Processo 0000384-24.2012.8.17.1220

2026-09-16 · STJ

AgInt nos EDcl no AREsp 3213001/PE (2026/0093075-4) RELATORA:MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI AGRAVANTE:JANY MARIA DA SILVA ADVOGADOS:JOÃO PAULO RODOVALHO DE OLIVEIRA - PE027827 MAYRTON OTONI DE OLIVEIRA RODOVALHO - PE042619 AGRAVADO:MARIA DAS GRACAS PARENTE ALENCAR MUNIZ E SA ADVOGADO:THIAGO LUIZ PACHECO DE CARVALHO - PE028507 AGRAVADO:MIRIAM ALVES DA SILVA ADVOGADO:ISABELLA SAMPAIO VERAS - PE024907 Vista à(s) parte(s) agravada(s) para impugnação do Agravo Interno (AgInt).

2026-08-24 · STJ

EDcl nos AREsp 3213001/PE (2026/0093075-4) RELATORA:MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI EMBARGANTE:JANY MARIA DA SILVA ADVOGADOS:JOÃO PAULO RODOVALHO DE OLIVEIRA - PE027827 MAYRTON OTONI DE OLIVEIRA RODOVALHO - PE042619 EMBARGADO:MARIA DAS GRACAS PARENTE ALENCAR MUNIZ E SA ADVOGADO:THIAGO LUIZ PACHECO DE CARVALHO - PE028507 EMBARGADO:MIRIAM ALVES DA SILVA ADVOGADO:ISABELLA SAMPAIO VERAS - PE024907 DECISÃO Trata-se de embargos de declaração opostos em face de decisão por meio da qual neguei provimento a agravo em recurso especial que buscava a reforma de acórdão assim ementado (fls. 299-300): EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA VENDA DE TERRENO FIRMADO COM DUAS PESSOAS DISTINTAS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. AUSÊNCIA DE ESCRITURAÇÃO DO IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA POR OUTROS MOTIVOS. APELAÇÃO IMPROVIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. DECISÃO UNÂNIME. 1. Preliminar de Cerceamento de Defesa: Embora haja previsão expressa no CPC, notadamente em seu art. 361, Il, que autor e, em seguida, réu, prestarão seus depoimentos pessoais, isso não absoluto, tendo em vista que cabe ao Magistrado, ao analisar conjunto probatório constantes dos autos, julgar necessidade ou não da coleta daqueles. 2. "Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem mesmo imóvel, que primeiro levar sua escritura registro que adquirirá seu dominio. prêmio que lei confere quem foi mais diligente" (TJ-MG AC: 10720100022584001 MG, Relator: José Flávio de Almeida, Data de Julgamento: 08/06/0015, Câmaras Cíveis 122 CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/06/2015)". 4. Embora nenhuma das compradoras, apelante 2º apelada, levaram registro terreno, deve prevalecer mais diligente, qual seja, 2º recorrida, considerando que esta quitou pagamento do preço do imóvel, enquanto apelante descuidou de pagar restante do preço total por lapso temporal inaceitável injustificável, que, inclusive poderia ter sido depositado em Juízo. 5. Assim, deve parte apelante, querendo, procurar os meios próprios para perquirição de eventuais perdas danos advindos da promessa de compra venda não finalizada. 6. Honorários advocatícios fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais) para os advogados de cada ré/apelada, em face da sucumbência recursal da autora/apelante, nos termos do art. 85, 88º 811, do CPC/2015, restando suspensa exigibilidade da condenação tendo em vista que mesma beneficiária da justiça graluila. 7. Apelação improvida. Decisão unânime. A parte embargante alega que a decisão foi omissa quanto ao seu argumento de que a contratação global se subdividia em quatro negócios autônomos, sendo que o lote em litígio possui valor de R$ 7.000,00, montante inferior ao limite legal de trinta salários mínimos. Impugnação não apresentada (fls. 500-501). Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Observo que os embargos não merecem prosperar. Como demonstrado, as instância ordinárias fixaram como premissa incontornável que a transação totalizou R$ 22.000,00, superando o teto legal da época (R$ 16.200,00), de modo que era\ necessária a lavratura de escritura pública, nos termos do art. 108 do CC. O Tribunal consignou expressamente que o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis seria necessário, na medida em que a celebração de compra e venda (inclusive oral) não seria suficiente para transferir o domínio. A propósito (fl. 301): A autora alega que, a despeito de ter efetuado compra do referido terreno 1º apelada, Maria das Graças Alencar Muniz, esta firmou contrato de compra venda do mesmo bem com 2º ré, Miriam Alves da Silva, motivo pelo qual o segundo contrato deveria ser anulado, prevalecendo o primeiro. (...) No caso posto em comento, a celebração de compra venda, mesmo que de forma oral, não é suficiente para transferir o domínio do bem, unicamente suscitando no "vendedor" uma obrigação de efetivar transferência da propriedade, a qual depende, no caso de