0000298-32.2025.8.16.0151

Intimação

TJPR · Vara Cível de Jaguapitã · Conclusão

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE JAGUAPITà VARA CÍVEL DE JAGUAPITà - PROJUDI Avenida Minas Gerais, 191 - Centro - Jaguapitã/PR - CEP: 86.610-000 - Fone: (43) 3572-9841 - Celular: (43) 99973-3296 - E-mail: cartoriociveljaguapita@hotmail.com Autos nº. 0000298-32.2025.8.16.0151 Processo: 0000298-32.2025.8.16.0151 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Valor da Causa: R$17.053,80 Autor(s): JOSE ADILSON DE SANTANA MEIRE RIBEIRO LOPES DE SANTANA Réu(s): Loteadora Jardim das Palmeiras Spe - LTDA SENTENÇA 1. RELATÓRIO JOSE ADILSON DE SANTANA e MEIRE RIBEIRO LOPES DE SANTANA ajuizaram a presente ação declaratória de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas em face de Loteadora Jardim das Palmeiras SPE Ltda. Narraram os Autores que, em 03/08/2021, celebraram contrato de compra e venda do lote nº 07, da quadra nº 06, localizado no loteamento denominado “Jardim das Palmeiras I”, no Município de Guaraci/PR, pelo preço de R$ 75.057,40, mediante pagamento de entrada no valor de R$ 1.000,00 e do saldo em 180 parcelas inicialmente fixadas em R$ 411,43. Alegaram que, em razão de significativa redução da renda familiar, não mais possuem condições de adimplir as prestações. Afirmaram ter pago R$ 17.053,80 e sustentaram a incidência do Código de Defesa do Consumidor, bem como a abusividade da perda substancial dos valores adimplidos. Requereram, em sede de tutela de urgência, a suspensão da cobrança das parcelas vencidas e vincendas e a proibição de inscrição de seus nomes nos cadastros de inadimplentes. No mérito, postularam a rescisão do contrato e a restituição, em parcela única, de 90% dos valores pagos, admitida a retenção de 10% pela requerida. Juntaram documentos (mov. 1.1 a 1.6). Inicialmente distribuído à Vara Cível da Comarca de Santa Isabel do Ivaí, o feito foi remetido a este Juízo em razão da residência dos autores no Município de Guaraci/PR (movs. 8.1, 10.1 e 15.1), sendo redistribuído à Vara Cível de Jaguapitã no mov. 18. A petição inicial foi recebida (mov. 32.1), concedeu-se aos autores a gratuidade da justiça e foi indeferido o pedido de tutela de urgência, sob o fundamento de que a mera alegação de dificuldade financeira não autorizava, naquele momento processual, a suspensão das obrigações contratuais e o impedimento da eventual negativação. A requerida compareceu espontaneamente e requereu a habilitação de suas procuradoras no mov. 39. Os autores interpuseram agravo de instrumento contra a decisão que indeferiu a tutela de urgência, conforme informado no mov. 41. No mov. 43.1, a decisão agravada foi mantida em juízo de retratação. A requerida ofereceu contestação no mov. 49.1. Sustentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, ao argumento de que a aquisição teria finalidade especulativa. Defendeu a força obrigatória do contrato e afirmou que os autores não comprovaram a alegada redução superveniente da renda. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos e, subsidiariamente, caso reconhecida a rescisão, a aplicação dos encargos previstos no contrato, com retenção de 25% dos valores pagos, além das demais deduções contratuais. A parte autora apresentou impugnação no mov. 58.1, reiterando a incidência do Código de Defesa do Consumidor, defendeu a inaplicabilidade das disposições da Lei nº 13.786/2018 que reputou prejudiciais ao consumidor e sustentou que a retenção deveria limitar-se a 10% das quantias pagas. Impugnou, ainda, a cobrança de taxa de fruição, sob o argumento de que o bem consiste em lote não edificado e não foi objeto de utilização econômica. Intimadas a especificarem as provas pretendidas, a requerida manifestou desinteresse na produção de outras provas e requereu o julgamento antecipado do mérito (mov. 70.1), enquanto os autores permaneceram silentes. O acórdão proferido no Agravo de Instrumento foi juntado no mov. 66.1, por meio do qual foi negado provimento ao recurso e mantido o indeferimento da tutela de urgência. Ao mov. 89.1, encerrou-se a instrução e oportunizou-se às partes a apresentação de alegações finais sucessivas. Os autores deixaram transcorrer o prazo sem manifestação. A requerida apresentou alegações finais no mov. 97.1. