de R$ 29.161,59, conforme demonstrativo de pagamento juntado aos autos, sustentando, ainda, a cobrança de taxa pré-operacional no valor de R$ 130,00, referente ao mês de setembro/2024, bem como taxa condominial referente ao mês de outubro/2024, em valor integral, embora o empreendimento tenha sido inaugurado apenas em 17 de outubro de 2024. Afirma, ainda, que perdeu o interesse na manutenção do contrato em razão de alegadas falhas na prestação dos serviços, problemas de manutenção no empreendimento, informação enganosa acerca do espaço destinado a animais domésticos, baixo retorno financeiro com locações e abusividade das cláusulas de distrato, especialmente porque a requerida pretenderia reter integralmente a comissão de corretagem, o sinal e ainda 50% das parcelas pagas. Pede a concessão detutela de urgência para cessação das cobranças das parcelas mensais vincendas, taxas condominiais e IPTU, além da abstenção de negativação em cadastros de inadimplentes, sob pena de multa diária. Pugna, ao final, pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pela declaração da rescisão contratual; restituição integral dos valores pagos, devolução integral das taxas pré-operacionais e/ou taxa condominial vencidas antes da inauguração do empreendimento, indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00. Decisão em sede de tutela de urgência (ID 230122286), decretando a rescisão contratual, determinando a suspensão das cobranças e a abstenção de negativação da parte autora, bem como determinando o depósito judicial de percentual do valor pago. Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação (ID 235390545), impugnando a concessão dos benefícios da justiça gratuita e os documentos relativos a prints. No mérito, sustentou que o contrato foi firmado de forma livre e consciente, que a autora não exerceu o direito de arrependimento no prazo legal, que a rescisão se deu por iniciativa da compradora e que seriam cabíveis as deduções contratuais e legais, incluindo comissão de corretagem, sinal, taxa de fruição, taxas condominiais, IPTU e demais encargos acessórios, também impugnou o pedido de indenização por danos morais, sustentando inexistência de ato ilícito, dano e nexo causal. Réplica apresentada pela parte autora no ID 241842226, ocasião em que impugnou as preliminares, reiterou a abusividade das retenções cumulativas, a aplicação do CDC, a manutenção da tutela de urgência e o pedido de restituição dos valores pagos. É o relatório. DECIDO. Inicialmente, observo que o feito prescinde de dilação probatória, o que comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria de mérito é unicamente de direito e os fatos relevantes para o seu deslinde estão suficientemente comprovados pelos documentos que instruem o processo. Passo, inicialmente, à análise das preliminares e questões processuais suscitadas pela parte ré. Prevê o artigo 99, § 3º, do NCPC que se presume verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural. No caso vertente, o autor juntou aos autos holerite, em que consta a função de gerente administrativo, com rendimentos modestos. De fato, ao analisar os pedidos de concessão de justiça gratuita e de tutela de urgência, o juízo entendeu que a referida declaração, aliada ao comprovante de rendimentos, eram suficientes para o acolhimento da pretensão. Contudo, é importante ressaltar que tal análise foi feita de forma isolada, ou seja, considerando os elementos indiciários existentes num único processo. A magistrada, após verificar a existência de fatores que demonstram se tratar de demandas predatórias, incluindo-se o fracionamento de ações, como ocorreu na hipótese vertente, reconhece a necessidade de verificação mais aprofundada e abrangente do caso. Isso porque o autor, ainda que em regime de multipropriedade, adquiriu três unidades autônomas, já tendo quitado quantias razoáveis, circunstâncias que são totalmente incompatíveis com a alegação de insuficiência econômica, com o exercício da profissão de professor de pedagogia, conforme indicado nos contratos. Ademais, juntou aos autos holerite como horista em estabelecimento industrial, porém no contrato se declarou emprsária. Diante de tais peculiaridades, e para que não se alegue ofensa ao contraditório, determino a intimação do autor para que junte aos autos seus três últimos contracheques, extrato previdenciário e declarações do imposto de renda, assim como quaisquer outros documentos que