imóveis, do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis. O Juízo de primeira instância, nesse mesmo sentido, entendeu que o negócio jurídico não ficou suficientemente demonstrado, na medida em que as partes não lavraram escritura pública. Confiram-se trechos da sentença (fl. 169): Na situação em comento, a autora informou que adquiriu imóveis no valor de R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais), quantia superior a trinta salários mínimos, tomando-se como base o valor vigente à época do negócio jurídico (ano de 2011). Portanto, para transmissão dos bens, dentre eles o terreno sobre o qual incide a lide, por expressa disposição legal, era indispensável a realização de escritura pública, documento não firmado pelas partes, conforme reconhecido por ambas nas manifestações existentes nos autos. Como se sabe, a aquisição da propriedade imóvel entre vivos exige, como regra, o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do CC). Além disso, a validade dos negócios jurídicos envolvendo direitos reais sobre imóveis com valor superior a trinta salários mínimos exige, obrigatoriamente, a lavratura de escritura pública (art. 108 do CC). Nesse sentido, precedente do STJ: REGISTROS PÚBLICOS E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DESPROVIDA DE REGISTRO. INSTRUMENTO LAVRADO EM COMARCA DIVERSA DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL. IRRELEVÂNCIA. ART. 8º DA LEI N. 8.935/94. NÃO COMPROVAÇÃO DE FRAUDE OU SIMULAÇÃO NA VENDA DO IMÓVEL PELO DEVEDOR AO EMBARGANTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 84/STJ. 1. Nos termos do que dispõe o art. 108 do Código Civil, é a escritura pública o instrumento hábil para documentar compra e venda de bem imóvel de valor superior ao de alçada legal, formalizando o negócio jurídico que, em si, não transfere a propriedade do imóvel, e que antecede ao ato efetivamente translativo da propriedade, isto é, o registro. 2. O artigo 8º da Lei n. 8.935/94 (Lei dos Cartórios) franqueia ampla liberdade para escolha do tabelionato visando à celebração da venda do imóvel, formalizada em escritura pública, pois este é ato eminentemente negocial e do qual exsurgem apenas efeitos pessoais. É somente o registro do título que deve ser realizado no respectivo cartório de registro de imóveis no qual o bem se encontra matriculado, nos termos dos arts. 167 e 169 da Lei n. 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos). 3. Com efeito, sendo irrelevante o fato de a escritura pública de compra e venda desprovida de registro não ter sido lavrada na comarca da situação do imóvel, somando-se ao fato de não ter havido reconhecimento de fraude, simulação ou falsificação, aplica-se a Súmula n. 84: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro". 4. "Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios" (Súmula n. 303). 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, na extensão, provido. (REsp n. 960.849/AM, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 5/6/2012, DJe de 2/8/2012, g.n.) Na hipótese dos autos, como a transação totalizou R$ 22.000,00, superando o teto legal da época (R$ 16.200,00), era necessária a lavratura de escritura pública, nos termos do art. 108 do CC, o que não foi feito, conforme consolidado pelas instâncias ordinárias. Assim, verifica-se que houve manifestação expressa na decisão embargada a respeito do valor da transação realizada entre as partes, considerada em sua integralidade como um negócio jurídico, a partir das premissas fáticas fixadas na origem. Rever esse entendimento, fixado pelas instâncias ordinárias, para concluir que foram celebrados verbalmente mais de um negócio jurídico, demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas, providência vedada pela Súmula 7 do STJ. Ademais, não se pode ignorar que é razoável a conclusão do acórdão recorrido no sentido de que, na ausência de registro de compra e venda, deve prevalecer a venda feita à parte mais diligente, que é aquela que quitou integralmente o preço do imóvel, afastando-se a venda feita à parte embargante, que não quitou o bem integralmente. Segundo o acórdão, a propósito, "[e]mbora nenhuma das compradoras, apelante 2º apelada, levaram registro terreno, deve prevalecer mais diligente, qual seja, 2º recorrida, considerando que esta quitou pagamento do preço do imóvel, enquanto apelante descuidou de pagar restante do preço total por lapso temporal inaceitável injustificável, que, inclusive poderia ter sido depositado em Juízo". Em face do exposto, rejeito os embargos de declaração. Intimem-se. Ministro MARIA ISABEL GALLOTTI