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO Trata-se de ação por meio da qual os autores pretendem a resolução de contrato de compra e venda de lote urbano por não mais possuírem condições financeiras de suportar as prestações, cumulada com a restituição de 90% das quantias pagas. A controvérsia recai sobre a possibilidade de resolução unilateral do negócio por iniciativa dos compradores e, especialmente, sobre os seus efeitos econômicos, incluindo a base de cálculo da cláusula penal, a comissão de corretagem, a taxa de fruição, os encargos moratórios e os tributos vinculados ao imóvel. A prova produzida é exclusivamente documental e compreende o contrato celebrado entre as partes (mov. 1.5), o relatório de pagamentos efetuados (mov. 1.6), documentos bancários, fiscais e de renda apresentados pelos autores (mov. 30), bem como o relatório das prestações vencidas juntado pela requerida (mov. 49.4). Os autores sustentam que a redução da renda familiar tornou insustentável a continuidade do contrato e que, por se tratar de relação de consumo, a requerida somente poderia reter 10% das quantias pagas. A requerida, por sua vez, afirma que não houve prova de alteração superveniente da condição econômica dos compradores, defende a força obrigatória do negócio e, subsidiariamente, requer a aplicação das consequências previstas no contrato e na Lei nº 13.786/2018. Não há necessidade de produção de outras provas. As partes foram intimadas para especificá-las, a requerida requereu o julgamento antecipado e os autores permaneceram silentes. Além disso, as questões relevantes podem ser resolvidas com fundamento nos documentos já juntados. Incide, portanto, o art. 355, I, do Código de Processo Civil. 2.1. Da relação de consumo e do ônus da prova A relação jurídica estabelecida entre as partes submete-se ao Código de Defesa do Consumidor. A requerida exerce profissionalmente a atividade de comercialização de imóveis, enquadrando-se no conceito de fornecedora previsto no art. 3º da Lei nº 8.078/1990. Os autores, pessoas naturais, adquiriram o lote como destinatários finais, nos termos do art. 2º do mesmo diploma. A requerida alegou que a aquisição possuía finalidade especulativa, mas não apresentou elemento concreto capaz de demonstrar que os autores adquiriram o imóvel para revenda habitual, investimento profissional ou inserção em atividade econômica. A simples aquisição de lote urbano não descaracteriza a condição de consumidor. A incidência do CDC, todavia, não conduz ao afastamento automático da Lei nº 13.786/2018. Os diplomas devem ser interpretados de forma harmônica, considerando que a Lei do Distrato disciplina especificamente as consequências do desfazimento de contratos imobiliários. Quanto ao pedido de inversão do ônus da prova, sua análise autônoma mostra-se desnecessária nesta fase, pois a controvérsia foi suficientemente esclarecida pela documentação apresentada por ambas as partes. De todo modo, observada a regra do art. 373 do CPC, incumbia aos autores provar os fatos constitutivos de seu direito e à requerida demonstrar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos, encargos dos quais as partes se desincumbiram na medida necessária ao julgamento. 2.2. Da possibilidade de resolução do contrato É incontroverso que os autores deixaram de pagar as prestações e manifestaram expressamente o desinteresse na continuidade do negócio. Os documentos bancários, fiscais e de renda juntados no mov. 30 demonstram comprometimento financeiro, mas não permitem concluir, de maneira segura, que tenha ocorrido alteração extraordinária e imprevisível em comparação com a condição econômica existente por ocasião da contratação, em agosto de 2021. Nesse cenário, não se encontra configurada a onerosidade excessiva prevista nos arts. 478 a 480 do Código Civil, tampouco se demonstrou inadimplemento atribuível à loteadora. Isso, entretanto, não impede o desfazimento do negócio. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis submetidos à legislação consumerista, reconhece-se ao adquirente a possibilidade de promover a resolução do contrato quando não mais possui interesse ou capacidade para continuar pagando as prestações, assegurando-se ao vendedor, que não deu causa ao desfazimento, a retenção dos encargos legalmente admitidos. A orientação está sintetizada na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, na resolução de compromisso de compra e venda submetido ao CDC, a restituição será integral quando houver culpa exclusiva do vendedor e parcial quando o comprador tiver dado causa ao desfazimento. No caso em análise, a própria Lei nº 13.786/2018, aplicável aos contratos celebrados após sua entrada em vigor, regulamentou as consequências do desfazimento do contrato de aquisição de lote. Desse modo, o pedido de resolução deve ser acolhido, mas o desfazimento é imputável aos autores, pois não houve prova de inadimplemento da requerida. A resolução possui natureza constitutiva e produz efeitos a partir desta sentença, momento em que se extingue a obrigação de pagamento das prestações vincendas, sem prejuízo da apuração dos encargos decorrentes do período anterior. 