entenda pertinentes, a fim de demonstrar que faz jus aos benefícios da justiça gratuita, sob pena de revogação do benefício. Quanto à impugnação às provas digitais, especialmente prints, imagens, vídeos ou documentos extraídos de aplicativos de mensagens, igualmente não há razão para acolhimento como preliminar. A ausência de ata notarial ou de mecanismo técnico de validação pode influenciar o grau de força probatória atribuído ao documento, mas não impõe, por si só, o seu desentranhamento ou o reconhecimento de nulidade processual. Compete ao Juízo valorar tais elementos em conjunto com os demais documentos constantes dos autos, atribuindo-lhes a força probatória cabível. Superadas as questões preliminares, passo à análise do mérito. As partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de fração de multipropriedade, pelo qual a autora adquiriu fração de unidade autônoma do empreendimento Porto Alto Resort, para fruição e locação por duas semanas do ano, qual seja: cota n.º 11, bloco 02, apartamento 101. O preço foi estipulado em R$ 109.001,59 (cento e nove mil, um real e cinquenta e nove centavos), além de R$ 3.990,00 a título de comissão de corretagem. Competia à requerida, por sua vez, a entrega da unidade já mobiliada e decorada, com utensílios para sua utilização, bem como a disponibilização da estrutura necessária à fruição das semanas integrantes do período de utilização, nos termos do contrato. É de rigor o reconhecimento do fato de que a relação de direito material entre as partes insere-se na esfera do direito do consumidor, uma vez que a parte autora enquadra-se no conceito pontificado pelo art. 2º da Lei 8.078/1990, qual seja: “Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.” De outra parte, a ré enquadra-se na categoria de fornecedor, senão vejamos: “Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.” (grifei). Não obstante a existência da relação de consumo e a consequente incidência do Código de Defesa do Consumidor à hipótese vertente, a inversão do ônus da prova não é automática, e depende do preenchimento dos requisitos previstos no artigo 6º, VIII, do referido diploma. No caso vertente, a análise da presença ou não destes requisitos será melhor realizada no decorrer da fundamentação, como adiante se verá. De outra parte, o dever de reparar decorre da prática do ato ilícito civil, o qual, da definição do art. 186, do Código Civil, ocorre quando alguém, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, ou, então, quando o titular de um direito, ao exercê-lo, exceder manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. Impende trazer a lume o disposto nos artigos 186, 187 e 927, parágrafo único, do Código Civil, cuja redação guarda o seguinte teor: “Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. ... Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. ... Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.” Na esteira dos dispositivos legais retrocitados, a responsabilidade civil por danos decorrente de ato ilícito civil emerge sempre que um autor do dano, por conduta ativa ou omissiva, praticada em circunstâncias que façam presumir a negligência ou imprudência, viole direito e cause dano a outrem, de forma que os requisitos básicos da responsabilidade civil são: o dano, a autoria e o nexo de causalidade entre a conduta praticada pelo suposto autor e o resultado lesivo verificado. No caso dos autos, a autora, pessoa maior e capaz, firmou voluntariamente os instrumentos contratuais. Embora alegue falhas na prestação de serviço (como a questão do "Dog Care" e retorno financeiro insatisfatório), tais fatos, por si sós, não se mostram suficientes para caracterizar inadimplemento absoluto da ré capaz de justificar a resolução por culpa exclusiva desta. A conversa de WhatsApp de id 230114267, além de não identificar o empreendimento a que se refere, não demonstra que o Dog Care estaria inativo, até mesmo porque os áudios teoricamente enviados pela demandada não foram juntados aos autos. O retorno financeiro em regime de pool é variável e sujeito a riscos de mercado, não podendo a frustração de expectativa de lucro ser imputada como vício do produto sem garantia contratual expressa. Da mesma forma, alterações pontuais em áreas comuns ("Pet Care"/"Dog Care") não inviabilizam o uso da unidade. De toda forma, não é verossímil a alegação de promessa de que cada unidade seria locada por, no mínimo, R$ 2.000,00 (dois mil reais). Ainda assim, é previsível um certo exagero acerca das qualidades do produto ou serviço oferecido por quem os disponibiliza, o que não afasta o dever de precaução da parte, que também deixou de demonstrar que o valor dos locativos destoava muito do praticado pelo mercado em empreendimentos semelhantes, situados em Muro Alto. Referida comprovação é simples e meramente documental, inexistindo hipossuficiência técnica para produzi-la. Por tais razões, nas hipóteses acima referidas, não há que se cogitar de inversão do ônus probatório, já que ausentes a verossimilhança das alegações e a hipossuficiência técnica. Não há, portanto, sequer indícios de propaganda enganosa, conforme estipula o artigo 37, caput, parágrafos 1º e 2º do Código de Defesa do Consumidor. A autora alega que o empreendimento foi entregue inacabado e apresentando defeitos, como vazamentos e problemas nos aparelhos de ar condicionado, fatos que inviabilizariam a utilização e locação das unidades autônomas. Trata-se, no entanto, de afirmação deveras genérica, porque não há sequer descrição de quais seriam os problemas apresentados na unidade objeto do processo, e se teriam ocorrido dentro do prazo estipulado contratualmente para entrega do imóvel. É necessário ressaltar que as alegações dos problemas são repetidas em inúmeras ações, da mesma forma demasiado genérica. Ademais, o próprio autor juntou aos autos a comprovação de que as unidades estariam sendo alugadas a terceiros, o que revela que não houve óbice para tanto. Por outro lado, já foi reconhecida por esse juízo a existência de demandas predatórias envolvendo o mesmo escritório de advocacia, e litigantes domiciliados em Estados diversos da Federação, o que exige certa cautela e prevenção do juízo quando da análise das provas e documentos juntados aos autos. As fotografias e os vídeos utilizados para comprovação dos defeitos são iguais e relativas ao mesmo local, o que impede, inclusive, a instauração plena do contraditório e o exercício da ampla defesa pela requerida. Não há individualização dos defeitos que teriam aparecido em cada unidade autônoma. Não se trata, como quer fazer crer a autora, de declarar a falsidade dos documentos ou de presumir a má-fé da parte, e sim de aferir seu valor probatório. Afinal, se as fotografias e prints são iguais, não há como saber a qual empreendimento e unidade autônoma se referem. Por outro lado, no tópico “prazo de término da construção”, foi previsto um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) para a entrega das obras civis, a contar de 30/09/2024. A tolerância, por sua vez, seria de 120 (cento e vinte) dias para montagem, equipagem e decoração, a contar do término das obras civis (item D.1). De acordo com a referida cláusula, a requerida tinha até o dia 30.03.2025 para entregar a estrutura da construção, e até o dia 30.07.2025 para realizar o acabamento e decoração das unidades autônomas. A legalidade da cláusula de tolerância, outrossim, já está sedimentada pela jurisprudência, dada a previsibilidade de atrasos em obras de grande porte. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL. AFASTAMENTO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DURANTE A MORA DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Está sedimentado nesta Corte Superior o entendimento de que é "válida [em contratos de promessa de compra e venda de imóvel] a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos" (AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022). (...) (AgInt no AREsp n. 1.253.328/AM, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 11/3/2024.) Assim, inexistindo sequer indícios de que o referido prazo tenha sido descumprido, não há que se cogitar de mora da requerida. Dessa forma, conclui-se que a rescisão do contrato se deu por iniciativa e conveniência da parte autora (resilição unilateral), devendo as consequências do desfazimento do negócio serem regidas pelas cláusulas contratuais e pela legislação aplicável à hipótese de rescisão por culpa do comprador. De outra face, o contrato estipula uma pena convencional de 50% da quantia paga, com base no art. 67-A, § 5º, da Lei n 4.591/64, por se tratar de incorporação com patrimônio de afetação. Contudo, tal disposição, ainda que prevista em lei, deve ser interpretada à luz dos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. A jurisprudência dos tribunais, inclusive do Colendo Superior Tribunal de Justiça, é pacífica quanto à possibilidade do contrato de promessa de compra e venda prever a perda de parte das prestações pagas e não da totalidade, a título de indenização do promitente vendedor, pelas despesas decorrentes do próprio negócio, estipulando, para maioria dos casos, um percentual entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), do valor a ser restituído, na hipótese de sua extinção, ainda que por inadimplência do devedor. Nesse sentido, confira-se a ementa do seguinte julgado: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INICIATIVA DA COMPRADORA. 