2.3. Das consequências econômicas da resolução O contrato foi celebrado em 03/08/2021, após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, portanto, aplicam-se os arts. 26-A e 32-A da Lei nº 6.766/1979, sem prejuízo do controle de abusividade previsto no CDC. O art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 estabelece que, na resolução contratual por fato imputável ao adquirente, os valores pagos deverão ser restituídos após a dedução, entre outros encargos, da taxa de fruição, da cláusula penal, das despesas administrativas, dos encargos moratórios, dos tributos incidentes sobre o lote e da comissão de corretagem integrada ao preço. O instrumento contratual contém quadro-resumo e prevê, no item 11, as consequências do inadimplemento, incluindo: a) multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato; b) comissão de corretagem correspondente a 6% do valor total do contrato; c) encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso; d) débitos tributários e demais despesas vinculadas ao lote; e) taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a transmissão da posse até a restituição ao vendedor. As disposições contratuais reproduzem, em essência, os limites estabelecidos pela Lei nº 13.786/2018 e foram apresentadas aos compradores no quadro-resumo. Não há, por isso, fundamento para limitar a retenção, indistintamente, a 10% das quantias pagas, como pretendem os autores. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 2.104.086/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, em 07/10/2025, examinou hipótese semelhante, relativa a contrato de compra e venda de lote celebrado após a Lei nº 13.786/2018, e reconheceu a validade da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato. Na mesma oportunidade, decidiu-se que a taxa de fruição pode ser exigida mesmo quando o lote não está edificado, desde que haja previsão contratual expressa e tenha sido transmitida ao adquirente a disponibilidade da posse. Assentou-se que a legislação posterior a 2018 não condiciona a cobrança à construção ou à efetiva exploração econômica do terreno, pois a indisponibilidade do imóvel ao loteador decorre da própria transmissão da posse. 2.4. Da cláusula penal A cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato encontra amparo no art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979. O art. 413 do Código Civil autoriza a redução equitativa da penalidade quando manifestamente excessiva ou quando houver cumprimento parcial relevante. Entretanto, a simples circunstância de a multa superar 10% das parcelas pagas não basta, no regime dos contratos posteriores à Lei nº 13.786/2018, para alterar a base de cálculo expressamente prevista em lei. Não houve demonstração de circunstância excepcional que justifique afastar o percentual legal e contratual. A dedução deve, portanto, corresponder a 10% do valor atualizado do contrato. Também não cabe a majoração para 25% dos valores pagos, conforme requerido subsidiariamente pela ré, pois o contrato já contém cláusula específica ajustada aos limites da legislação aplicável. 2.5. Da comissão de corretagem O item 5 do quadro-resumo informa que a comissão de corretagem, correspondente a 6% do valor do negócio, encontra-se integrada ao preço e identifica a empresa intermediadora. O art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 admite a dedução da comissão de corretagem quando integrada ao preço do lote. A contratação observou, ainda, o dever de informação, pois o quadro-resumo indica a natureza do encargo, seu percentual e a beneficiária. Assim, admite-se a dedução da comissão de corretagem, limitada ao valor efetivamente integrado ao preço e comprovadamente repassado à intermediadora, vedada a cobrança superior ao percentual contratual de 6%. 2.6. Da taxa de fruição A cláusula décima oitava do contrato transmitiu aos compradores, desde a celebração do negócio, a posse precária do imóvel. O item 11, por sua vez, estipulou taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a transmissão da posse até a restituição ao vendedor. A ausência de construção ou de exploração econômica não afasta a cobrança. A partir da transmissão da posse, a requerida perdeu a disponibilidade do lote para nova comercialização, enquanto os autores passaram a deter a faculdade de usá-lo, edificá-lo, conservá-lo ou simplesmente mantê-lo desocupado. Conforme decidido no REsp nº 2.104.086/SP, para os contratos celebrados após a Lei nº 13.786/2018, a fruição decorre da disponibilidade do lote ao adquirente, e não necessariamente de sua ocupação física ou exploração econômica. É, portanto, legítima a dedução da taxa de fruição contratualmente estabelecida, calculada desde 03/08/2021 até a data da efetiva restituição da posse e da disponibilidade jurídica do lote à requerida. Outrossim, a cobrança possui caráter indenizatório e somente poderá ser utilizada para compensação com os valores pagos pelos autores, de modo que eventual resultado negativo não autoriza condenação dos compradores ao pagamento da diferença, pois a requerida não formulou reconvenção nem pedido condenatório autônomo. 2.7. Dos encargos moratórios e tributos Poderão ser abatidos os tributos, tarifas e despesas vinculados ao lote que tenham incidido durante o período em que os autores detiveram sua posse, desde que documentalmente comprovados. Quanto aos encargos moratórios, somente podem ser considerados aqueles que não estejam incorporados aos valores já pagos e registrados no relatório do mov. 1.6. É vedada a duplicidade de cobrança sobre prestações quitadas com acréscimos. Assim, as parcelas vencidas e não pagas não devem ser integralmente cobradas cumulativamente com a resolução, pois o preço vincendo deixa de ser exigível em razão do desfazimento do negócio. Os encargos previstos em lei e no contrato destinam-se justamente a recompor os efeitos econômicos da resolução. 2.8. Do valor a ser restituído e da forma de pagamento O relatório do mov. 1.6 demonstra que os autores efetuaram 37 pagamentos, compreendendo a entrada e 36 prestações, no total histórico de R$ 17.053,80. A existência de saldo a restituir dependerá da atualização dos pagamentos e da dedução dos encargos reconhecidos nesta sentença, especialmente: a) cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato; b) comissão de corretagem efetivamente integrada ao preço e comprovadamente repassada, limitada a 6%; c) taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde 03/08/2021 até a efetiva restituição do lote; d) tributos e despesas vinculados ao imóvel, desde que comprovados; e) encargos moratórios não incluídos nos pagamentos já efetuados. Nesse contexto, a apuração poderá ser realizada mediante simples cálculos, em cumprimento de sentença, observando-se o índice de atualização previsto no contrato para os pagamentos e para as deduções. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por José Adilson de Santana e Meire Ribeiro Lopes de Santana em face de Loteadora Jardim das Palmeiras SPE Ltda., para: a) DECLARAR resolvido, por iniciativa e fato imputável aos compradores, o contrato de compra e venda celebrado em 03/08/2021, referente ao lote nº 07, da quadra nº 06, do loteamento “Jardim das Palmeiras I”, situado no Município de Guaraci/PR; b) DECLARAR inexigíveis as parcelas do preço com vencimento posterior a esta sentença, ficando vedada a cobrança ou a inscrição dos nomes dos autores em cadastros de inadimplentes com fundamento exclusivamente nessas prestações vincendas; c) DETERMINAR que os autores restituam à requerida a posse e a disponibilidade jurídica do lote, livre de pessoas e bens, no prazo de 15 dias, contado da intimação desta sentença, mediante termo de entrega ou outro meio documental idôneo; d) RECONHECER o direito dos autores à restituição de eventual saldo positivo das quantias pagas, atualizadas pelo índice contratual desde cada desembolso, depois da dedução dos seguintes encargos: d.1) cláusula penal correspondente a 10% do valor atualizado do contrato; d.2) comissão de corretagem efetivamente integrada ao preço e comprovadamente repassada à intermediadora, limitada ao percentual contratual de 6%; d.3) taxa de fruição correspondente a 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, calculada desde 03/08/2021 até a data da efetiva restituição da posse e da disponibilidade jurídica do lote; d.4) tributos, tarifas e despesas vinculados ao imóvel incidentes durante o período de posse dos autores, desde que documentalmente comprovados; d.5) encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso, desde que não estejam incorporados aos valores constantes do relatório de pagamentos, vedada a cobrança em duplicidade; Consigne-se que a apuração do saldo será realizada mediante cálculos em cumprimento de sentença e eventual saldo positivo em favor dos autores deverá ser restituído nos prazos estabelecidos pelo art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 e pelo contrato. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 50% para os autores e 50% para a requerida. Condeno cada parte ao pagamento de honorários advocatícios aos procuradores da parte contrária, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, na proporção de metade para cada litigante, vedada a compensação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 14, e do art. 86, caput, do CPC. A exigibilidade das verbas sucumbenciais impostas aos autores fica suspensa, em razão da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Após o trânsito em julgado e cumpridas as diligências necessárias, arquivem-se. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Jaguapitã, datado eletronicamente. - assinado digitalmente - Jade Seffair Ferreira Juíza de Direito