10% O PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS 7 E 83 DO STJ. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SÚMULA 284 DO STJ. REDUÇÃO DO QUANTUM. VALOR RAZOÁVEL. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A revisão do percentual de retenção dos valores pela rescisão do compromisso de compra e venda constitui questão eminentemente fática. O acolhimento da pretensão recursal, nesse ponto, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático-probatório. Incidências das Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes. (...) (STJ – AgInterno no Ag em Resp 1.062.082 AM – Rel Min LUIS FELIPE SALOMÃO – j. 18.05.2017). O entendimento do Superior Tribunal de Justiça está em conformidade com o artigo 51, IV, do CDC, segundo o qual são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que o coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Ademais, trata-se de cláusula puramente potestativa, assim entendida como aquela que sujeita a pactuação ao puro arbítrio de uma das partes. É vedada, portanto, pelo artigo 122 do Código Civil. Sendo assim, no caso em apreço, entendo ilegal a previsão de retenção 50% da quantia já paga, e devida a retenção pela requerida apenas de percentual razoável, o qual fixo em 20% (trinta por cento) do valor pago. A razoabilidade do percentual fica evidenciada porque, não obstante a possibilidade de retenção de determinada quantia para custear os custos operacionais para a realização do negócio, foi este rescindido por iniciativa do requerente, mas por entender que o negócio lhe geraria prejuízos financeiros. Por outro lado, o imóvel pode ser repassado a terceiros, gerando lucro à requerida. Por outro prisma, é de se considerar abusiva eventual restituição de forma parcelada, devendo a referida restituição ser integral. Ainda, no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos 1551956 e 1360969, restou assinalada a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, consoante se infere da seguinte ementa: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). No que toca à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, julgado à luz do procedimento dos recursos repetitivos, de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que o valor desta esteja em destaque e seja previamente informado ao consumidor: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título. 3. Recurso especial provido. (REsp 1601149/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2018, DJe 15/08/2018) Os requisitos acima descritos foram preenchidos pelos contratos de compra e venda, que estipularam de forma expressa o valor da comissão de corretagem, não condicionando seu pagamento ao valor do financiamento. É indevida, portanto, a restituição do valor pago a tal título. Com efeito, houve destaque do valor devido a tal título, o que se verifica no Quadro Resumo (R$ 3.990,00), restando excluído da base de cálculo para devolução. Quanto ao valor pago a título de Sinal/Arras, este possui natureza confirmatória, servindo como início de pagamento, devendo integrar a base de cálculo sobre a qual incidirá a retenção, não sendo cabível sua retenção autônoma cumulada com a cláusula penal. A requerida não impugnou a data de inauguração do empreendimento objeto da presente demanda. No entanto, não há prova de cobrança e de pagamento de taxas pré-contratuais ou despesas de condomínio vencidas antes disso. Logo, também não há que se cogitar de repetição de indébito, por imperativo lógico. Inexistindo prova da prática de ato ilícito e de culpa da requerida, não é caso de indenização por danos morais. De toda forma, o autor não foi submetido a situação vexatória ou humilhante, tampouco foi ferido qualquer direito da personalidade, apto a gerar dano indenizável. Ademais, também não houve inserção de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito. É caso de condenação da autora às penas por litigância de má-fé uma vez que, ao ajuizar diversas demandas no mesmo dia, que foram distribuídas tanto para essa quanto para a 1ª Vara Cível dessa Comarca (0000459-04.2026.8.17.2730 e 0000368-11.2026.8.17.2730), sem informar ao juízo sobre a conexão entre elas, o requerente tentou induzir o juízo a erro, bem como escolher o órgão julgador. Com efeito, incitou a análise isolada dos requisitos para a concessão dos benefícios da justiça gratuita, sendo que adquiriu diversas unidades em empreendimentos de alto padrão. Ademais, o fracionamento das ações visa efetivamente aumentar eventual indenização a título de danos morais, ao implicar a ignorância do magistrado no que toca a diversas demandas, com pedidos distintos, porém tendo como base os mesmos fatos, ocorridos no mesmo dia ou em datas próximas. 3 - DISPOSITIVO: Diante do exposto, rejeito as preliminares arguidas pela parte ré e, no mérito, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados pela parte autora, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: A) DECLARAR a rescisão do contrato objeto da lide firmado entre as partes, a partir da data do ajuizamento da ação, referente à fração de multipropriedade cota n.º 11, bloco 02, apartamento 0101, do empreendimento “PORTO ALTO RESORT”, liberando-a para imediata comercialização pela ré; B) DECLARAR a inexigibilidade parcelas mensais vincendas, taxas condominiais, taxas pré-operacionais e IPTU, C) CONFIRMAR a tutela de urgência no que toca à obrigação de não fazer e às astreintes, para que a requerida se abstenha de promover inscrição ou manutenção do nome da autora em cadastros de inadimplentes, inclusive SPC, SERASA e CADIN, por débitos oriundos do contrato objeto destes autos; C) CONDENAR a parte demandada a restituir à parte autora, em parcela única, o equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores adimplidos estritamente a título de parcelas contratuais do imóvel, incluído o sinal/arras na base de álculo, excluindo-se integralmente deste montante a comissão de corretagem (R$ 3.990,00), cuja retenção declaro autorizada e lícita; Sobre o montante a ser restituído incidirá a taxa IPCA, a fluir desde a data de cada respectivo desembolso até a data do trânsito em julgado desta sentença. A partir do trânsito em julgado (termo inicial dos juros moratórios), no período de incidência dos juros de mora, incidirá o fator de acumulação da taxa SELIC, isoladamente. Diante da sucumbência recíproca, condeno a autora ao pagamento de 30% das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% sobre o proveito econômico obtido pela ré (valor da retenção de 20% + comissão de corretagem + danos morais). Condeno a ré ao pagamento dos 70% remanescentes das custas e de honorários advocatícios em favor do patrono da autora, os quais fixo em 15% sobre o valor da condenação (valor a ser restituído). Com relação à justiça gratuita, determino a intimação da autora para que junte aos autos seus três últimos contracheques e declarações do imposto de renda, assim como quaisquer outros documentos que entenda pertinentes, a fim de demonstrar que faz jus aos benefícios da justiça gratuita, sob pena de revogação. Determino, ainda, com fulcro no art. 139, IV, do CPC, a pesquisa do extrato previdenciário/CNIS com a urgência que o caso requer. Condeno a autora às penas por litigância de má-fé, equivalentes ao pagamento de multas de 8% dos valores atualizados das causas, a serem revertidas em favor da parte contrária, nos termos dos artigos 80, II e III e 81 do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Em caso de eventual interposição de recurso de apelação, intime-se a parte adversa para oferecimento de contrarrazões recursais no prazo legal e, em seguida, remetam-se os autos ao egrégio TJPE, com as homenagens de estilo. Após o trânsito em julgado, proceda a escrivania ao cumprimento das providências determinadas no Provimento - CM nº 03/2022 (DJe de 16/3/2022), e após, arquive-se. Cópia do presente, autenticada por servidor em exercício nesta unidade, servirá como Mandado. Cumpra-se. Ipojuca(PE), 02 de setembro de 2026. Isis Miranda de Souza Machado Juíza de Direito
Além do diário
O diário mostra só o que foi publicado. Escolha um resumo avulso deste processo ou receba avisos quando surgirem novas informações públicas.
Consulta rápida
Pagamento únicoPix confirmado em segundos. Não substitui certidão oficial.
Acompanhamento
Mensal